התחלת תכנון לבניית בית פרטי על מגרש שטרם פותח

[נחמה דינה2]

התחלת תכנון לבניית בית פרטי על מגרש שטרם פותח

שלום וברכה לכולם.
ראשית, אני כבר תקופה קוראת בפורום הזה, ואין לתאר את התועלת העצומה שהפקתי מכך. תודה רבה לכל הכותבים המקצועיים!
רכשנו מגרש מרמ"י במגדל העמק, כחלק מתכנית בנה ביתך רחבה. עבודות הפיתוח אמורות להסתיים בעוד כ-18 חודשים ואז נוכל לעלות למגרש.
שאלתי היא מתי רצוי להתחיל את התכניות עם אדריכל. נאמר לי שאין טעם להתחיל שנה וחצי קודם, כיוון שתהליך התכנון וההיתר יסתיים בתוך כ-7 חודשים, ואז יוצר פער שלא יאפשר רצף בין התכנון לבנייה. אחרים אמרו לי שכדאי להתחיל בהקדם בכדי לתכנן בנחת ולהגיע מוכנים לאחר משא ומתן עם קבלנים.
אודה מאוד לתגובותיכם.

 

[חמנמן]

אצלנו רק בשיפוץ דירה התכנון לקח יותר משנה

זה הליך של לימוד עצמי עם האדריכל, והוא לוקח זמן מתקדמים מסקיצה לסקיצה על מנת לתפור חליפה המתאימה בדיוק לצרכים שלכם.

האדריכל זוהי ההוצאה הכי חשובה ובעלת התשואה הגבוהה ביותר!!! לדוגמא אצלנו האדריכלית שמה לב שרעיתי שתחי מאוד אוהבת להאזין לרדיו ובנתה לה נישה מיוחדת לרדיו במטבח. או מרפסת שרות שמקילה מאוד עלינו בחיי היום-יום

וחוץ מזה לוקח זמן להזמין את כול אביזרי פנים , לבדוק לקרוא חוות דעת

חנוכה שמח ובהצלחה

 

[גלמיש1]

מאד משמח אותה לשמוע שאתם מרוצים מהאדריכלית

!

 

[Sanchez]

היה לנו בזמנו מקרה דומה מאוד...
אני לא ממליץ להתחיל שום תכנון אדריכלי לפני שאתם רואים שבפועל עבודות הפיתוח מתחילות ! אדריכל רציני גם לא יתחיל בתהליך.
גם אז, העבודות לוקחות לפחות חצי שנה ואף יותר (תלוי בגודל הפרוייקט).
עבודת תכנון אדריכלי אורכת כמה חודשים טובים. חצי שנה ואולי אף יותר וזה עוד לפני הגשת התכניות לאישורים והכנת תכנית קונסטרוקטיבית.
האדריכל יכול לעשות תכניות ראשוניות בלבד וזה בגלל שלא ידועות לו המידות הסופיות והמדויקות של המגרש, שאותן תוכלו לקבל רק בסמיכות לסיום עבודות הפיתוח ובמסירת המגרש בפועל אליכם...
&nbsp
אז כמו שאת רואה, התהליכים כאן די "טוריים"...צריכים פיתוח, צריכים מידות מגרש, צריכים תכניות אדריכליות, תכניות הנדסיות...אבל אחד קשור בשני.
&nbsp
ואני בכלל לא נכנס עדין לסוגיה של אם בכלל עבודות הפיתוח יחלו בזמן !!!
כי הרשויות המקומיות מצפצפות על החוזים שכולכם חתמתם עליהם ועושים מה שרוצים !

 

[נחמה דינה2]

תודה רבה על התגובה, מצרפת תמונה של נתוני השטח ועוד מידע

ראשית, תודה רבה על התגובה והמידע.
אני מצרפת כאן תמונת המגרש שקבלנו השבוע בעת חתימת חוזה הפיתוח עם חברת יהל מהנדסים. אשמח לדעת איזה נתונים מדוייקים יותר יש לקבל לצורך התכנון האדריכלי?
בנוסף, שכונת בנה ביתך היא חלקת מתכנית רחבה מאוד במגדל העמק (כ4000 יח"ד), ועבודות הפיתוח הכלליות בשכונה כבר החלו (הנחת תשתיות שאמורות לשרת גם את שכונת "בנה ביתך"). במסמך שהגשנו למס רכישה בנוגע לאחוזי פיתוח, נכתב שכבר בוצע 6% ממנו, למרות שלא עובדים על המגרשים עצמם אלא בדרך שאמורה להוביל אליהם. האם זה נקרא שכבר החל הפיתוח?
יש גם חוזה שחתמנו עליו, ובו התחייבות לסיים בתוך 18 חודשים, אם יש לזה משמעות..
אשמח מאוד לתגובתיכם!

