התייעצות לגבי משכנתא שניה

[ayair6]

שלום לכולם,
קנינו דירה להשקעה במחיר 730 אלף ש"ח.
אנחנו זקוקים למשכנתא בגובה 465 שח .
מתוכם 100 מתוך דירת המגורים שלנו (בדקנו מול הבנק וזה אפשרי מבחינתם) ועוד 365 מתוך הדירה הזאת.
הדירה תושכר ב 3,000 שח לחודש. גובה החזר חודשי הרצוי לנו הוא כ- 2,500 לחודש.
קיבלנו משני בנקים את התמהיל הבא (באלש"ח, שיטת שפיצר).

בנק אחד נתן :
165 בריבית קבועה ל 10 שנים מתואמת בגובה 2.71%
100 עוגן אג"ח צמוד משתנה כל 5 שנים ל 20 שנה מתואמת 2.36% שנה ( 3.1% + צ)
100 פריים בריבית פריים מינוס 0.8%
החזר חודשי ראשון 2,542 ש"ח.

בנק שני נתן :
117 ריבית משתנה ל 15 שנה אג"ח שנתית 3.18%
120 ריבית פריים לא צמוד ל 20 שנה ב ריבית 1.1%
128 ריבית קבועה לא צמודה לפי 3.75% .
החזר חודשי התחלתי 2,307. ש"ח.
מה התמהיל המומלץ לדעתכם (לא חייב אחד מאלה כמובן ) ואיזה בנק נותן היום את הריביות טובות ביותר
תודה

 

[82little]

תמהילים לא טובים, ריביות ברובן לא טובות והגישה לא נכונה, לדעתי. מציע שתגבשו תמהיל שמתאים לכם ותיעזרו במחשבון משכנתא כדי לערוך מספר סימולציות ולהיערך למצב של החזר מוקדם מבחינת עלויות ועמלות היוון וכן תבדקו מה סך הריביות שתשלמו בכל סימולציה. לא טוב לקבל מבנקים שונים תמהילים שונים שטובים בדרך כלל לבנקים ולא לכם וגם מקשים על השוואות בריביות. גבשו תמהיל אחד שאותו תגישו כבקשה לכל הבנקים וכך תוכלו להגיע לריביות הטובות ביותר האפשריות. תמהיל ראשוני שמציע הינו שליש בפריים ל 25 שנים, שליש במשתנה לא צמודה ל 15 שנים, ושליש בקבועה לא צמודה ל 10 שנים ואם אפשר אז ל 9 שנים. הקלצ אמור להיות בריבית נמוכה יחסית כי היא לתקופה קצרה שתמנע מצב של קנסות בפרעון מוקדם. בהצלחה.

 

[tamitzik]

שלום לכולם,
קנינו דירה להשקעה במחיר 730 אלף ש"ח.
אנחנו זקוקים למשכנתא בגובה 465 שח .
מתוכם 100 מתוך דירת המגורים שלנו (בדקנו מול הבנק וזה אפשרי מבחינתם) ועוד 365 מתוך הדירה הזאת.
הדירה תושכר ב 3,000 שח לחודש. גובה החזר חודשי הרצוי לנו הוא כ- 2,500 לחודש.
קיבלנו משני בנקים את התמהיל הבא (באלש"ח, שיטת שפיצר).

בנק אחד נתן :
165 בריבית קבועה ל 10 שנים מתואמת בגובה 2.71%
100 עוגן אג"ח צמוד משתנה כל 5 שנים ל 20 שנה מתואמת 2.36% שנה ( 3.1% + צ)
100 פריים בריבית פריים מינוס 0.8%
החזר חודשי ראשון 2,542 ש"ח.

בנק שני נתן :
117 ריבית משתנה ל 15 שנה אג"ח שנתית 3.18%
120 ריבית פריים לא צמוד ל 20 שנה ב ריבית 1.1%
128 ריבית קבועה לא צמודה לפי 3.75% .
החזר חודשי התחלתי 2,307. ש"ח.
מה התמהיל המומלץ לדעתכם (לא חייב אחד מאלה כמובן ) ואיזה בנק נותן היום את הריביות טובות ביותר
תודה

אשמח להתייעץ איתך
[email protected]

 

[82little]

לא ברור. האם הכוונה היא ש 2500 שח זה ההחזר ל 465 א או ל 365 א.?
ומה ההצעה לגבי המשכנתא לכל מטרה בסך 100 א שח? מבחינת הריבית והשנים?
בכל אופן צריך להתייחס למכלול ל 465 א ומה המסלולים והריבוות המוצעות.?
מה כושר ההחזר הכולל לאור המשכורות וההכנסות מהדירה. ?
בכללי כמו שכבר אמרתי צריך לכוון לשליש פריים ארוכהנל 30 שנים. שליש משתנה לא צמודה עד 20 שנים ושלישקלצ ולקצר ככל הניתן. להשתמש במחשבון לסימולציה וגיבוש תמהיל. ולכל הבנקים להגיש אותו תמהיל. להשוות גם ביטוחי חיים ולבקש הנחה לכל התקופה.

 

[82little]

אוסיף בבקשה שחשוב לפרט ולענות בפורום. זה חלק מהנתינה בחזרה. כדי שכולם ילמדו. תודה.

 

[שמעון 4545]

בוקר טוב,

8 צודק בהחלט ,לא ניתן להשוות תמהילים שונים .
קודם להחליט על תמהיל ואז לבקש הצעת מחיר
אני מציע לך תמהיל כזה :
שליש פריים ל25 או 30 שנה 155000 ש"ח
קל"צ ל 20 שנה 220000 ש"ח
משתנה לא צמודה ל 10 שנים 100000 ש"ח
ייתן לך החזר של 2600 ש"ח

יהיה לך הרבה יותר זול בשורה התחתונה אם תעלה את סכום ההחזר -אבל אני מבין שאתה רוצה שההחזר לא יעלה מעל השכירות שאתה מקבל .

לא רושם ריביות כי יתחילו פה ויכוחים אבל מציע לך ללכת לבנק שלך ולקבל הצעת מחיר ואז לשפר בבנק אחר
וכמובן תחזור לפה לספר לנו מה קיבלת

 

[82little]

חושב שהנכון הוא לקצר בקלצ ולהאריך במשתנה כל 5 לא צמודה. ולחלק כאמור שליש שליש שליש.
הסיבה לקיצור הקלצ היא שבקלצ קצר יותר הריביות יהיו טובות יותר ובנוסף במקרה של פרעון מוקדם וירדו הריביות עמלת ההיוון תהיה קטנה יותר כי אופק ההלואה קצר יותר. ועל פי אותו הגיון במשתנה כל 5 אופק ההלוואה הוא 5 לצורך חישוב עמלות היוון ולכן עדיף לקחת אותה בארוכה. אם יהיה צורך לפרוע מוקדם והריביות ירדו עמלת ההיוון תיהיה יחסית קטנה כי תחושב עד תחנת היציאה בלבד....
לכן הצעתי קלצ עד 15 שנים ומשתנה כל 5 עד 20 שנים ... לא לעבור את ה 20 כי אז הריביות שמשלמים לבנק הן גבוהות.(ראו לוח סילוקין להבין מה קורה להלוואה ל 25 ו 30 שנים אחרי נניח 5 ו 10 שנים. ותראה שהרבה שולם בשנים הראשונות הללו על חשבון הריבית והקרן קטנה רק במעט...) . זו השקעה ובמיוחד בה (וגם במצבים אחרים כמובן) צריך לחשוב היטב מה הסך הכולל של עלות ההלוואה...
בהצלחה