השקעה בקרקעות חלקאיות המיועדות לבנייה למגורים

[משקיע מתחיל בקרקע]

השקעה בקרקעות חלקאיות המיועדות לבנייה למגורים

אשמח לייעוץ מנסיונם של אנשים הבקיאים בתחום או התנסו ונכוו/הצליחו:
(היות וגיליתי כי התחום די "פרוץ" (ללא רגולציה) והחברות הקיימות בו אינן ותיקות ברובן, כך שרמת הביטחון שלי בהן נמוכה ועולות בי חשדות רבות אודותיהן).

אני בחור צעיר, רווק והתחלתי בחודשים האחרונים ללמוד ולחקור את התחום הזה, לצורך בחינת ההשקעה בו לטווח הרחוק ומינוף כספי החיסכון שלי.
כחלק מכך, הגעתי במקרה לפורום האדיר הזה! (אסביר בהמשך)

ביצעתי פגישות במספר חברות:
1. קרקעות ישראל (ר"ג)
2. Upside נדל"ן (הרצליה)
3. אגי גרופ (בת ים)
4. פ.א.י גרופ (בני ברק)
5. זמרת הארץ (בני ברק)
6. ריף נדל"ן (ר"ג)
7. מוראנו נדל"ן (קרית אונו)
8. K-GROUP (ר"ג)

שאלתי נחלקת ל-2:
1. סביר להניח שיש חברות נוספות שטרם התוודעתי לקיומן, אך מאלה שכן נחשפתי וביקרתי בהן, אשמח לדעת כיצד מומלץ לי וניתן לבחון באובייקטיביות את החברות הנ"ל מבחינת יציבותן ואמינותן?
כי בכל זאת השקעה לטווח ארוך מסוג זה, חשוב שתהיה מגובה בחברה יציבה ואמינה על מנת שכספיי לא יירדו לטמיון והשקעתי תיוותר ללא כיסוי והקרקע לא תירשם על שמי לבסוף בטאבו.

* הדרך הרשמית היחידה שעד כה מצאתי, היא חיפוש מהיר באתר "רשם החברות" וגיליתי מידע חלקי בלבד עליהן: כגון אגי גרופ-מוגדרת כחברה "מפרת חוק".
* על חברת ריף נדל"ן ואנשיה נחשפתי בהרחבה ובתדהמה הודות לפורום זה ול"נדלניסט מהבקעה". (תודה!)
מכאן, שתיים מהחברות ברשימה לעיל כבר פסלתי.
אך כיצד אוכל להיזהר מהשאר ולדעת מה טיב/"היסטוריית" אנשיה?

2. אשמח לטיפים ועצות כיצד בוחנים טיב עסקה בקרקע מסוימת, כלומר:
א. לאילו דברים צריך לתת דגש ושימת לב במידע שניתן לי?
ב. האם קיום תוכנית הפרויקט בתוכנית המתאר העירונית (המאושרת ע"י המחוזית) מספקת כדי להבטיח את אמינות והבטחת ביצוע הפרויקט בעתיד הקרוב?
ג. האם מומלץ להתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין?
אם כן- אשמח להמלצות, כיוון שאיני מכיר.
וכן להבין מה הערך המוסף בייעוץ זה? מה יתרונותיו והאם הוא עשוי לשפוך אור ולתת ערך מוסף לבחינת העסקה (שלא פורט בתקן 22)?

תודה מראש על המענה והעזרה.
וחג עצמאות שמח!

 

[aeonf]

החברות לא רלוונטיות

אין להם משמעות כלשהי, המשמעות היחידה היא:
1. איזה קרקע בדיוק אתה קונה.
2. מה הערך האמיתי של הקרקע ובכמה אתה קונה אותה (רמז: בפי כמה מהערך האמיתי שלה).
3. אם יש סיכוי שהיא תופשר בכלל ואם כן אז מתי.
4. אם היא תופשר מה בדיוק אתה צפוי לקבל וכמה בערך יפקיעו ממך לצרכי ציבור.
5. כמה היטלי השבחה והיטלי פיתוח אתה תשלם.
&nbsp
תשובות טובות לכל הסעיפים האלה אתה לא תקבל מחברה משווקת כזו או אחרת, זכור שמטרתם היחידה היא להשיא את רווחיהם ולא רווחיך.
&nbsp
תחשוב על זה כמו רכישת רכב, בהנחה שאינך סובל מדיעות קדומות, האם זה משנה אם אתה רוכש אותו מרופא, מערבי או מערס מצוי? לא, מה שמשנה זה איזה רכב אתה קונה ומה מצבו, בשביל זה לוקחים אותו למומחה לבדיקה, את המומחה כלל לא מעניין מי בעל הרכב (אולי כן אבל רק בשביל לוודא שהוא לא גנוב) אלא רק מצב המכני שלו.
&nbsp
המומחים בתחום הקרקעות זה הם כמעט תמיד שמאי נדל"ן או אנשים כמו "הנדליסט מהבקעה", למומחים כאלה צריך לשלם בשביל חוות דעת, בדיוק כמו שאתה משלם על בדיקת רכב.
&nbsp
ולשאלותיך:
א. לא לתת דגש לדבר מה, ההפך, עדיף להתעלם ממה שאומרים לך, מי אמר לך שזה אמת? זכור המטרה היא למכור לך, אתה תמיד מאמין למה שאנשי מכירות אומרים לך?
הכל צריך לבדוק לבד או בעזרת איש מקצוע מטעמך אם אינך מבין את החומר.
ב. ממש לא. קרקע חקלאית זה לא "פרוייקט" זה בסה"כ קרקע עם בעלות של עשרות מאות ואלפי אנשים שאולי יום אחד יהיה שם בניין (אולי עוד 100 שנה), אולי יהיה שם כביש או פארק ואולי זה היא תמשיך להיות אדמת טרשים עוד 1000 שנים.
ג. בהחלט, בנוסף לשמאי מקרקעין או מומחה אחר לנושא.
&nbsp
"וכן להבין מה הערך המוסף בייעוץ זה? מה יתרונותיו והאם הוא עשוי לשפוך אור ולתת ערך מוסף לבחינת העסקה (שלא פורט בתקן 22)?"
היתרון הגדול הוא שזה כנראה יציל אותך מלהפסיד כמה מאות אלפי שקלים תמורת אלפי שקלים בודדים. אל תיתן יותר מדי משקל לשמאות עפ"י תקן 22, זה לא שווה הרבה.
&nbsp