 

[Sanchez]

זו תכנית ראשונית...
שמקבל כל מי שקונה מגרש וחותם על חוזה מול רמ"י/רשות מקומית (שבפועל מבצעת את הפיתוח).
רק בסיום הפיתוח מתבצעת מדידה סופית (ע"י הרשות המקומית) ורק אז אתם בפועל מקבלים לידיכם את המגרש ואת המידות המדוייקות והסופיות.
&nbsp
אני יכול לתת 2 דוגמאות למקרים אמיתיים למדידות.
אחת אצלנו, שתאמה בדיוק במידות לתכנית המקורית.
השניה אצל חברים קרובים שבנו בישוב לידנו. אצלם התכנית בפועל שונתה, כך שמגרשם (שגם כך היה די מלבני מלכתחילה) נהיה צר יותר במטר אחד, אך הוארך במעל מטר וחצי !!! הדבר הזה גרם להם לשנות מקצה לקצה את כל מבנה התכנית האדריכלית.
כמובן שהיו ויכוחים (האדריכל רצה תוספת על העבודה), אבל אם היה אדריכל חכם- לא היה מתחיל את העבודה לפני שהיה מקבל את התכניות הסופיות של המגרש.
&nbsp
לגבי הפיתוח עצמו...
את זה רק אתם יכולים לדעת. בכל מקום זה אחרת. אצלנו הפיתוח החל באיחור רב (כשנתיים וחצי). כמובן שהרשות המקומית האשימה את כל העולם וסיפרה לנו שזו לא אשמתם. מה זה עזר לנו ?

 

[גלמיש1]

כולם צודקים ובכל זאת...

תהליך תכנון של בית חדש הנו ארוך ומסובך ונע בין חודשים ספורים ועד שנים.
תהליך קבלת היתר לוקח גם הוא בין חצי שנה ליותר....
ותהליך פיתוח השכונה כנ"ל.
לפיכך - מה שאני מציעה במצבים כאלה זה אחת משתי אפשרויות :
א. להמתין עד שיהיה פיתוח ונתונים סופיים מדוייקים - ואז להתחיל בתהליך.
ב. להתחיל עכשיו בשלבים הראשונים של תהליך התכנון, ולקוות שבינתיים תקרה התפתחות בשטח.
בהתחלת התהליך כוונתי - חיפוש ומציאת מתכננים. בעיקר אדריכל.
חיפוש אחר רעיונות ובתים שמוצאים חן ומתאימים לכם, ותיעוד שלהם לצורך הפרוגרמה וכדי לספק לאדריכל כיוון רצוי. תתחילו לעבוד בזה, להבין מהו מבנה, ואיך מרגיש חלל, ומה החומרים האלה או אחרים....
גיבוש פרוגרמה של המבנה הרצוי - רשימת הדרישות, הרצונות, המגבלות וכו. כל מה שאתם חושבים על ורוצים מהבית. האדריכל אמור להנחות אתכם בזה.
ויחד עם האדריכל להתחיל לחשוב על סקיצה עקרונית למבנה הבית - לדוגמה האם ייבנה בקומה אחת או שתיים? איזו מן צורה תהיה לו.... וכו. יש המון תכנון שאפשר לעשות ברמה העקרונית. ולפעמים עדיף לעשות אותו עוד לפני הפיתוח - למשל אם אינך רוצה שהמגרש המשופע שלך יפולס, כי אתה מעדיף לבנות במפלסים.... וגם אם בשלב זה יחולו איזה שינויים אחרי הפיתוח (בדרך כלל הם לא עקרוניים) העלות של זה לא צריכה להיות גבוהה.
שורה תחתונה - גם בזה האדריכל יוכל להנחות אתכם. תתיעצו איתו.

 

[נחמה דינה2]

תודה רבה לכל המשיבים

עזרתם לנו לחדד את ההבנה בנוגע ללוחות הזמנים לקראת הבניה.
חשבנו להיות חרוצים להתחיל בניה מיד עם קבלת השטח, אבל כרגע שינינו כיוון ונבנה לוחות זמנים שייטיבו עד כמה שניתן עם התכנון והבניה.

 

[נמלה עוקצת]

אם אין אני לי מי לי ? אתם צריכים לא לשבת ולשרטט

אלא לבצע רשימה שתכלול את כל מה שאתם רוצים שיהיה בבית
האדריכל יתרגם זאת לשירטוט .