התייעצות לגבי משכנתא על דירה שניה

[sharonhac11]

התייעצות לגבי משכנתא על דירה שניה

היי ,
בהמשך לשאלה ששאלתי כאן לגבי אפשרויות למשכנתאות ת מנסה לחדד את השאלה ולברר כדאיות ..

ברשותי דירה בשווי כ - 1.25 מיליון , הון עצמי של כ - 250k, לא קיימת משכנתא על הדירה הנוכחית, ומעוניין לעבור דירה .. שווי הדירה החדשה כ - 1.5-1.6 מיליון
האופציות הינן -
- למכור את הדירה (כרגע לא קיבלתי הצעה בשווי הריאלי של הדירה לדעתי) ולקנות דירה חדשה
- להשכיר את הדירה ולשכור דירה חדשה
- להשכיר את הדירה ולקנות דירה חדשה

כרגע מתלבט בין 2 האופציות שכוללות בתוכן השכרת הדירה שלי .. האם לשכור דירה חדשה או שלקנות דירה חדשה (מה שאומר לקיחת משכנתא) .. מצד אחד אם שוכר נכס חדש כביכול השכירות שמשלם עבור הדירה יכולה לשמש , לפחות חלקית, תשלום משכנתא עבור הדירה החדשה במידה והייתי קונה אותה ..
מצד שני לא מעוניין במשכנתא של מעל מיליון .. למרות שרוב ההחזר החודשי יכול להגיע מהשכירות על הדירה הקיימת ..

מה דעתכם מבחינה כלכלית?
כרגע יותר נוטה לאופציה של השכרת הדירה הקיימת ורכישה של דירה חדשה - תוכלו להגיד מהו גובה ההחזר החודשי המומלץ להגיע אליו ? חשבתי על 6k היות וניתן לקבל שכירות על הדירה הקיימת של כ - 3k ..

תודה ..

 

[Desslok of Gamilon]

כמה דברים
1. אם אתה רוכש דירה שניה בלי למכור את הראשונה אתה משלם מס רכישה של 8% מהשקל הראשון, קרי על דירה של 1.6 מליון תשלם 128 אלף ש"ח מס. בהנחת שכירות ש 3 אש"ח על הדירה, יקח לך 42 חודשים, או 3.5 שנים, רק לקבל מספיק הכנסה לכסות את המס.
&nbsp
2. לרכישת דירה של 1.6 מליון, פלוס 128 אש"ח מס, אתה צריך הון של 1.728 מליון, לפני שיפוץ, תיווך, עו"ד, הוצאות מעבר, ריהוט וכו'. יש לך 250 אש"ח הון עצמי, ז"א שאתה צריך משכנתא של כ 1.5 מליון ש"ח. משכנתא כזו מצריכה החזר של בערך 7400 ש"ח לחודש בחישוב גס.
&nbsp
3. כמשקיע, אתה יכול לקבל מקסימום 50% כנגד הדירה שלך ו- 50% כנגד הדירה החדשה, כלומר כ 625 אש"ח על הדירה שלך ו 800 אלף על החדשה, זה מביא אותך ל 1.425 מליון, שזה קרוב אבל לא מספיק ל 1.5 מליון שאתה צריך (ושוב, זה לפני שיפוץ, תיווך, עו"ד, הוצאות מעבר, ריהוט וכו').
&nbsp
בשורה התחתונה:
כסף משקיעים כשיש כסף להשקעה. נראה לי שאין לך מספיק הון עצמי להרפתקאה הזו, ולא נראה לי שהיא משתלמת כלכלית.

 

[sharonhac11]

תגובה

אכן לא ציינתי את המס של רכישת דירה שנייה ..
שאלה - אם היה עוד כ - 100K הון עצמי זה היה משנה את ההמלצה ? ככה שהמשכנתא הייתה מכסה את כל הסכום ..

מעבר לכך - ברור שמשקיעים רק כאשר זה כדאי אך אני מעוניין לדעת מתי זה כדאי? ומתי זה לא נחשב כדאי ועדיף לשלם סכום מסויים (אכן שזהו סכום נמוך יותר) לשכר דירה במקום למשכנתא ..

תודה

 

[Desslok of Gamilon]

אני לא אמרתי שמשקיעים כשכדאי
אני אמרתי שמשקיעים כשיש כסף להשקעה. כאן אין לך כסף להשקעה, אתה מחפש ללוות כסף מהבנק לצורך השקעה בנכס (דירה).
&nbsp
בוא נשאל אחרת:
- נניח היית מצליח למכור את דירתך הנוכחית במחיר הרצוי לך, וביחד עם ההון העצמי היית קונה את הדירה החדשה ללא משכנתא. עכשיו היית בעלים של דירת מגורים יחידה בשווי 1.5-1.6 מליון, ללא חובות אבל ללא הון עצמי. האם בנקודת הזמן הזו, היית שוקל לקחת משכנתא של 1.35 מליון ש"ח על מנת להשקיע בדירה שניה להשכרה?
&nbsp
האם אתה מבין שהמקרה הנ"ל שקול בדיוק למקרה שאתה מתלבט לגביו, רק שהדירה השניה להשקעה היא בעצם הדירה הנוכחית שלך ואתה קונה אותה מעצמך?
&nbsp
&nbsp

 

[sharonhac11]

הבנתי את רוח הדברים

השורה התחתונה היא שעדיף למכור ולקנות .. או להשכיר ולשכור ..
תודה ..

