התייעצות כדי להבין

[alfaman82]

התייעצות כדי להבין

כיום אני גר בדירה שנקנתה במיליון וחצי ש"ח עם משכנתא של 750000. סכום ההחזר החודשי היה 4000 ולאחר שסגרתי מסלול אחד, ירד ל3000 לחודש. הכנסה שלי ושל אשתי בערך 24K נטו ביחד.
נשאר לנו להחזיר אחרי 6 שנים בדירה בערך 600000 ש"ח.
התחלנו להתלבט על מעבר לדירה חדשה והאינסטינקט הראשוני היה למכור את הדירה הזו שלפי השמועות על האיזור תמכר בסביבות ה1.8.
מצד שני, יש לנו בערך 650K שחשבנו לחכות איתם טיפה, ולנסות במקום למכור את הדירה הזו, לחפש דירה חדשה (שתהיה דירה שנייה בשבילנו), ולהשכיר את הנוכחית שאנחנו גרים בה, מתוך הנחה שהיא תושכר בלפחות 5000 לחודש (משלמים משכנתא עליה 3000).
בקיצור, אם אנחנו מחפשים דירה חדשה (שנייה) בעלות של עד 2.4 מיליון, ויכולים לשים הון ראשוני של 25% על ערך כזה, האם שווה לנסות להיכנס להרפתקה של משכנתא שנייה שתעזר ברווחים של הראשונה משכירות, אך תשאיר אותנו כמעט בלי כסף גיבוי או שעדיף למכור את הדירה?
לסיכום: להסתכן במשכנתא שנייה ולהישאר בלי כמעט כסף נזיל, אך עם אופציה לשני נכסים וקצת להדק את החגורה להתחלה, או שעדיף למכור את הדירה הראשונה?

 

[alfaman82]

מטרת השאלה היא

אם אפשר לדעת בערך מה ההחזר החודשי על 1.8 מיליון ש"ח משכנתא שנייה והאם בכלל יתנו לי כשיש לי משכנתא ראשונה?
התכנון הוא נניח להשכיר את הנוכחית ב5000 או 6000, ומשלם משכנתא על הראשונה 3000, ככה שמרוויח לפחות 2000 עליה, ואז לקחת משכנתא של 6000-7000 לחודש בדירה השנייה, אך באמצעות הרווח מהראשונה לשלם בעצם 4000 לחודש עליה.
הסיכון שווה?

 

[johndeere2]

קח בחשבון שתי נקודות נוספות לשיקולך

1. אם אתה לא מוכר את הדירה הראשונה אתה יכול לקבל רק עד 50% משכנתא על הדירה השנייה (תוכל גם להגדיל את המשכנתא של הדירה הראשונה רק עד 50%)
2. אם אתה אל מוכר את הדירה הראשונה תצטרך לשלם מס רכישה מלא של 8% מהשקל הראשון על הדירה השנייה (הנקנית כעת), כלומר עוד סכום של כ 200K, בעוד אם כן תמכור את הראשונה תקבל פטור עד תקראת הפטור ממס רכישה.

 

[JochaSchwartz]

תשובה

אתה שואל האם ליפול לפח "קלאסי" - הרי אתה רוצה להשקיע, וכבר יש לך דירה שאתה לא מייעד למגורים, אז בא נהפוך את אותה הדירה לדירה להשקעה. זה נח, ולכן כנראה לאו דווקא חכם.
לדירה להשקעה ולדירת מגורים יש מאפיינים שונים, כנראה שאתם רכשתם דירה שמתאימה למגורים, אל תהפכו אותה להשקעה.
המלצה שלי: תתחדשו בדירה שאתם רוצים - ותמכרו את הנוכחית. קחו משכנתא של מיליון וחצי ושלמו 1.2 מיליון במזומן והשאר במשכנתא
את מה שיש לכם עכשיו תשקיעו בקניית דירה להשקעה עם עוד 600K משכנתא.
שים לב שכך הדירה השנייה היא הזולה - מה שיפחית לך את מס הרכישה.
זו תוכנית גסה שתביא אתכם להחזר חודשי של כ10K - בסדר גמור מבחינת ההוצאות שלכם (בצירוף הכנסות משכירות).
מעבר לזאת: כך כל משכנתא שתיקח תשמש לרכישת הנכס שמשועבד לטובתה, כאשר זה לא ככה הריביות גבוהות יותר.

 

[alfaman82]

תודה, אבל אשמח להסברים

מעריך את התשובה ונתת פה נקודה למחשבה.
רשמת "המלצה שלי: תתחדשו בדירה שאתם רוצים - ותמכרו את הנוכחית. קחו משכנתא של מיליון וחצי ושלמו 1.2 מיליון במזומן והשאר במשכנתא
את מה שיש לכם עכשיו תשקיעו בקניית דירה להשקעה עם עוד 600K משכנתא."

אתה יכול להסביר את החישוב? אם נניח שנשארו לי בערך 600K לסיים את המשכנתא הנוכחית, והבית ימכר בערך ב1.8 (הנוכחי). אני מחפש דירה יותר גדולה שבטח תעלה לי 2.4~ (לא רוצה לקחת ביותר), אז מה התוכנית שאתה מציע ביחס לזה? (יש עוד 600K בחשבון נזיל כרגע )

 

[JochaSchwartz]

הסבר

תמכור את הדירה הנוכחית. תקבל 1.2 ביד לאחר פירעון המשכנתא.
באמצעות הכסף הזה (בלבד) תקנה את הדירה החדשה - תוסיף משכנתא של 50% מימון (1.2 הון עצמי+1.2 מיליון משכנתא).
נשארו לך ביד 600K להשקעה, תוכל לקנות נכס בשווי 1.2 מיליון, עם 50% משכנתא.
זה חישוב גס - שהרי על הנכס השני תוכל לקבל רק 50% מימון וצריך לשמור כסף בצד למס רכישה בשתי הדירות (בדירת ה2.4 מיליון רק ממדרגת המס ומעלה, בדירת ה1.2 מיליון מהשקל הראשון)