התייעצות לגבי מחזור משכנתא

[Recycle2020]

היי, אשמח להתייעצות בנוגע למחזור משכנתא, להלן הנתונים:

יתרת משכנתא:
1/3 פריים 254K ריבית 0.9- (יתרת תקופה 23.6 שנים)
2/3 קל"צ 435K ריבית 2.7 (יתרת תקופה 9.5 שנים)
החזר כיום 5.3K

יתרת הלוואה לדיור שנלקחה לטובת שיפוץ שהסתיים 168K , ריבית קל"צ 4% (יתרת תקופה 4.9 שנים)
החזר כיום 3.2K

סה"כ החזר משכנתא + הלוואה לשיפוץ: 8.5K
שווי דירה 2.8 מליון
הכנסות 32K

חושב למחזר את מסלול הקל"צ ולקצרו לתקופה של 9 שנים ולנסות להשיג ריבית נמוכה משמעותית מה2.7 שיש לנו כיום, שואף אפילו לכיוון ה1.7-1.8 באם זה ריאלי ובר-השגה.
בנוסף חושב במעמד המחזור להחזיר את ההלוואה לדיור (שנלקחה בתקופה שבה המחזור לא היה כדאי בנוגע לקל"צ במשכנתא) ולהגדיל במקומה את המשכנתא תחת מסלול משתנה צמודה לתקופה של 5 שנים (כלומר הכוונה היא לא להאריך את תקופת המשכנתא אלא להמשיך ולהחזיר רכיב זה בתקופה של עד 5 שנים ואף לנסות ולקצר אך לא לעלות מעל סכום ההחזר).

מה דעתכם?

בתודה מראש

 

[82little]

כוונתך אינה ברורה. האם התכוונת למחזר את שתי הלוואות הקלצ?
למחזר הקלצ ל 9.5 ל 9 שנים ולשפר ריבית מ 2.7 לריבית 1.8 ? מה עמלת ההיוון הצפויה? אם בכלל...
ושנית, למחזר הקלצ ל 4.9 לצמודה ל 5 שנים? לגבי מסלול זה, אם ניתן להוריד הריבית משמעותית אז למה לא למחזר לקלצ? וגם כאן מה עמלת ההיוון הצפויה, אם בכלל.?

 

[Recycle2020]

תודה על התגובה, כן, המחשבה למחזר את שתי הלוואות הקל"צ. (שכאמור אחת היא חלק מן המשכנתא ואילו השניה הלוואה נפרדת)
הצעתך למחזר גם את ההלוואה של הדיור לקל"צ זה רעיון טוב שבמידה ואני מצליח להוריד את הריבית משמעותית היא תהיה עדיפה על המשתנה צמודה.
בכל מקרה מה שאומר שאם אני ממחזר את ההלוואה לדיור ומכניס אותה כחלק מהמשכנתא אצטרך לקחת בחשבון לגעת גם בפריים על מנת להביאו לשליש מהתיק שכן היחס משתנה וארצה למקסם את מסלול הפריים.

א. האם ניתן בכלל להשיג ריביות של 1.6-1.8 בקל"צ לתקופות של 5-9 שנים?
ב. האם מחזור של כל התיק ואף הגדלתו בגין הלוואת הדיור מאפשר תהליך מחזור קצר יחסית? או שמא התהליך יצריך שמאות עדכנית וכד' כמו בעת לקיחת המשכנתא? (לפני כמה שנים ביצעתי מחזור רק למסלול הקל"צ באותו הבנק והתהליך היה מאד מהיר וקצר ממה שזכור לי)

 

[82little]

ריביות כאלו נמוכות אפשריות במצבים מסויימים כמו אחוז מימון נמוך, משכורות גבוהות, תמהיל שמאזן את הרווח של הבנק במקום אחר, מספר שנים מסויים וכו'... וכדאיות לבנק לשמר לקוחות... אחרת הריביות יהיו גבוהות יותר.. ויש אתרים שמדווחים על הריביות השונות במצבים השונים אז אפשר להשוות אבל בסוף זה גם המשא ומתן עם הבנק...
לגבי מיחזור של כל התיק זה תלוי בתמהיל ובריביות בסך הכל ובתוכניות שלכם לגבי מיחזור לעתיד וכו' ובכל אופן למחזר באותו הבנק ולפי שמאות קיימת, כלומר בלי לעבור את אחוזי המימון וכו' זה אכן תהליך יחסית קל אף שהבנק יבדוק שוב משכורות וכו'..
אם רוצים לעלות באחוזי המימון וערך דירה עלה וכן במצב של מעבר לבנק אחר תידרש שוב שמאות בדרך כלל כי בנק אחר גם לא יסתמך לכאורה על השמאות מהבנק הראשון, וזה גם ענין לעיתים כמה שנים חלפו... בידקו היטב מה הכי נכון לכם ומה כדאי לפני שמשקיעים זמן ואנרגיה וכסף במצב שבעצם לא שווה את כל הטרחה...
אם תשתפו את ההצעות ואת המצב יותר מדוייק אפשר לבדוק יחד מה כדאי לעשות. בהצלחה רבה

 

[Recycle2020]

תודה רבה, בהחלט סייעת ונתת כיוון. אבדוק ואשמח לשתף בתובנות / הצעות.