התייעצות בנוגע לרכישת דירה להשקעה.

houzz

New member
התייעצות בנוגע לרכישת דירה להשקעה.

ברשותי דירה בשווי 1.5 ללא משכנתא.
כמו כן בית בתהליך בנייה+יחידת דיור גדולה להשכרה.
אני שוקל לרכוש דירה נוספת בשווי של עד 1.5 להשקעה, במאה אחוז מימון מהבנק.
קיבלתי כבר אישור עקרוני מהבנק למימון.
ההוצאה החודשית שלנו להחזר המשכנתה לאחר כל ההכנסות מהנכסים השונים תהיה כ-2500 ש"ח בחודש
ההכנסות שלנו כ-20 נטו.
אשמח לדעתכם על המהלך.
 

houzz

New member
אני מאוד אודה להתייחסותכם

 
ככלל אצבע, דירה ב- 1.5M היא השקעה לא מיטבית

מוטב שתי דירות זולות מדירה אחת יקרה.
זהו אחד המקרים הבודדים בכלכלה שאפשר לקבל גם תשואה גבוהה יותר
וגם סיכון נמוך יותר.
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611
 

houzz

New member
הדירה המיועדת נמצאת בלב אזור הביקוש

ואני בונה על תמא שיקפיץ את המחיר.
בנוסף היא תשמש אותנו בעתיד הרחוק מאוד למגורים
 
אז מהי השאלה שלך בעצם?

האם כדאי לבצע שתגרום להפסד קבוע תמורת
סיכוי לזכיה בפייס בעתיד?
&nbsp
וכדי שלא יהיו אי הבנות, ההפסד אינו בגלל שתשלם יותר כל חודש
מאשר תקבל. זה לא הפסד זו השקעה נוספת. ההפסד הוא כיוון
שבסבירות גבוהה (רק ניחוש, לא מסרת נתונים), התשואה על השקעתך
תהיה נמוכה מעלות המימון שלך.
&nbsp
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611
 

houzz

New member
בגדול השאלה שלי היא האם לדעתכם אני ממנף את עצמי למוות

שוב, הנכס הולך בוודאות לתמא. כמו כן הוא נמצא באחת השכונות המתפתחות של ת"א.
ערך הנכס יעלה בוודאות.
האם 1.5K שכולו ממונף יכול להפיל אותי. אני מפספס כאן משהו?

נ.ב
ב-2009 מכרתי דירה בגבעתיים אחרי שכל המומחים אמרו לי שהמחירים לא יכולים לעלות יותר, וכדאי לי לממש את ההשקעה.
החודש נחתם חוזה תמ"א לבניין ההוא

אם הייתי משאיר את הנכס ברשותי יכולתי להרוויח עליו עוד מיליון ש"ח
 
אם הכל "בוודאות" אז אין שאלה

מבלי להכיר את הנכס והשכונה אני יכול להציע לך שהנכס לא "בוודאות"
יעלה ולא "בוודאות" יילך לתמ"א. הפוך, בדרך כלל למוכר יש יותר מידע
מלקונה.
&nbsp
דרך אגב, אין כל משמעות למשחקי ה"אילו" לגבי הנכס בגבעתיים.
החלטה צריכה להיבחן רק לפי המידע שהיה לך בזמן שקיבלת אותה
או מידע שהיה יכול להיות לך אם למשל היית מתאמץ יותר.
&nbsp
מניית אל על עלתה בשנת 2015 ב- 350%. אם היית שם שם מיליון
במקום הרכישה יכלו להיות לך 3.5 מיליון.
&nbsp
&nbsp
&nbsp
 
לא ניתן לדעת על סמך הנתונים האלה

כדאיות השקעה עליך לבחון על הנכס הספציפי הזה. כל יתר הנכסים שבידיך לא רלוונטיים להחלטה אם ההשקעה כדאית או לא מבחינה כלכלית.

עיקר הכסף שאנשים עשו מנדלן בארץ נובע מעליית ערך הנכס ולא מהתשואה השותפת. כרגע המחירים במגמת עליה אבל אי אפשר לדעת אם מה שקרה למחירים בעשור האחרון יימשך גם בעתיד ולכמה זמן. יש דיעות לכאן ולכאן, תקרא, תלמד את החומר ותחליט למי אתה מאמין. אם אתה רוצה תשואות מאידך, חפש נכסים בחו"ל, לא בארץ. איך לחפש נכס בחו"ל שגם מניב תשואה טובה וגם איכותי, זה נושא לדיון בפני עצמו. לא אכנס פה לכל הדרכים לסנן שרלטנים ומוכרי חלומות. אבל אחרי שסיננת אותם, יש נכסים טובים עם תשואות יפות.

הניסיון מראה שלא כדאי לסמוך יותר מדי על תמ"א 38 על תקנותיה וגרסאותיה. יש מלחמה בין הממשלה שמנסה לעודד את התכנית לבין הרשויות המקומיות שמנסות לקבור אותה. נכון לעכשיו ידן של הרשויות המקומיות על העליונה ואי הבהירות רבה. אחוז הבניינים ברישוי או בביצוע מבין המתאימים לתמ"א זעום ביותר. פחות מ 0.1% עפ"י פרסומים שונים. אלא אם אתה יודע בוודאות שהבניין כבר עמוק בתהליך, לא הייתי סומך על זה. אבל אם הוא כבר עמוק בתהליך, כנראה שהמחיר המבוקש כבר מגלם את התמ"א.

מקווה שזה עושה לך סדר בדברים.
 

gevayu

New member
אל תשכח להכניס את פילטר המיסים על ההכנסות

במקרה המיטבי *רק* 10%. אל תשכח את זה בתכנית העסקית.
 

houzz

New member
אני לקחתי בחשבון שאצטרך לשלם יותר ממאה אלף ש"ח מס רכישה

 

gevayu

New member
כמו כן החישוב בנוגע למס רכישה של דירה נוספת הוא די ברור.

מחשבון פשוט יספיק. לא מדובר בחישובי שומות מורכבים כמו במס שבח:
http://www.madlan.co.il/appartmentTax/calculator
במקרה שלך על דירה נוספת במליון וחצי ש"ח - 120,000 ש"ח
 
למעלה