 

[הנדלניסט מהבקעה]

מה צריך לבחון לפני רכישת מקרקעין המוגדר ירוק.

השקעה בכלל בקרקע חקלאית היא השקעה ספקולטיבית בדומה לרכישת כרטיס לוטו [עם חלומות על רווחי עתק וסיכויי זכייה דומים] אבל... וזו יש לדעת מ-2 צידי ה"מתרס" [מוכר מול קונה] עומדים אנשים בוגרים בעלי יכולת ורבלית ושיכלית לכל צד יש אינטרס מנוגד ולכן הקונה חייב להפעיל את ראשו ולא ללכת שולל אחרי הבטחות ל"פוטנציאל קרקעי ורווחים עתידיים".

אנשי המכירות/המשווקים משופשפים ובעלי יכולות שכנוע ויודעים להפעיל לחץ "לא מתון" על הקונה הפוטנציאלי ש...אוטוטו נגמרים המגרשים והלקוח עומד להפסיד מאות אלפי שקלים אם יחליט לא להחליט...מאז ומתמיד מדובר על אי שיוויון מקצועי בין הצדדים , היקף התביעות בשנים האחרונות להשבת הכספים עקב הבטחות שווא מצביע על הצלחות המשווקים למכור הבטחות ולהרויח עשרות ומאות מיליונים.

רקע :
ההיסטריה החלה בתחילת שנות ה-90 עם העליה של עולי ברה"מ לשעבר ואתיופיה, ונוצר חוסר עצום בקרקעות לישובם, בשלב הראשון הוקמו שכונות זמניות במבנים זמניים וחוקקו חוקי "חרום" להליך מהיר של הפשרת קרקעות, ואז החל תהליך זוחל של כניסה לתחום של משווקים שהחלו למכור "פרוסות" קטנות של קרקעות באדמות חקלאיות מתוך מחשבה שהכל יופשר לבניה רוויה/כפרית [כמובן ללא בסיס]

בימים אלה כבר יש מאות חברות "רפאים" שמחפשות קרקעות חקלאיות לרכישה כגוש ומכירה בחלקים עם רווחים מיידיים של מאות אחוזים, כשלהבטחות המשווקים אין כל בסיס עובדתי, בתחילה הבטיחו במילה מכובסת "זכות לדירה" ועם הזמן ביעוץ עו"ד נעלמה המילה, בהסכמים כמובן לא נרשם כל סעיף שיכול להצביע על אחריות של המשווקים להפשרת הקרקע.

המדינה לא התערבה בהליכים אלה [למרות שזה תפקידה] כי העברת הקרקעות במחירים מופקעים יצרה תזרים של עשרות מיליארדים של שקלים לקופת האוצר, עד שכתבי תחקירים שמו לב לאנשים כמוני שכתבו על כך והחלו בכתבות תחקיר מעמיקות וגם הטלויזיה החוקרת נכנסה לעובי הקורה והחלו לחשוף לציבור את היקף התופעה.

הלחץ יצר את שלו ובשנת 2014 חוקק חוק שמאי הוא תקן 22 - http://economy.gov.il/Trade/ConsumerProtection/Documents/teken_22.pdf
החוק נועד לסייע לקונה כדי שיוכל לבחון באמת האם יש פוטנציאל הפשרה לקרקע, לצערי גם תקן זה לא שם סוף לתופעה, כי יש שמאים שמצאו פרצות בחוק [שמאי מקבל כסף עבור הדו"ח מהמשווקים ולכן ברור שהם מחפשים נקודות תורפה בתקן הנ"ל] וכך ניתן למצוא דוחות שבהם מוצבת הקרקע כאדמה חקלאית ...ולפתע משפט "פיצוץ" - "צופה פני עתיד" משפט שמאי המאפשר לשמאי לחלום שיש סיכויים סבירים [כמה אחוז ?] ש...אולי הקרקע תופשר ואז ערכה יעלה בכך וכך...והלקוח שקורא מבין שהוא עומד להרויח בעתיד לא מעט כסף, וכך נפרצו להם הגבולות של מחוקקי תקן 22.