 

[salachshabati]

ההון העצמי לא מספיק לרכישת דירה שנייה בשווי 1.6M.

החזר חודשי של 6K לא מספיק למשכנתא שפויה של 1.4M, ( חישבת מס רכישה על דירה שנייה?)

אם אינך מצליח למכור כנראה שהדירה שלך שווה פחות ממה שאתה מתאר "מחיר ריאלי".

לכן ממליץ לבחון את חלופות א ו ב.

א - למכור את הדירה (כרגע לא קיבלתי הצעה בשווי הריאלי של הדירה לדעתי) ולקנות דירה חדשה

ב - להשכיר את הדירה ולשכור דירה חדשה

ג - להשכיר את הדירה ולקנות דירה חדשה

 

[sharonhac11]

שאלה נוספת

היי ,
רציתי לדעת מהו התחום שבו השארת הדירה ולא מכירתה הופכת לכדאית מהבחינה הכלכלית ?

אם לדוגמה היו עוד 200k הון עצמי - האם זה היה משנה את התמונה ?

בתמונה כרגע מדובר על החזר חודשי של כ - 6k-7k בניכוי שכירות של כ - 3k ..
גם בתמונה זו (החזר של כ - 3.5k ) נשמע סביר לדעתי ..
כמובן שצריך שוכר , שוכר שמתחזק את הבית בצורה בסיסית .. אני גם לא מדבר כרגע על תשואה (נדל"ן עדיף מבחינה מסויימת כאשר לא מדובר בהשוואה אל מול אפיקי מניות וכדומה) ..

אז אודה אם תסבירו מדוע זו לא השקעה נכונה באופן גורף? האם יש משהו שאני לא מבין ? על פניו ההלוואה היא גדולה אך יש להוסיף את הפרמטר של השכירות החודשית .. לא מדובר בהחזר חודשי נטו של כל ההלוואה אלא בניכוי השכירות (מקווה לקבל) .. בנוסף - לגבי תוספת של הון עצמי .. האם תוספת של 200k לדוגמה משנה את דעתכם ?

תודה ..

 

[רימון חייט]

"לא מעוניין" זה לא טיעון כלכלי. אם אתה בענייני "רצונות"

אז אינך זקוק לבדיקה כלכלית.
על פניו ובלי לבצע שום בדיקה (הנתונים חלקיים מידי)
החלופה שהצעת - רכישת דירה והשכרת הקיימת היא החלופה
הגרועה ביותר.
על דירה שנרכשה למגורים ולא להשקעה, אפשר, ככלל אצבע,
לקבל תשואה עלובה ונמוכה מעלות המשכנתה.
בהצלחה,
רימון חייט, MBA
יועץ מימון לדיור (משכנתה) רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות
פרקים ראשונים מהספר משכנתה יעילה בחינם - https://bit.ly/2KbXBBm
טלפון: 03-549-6611
&nbsp
&nbsp

 

[sharonhac11]

תודה ..

 

[sharonhac11]

שאלה נוספת בנושא זה

היי ,
רציתי לדעת מהו התחום שבו השארת הדירה ולא מכירתה הופכת לכדאית מהבחינה הכלכלית ?

אם לדוגמה היו עוד 200k הון עצמי - האם זה היה משנה את התמונה ?

בתמונה כרגע מדובר על החזר חודשי של כ - 6k-7k בניכוי שכירות של כ - 3k ..
גם בתמונה זו (החזר של כ - 3.5k ) נשמע סביר לדעתי ..
כמובן שצריך שוכר , שוכר שמתחזק את הבית בצורה בסיסית .. אני גם לא מדבר כרגע על תשואה (נדל"ן עדיף מבחינה מסויימת כאשר לא מדובר בהשוואה אל מול אפיקי מניות וכדומה) ..

אז אודה אם תסבירו מדוע זו לא השקעה נכונה באופן גורף? האם יש משהו שאני לא מבין ? על פניו ההלוואה היא גדולה אך יש להוסיף את הפרמטר של השכירות החודשית .. לא מדובר בהחזר חודשי נטו של כל ההלוואה אלא בניכוי השכירות (מקווה לקבל) .. בנוסף - לגבי תוספת של הון עצמי .. האם תוספת של 200k לדוגמה משנה את דעתכם ?

תודה ..

 

[sharonhac11]

מקפיץ כי לדעתי ההודעה לא נקראה ע"י המומחים ..

 

[k-don]

ככה לא מקפיצים ואי אפשר להקפיץ שרשור בן יותר מ 72 שעות