עד היום לי לא ידוע האם שמאי אחד מאותם שמאים "פורצי גבולות ותקן "נתבע ע"י קונה שרכש קרקע בעקבות חווה"ד השמאית והתאכזב לבסוף.

חברות שיווק הקרקעות :
איני רוצה להתייחס לחברה זו או אחרת, אבל יש לדעת שהאינטרס היחידי של כולם הוא להרויח כסף [כמה נדוש] יש גם לא מעט חברות הגונות המעבירות מידע אמיתי ובדוק מול תכניות מתאר של ועדה מחוזית , תכנית מפורטת של ועדה מקומית לתכנון ,אבל מטבע העיניינים מחיר הקרקע גבוה יותר מאותה קרקע ללא פוטנציאל להפשרה.

הפשרת קרקעות :
הליך הפשרת קרקעות חקלאיות עורך עשרות שנים, ומתחיל עם ועדות תכנון ארציות הקובעות גידול אוכלוסיה ואת כיוון הפשרת הקרקעות,[הליך השינוי לוקח כ- 5 עד 10 שנים] מכאן עוברת האחריות לועדות המחוזיות בהליכים הקובעים מסגרת ראשונית להפשרת הקרקע והיקף הבניה המתוכנן באיזור, מתחילים לנהל דיונים מקדימים עם הועדה המקומית לתכנון , הליך זה יכול להמשך מעל 10 שנים , לאחר מכן מתחילה הועדה המקומית בהליך שיכול להמשך עד 15 שנה מפרסום תכנית המתאר המחוזית.[לעיתים הועדה המקומית מתנגדת והתכנית נכנסת למגירה לעוד שנים רבות]
עלויות כספיות להליכי ההפשרה ...
לישובים/לערים המתכננים הפשרה יש עלויות כספיות עצומות שאינן מצויות בקופה הישוב [בדגש על אדמות בבעלות פרטית] ולכן לעיתים גם לאחר אישור התכנית המקומית עוברות להם שנים לא מעטות עד שמתחילים בקידום התכנית, ראו לדוגמה את מתחם ה-1000 ברשל"צ שיבנה במדורג על פני עשרות שנים, או תכנית נת/542 בנתניה תכנית שאושרה כבר בשנת 2002 ומתחילה בתכנון נקודתי רק בימים אלה בפועל ובדרוג שימשך עוד כ-15 שנים ויותר, כי אין בקופת העיריה כסף להכנת כל התשתיות הנדרשות, ועוד ועוד. [בנתניה ניתנה הלוואה של האוצר להתנעת התכנית ופינוי הר הזבל]

לסיכום :
1. חשוב לרכוש קרקע רק לאחר קבלת יעוץ מאנשי מקצוע חפי אינטרסים שיבחנו את האמור בהצעות המשווקים בכתב ובעל פה.
2. לעולם לא לחתום במפגש ראשון גם אם הלחץ חזק. [שהשיווק הולך להסתיים]
3. חשוב לדרוש דו"ח שמאי [תקן 22] ולהביאו למומחה שיבחן את הדוח בכללותו.
4. כדאי לחפש בגוגל נתונים של כותבים שונים על הקרקע המשווקת.
5. יש גם קרקעות בבעלות פרטית ששווה להשקיע בהם בגלל מחירים זולים יחסית לפוטנציאל ורק בפריפריה [קרית ביאליק, קרית אתא,תכנית לינקולן ומורדות רמת אשכול במערב חיפה, עתלית, חדרה [כאן יש לבחון את הפוטנציאל האמיתי כי משווקים קרקעות שלא מיועדות להפשרה]
6. מכל מקום יש לבחון את גובה ההשקעה בקרקע מופשרת [כןלל מיסים והיטלים] מול פוטנציאל הרווחים העתידי.

בהצלחה.

==============================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914
מייל -

 

[משקיע בבש]

קרקע חקלאית זה מסוכן, אבל אם בניה פרטית מעניינת אותך

אתה מוזמן להצטרף לסדנה שאני מעביר בדיוק ביום שישי בעוד שבוע, על השקעה והגשה למכרזי רמ"י בקרקעות לבניה פרטית.

אני כבר 9 שנים משקיע במכרזים אלו, וזו 'מתודה' שפתחתי על סמך ניסיון, נכון ל 3-4 השנים האחרונות יש לי כ- 70-80% זכיה במכרזים אלו.

אם מעניין אותך מוזמן לקרוא ולהרשם, הכל רשום, כולל עלויות.
הסדנה מיועדת ל 10-15 אנשים מקסימום, כרגע יש 11 רשומים, התשלום מראש על בסיס כל הקודם זוכה.

לפרטים ורישום: https://forms.gle/ZWRdvnLpiTyzE8jv9

משקיע בב"ש
WWW.BIALIK2.COM