התייעצות לגבי משכנתה

[roypinzo]

שלום רב,אשמח לעצה,דיעה והכוונה במה להתמקד ואיך ניתן לשפר את תנאי ההלואה,
אציין כי מדובר בפרוייקט ללא ערבות בנקאית , כך שאולי יש כאן סיכון מבחינת הבנק ונוסף על כך יש גרייס של עד שנתיים שלא ברור עדיין למשך הזמן המדוייק אך נכון לזמן זה מדובר על כחצי שנה קדימה.

גובה ההלוואה :1.6 מ'

שווי הנכס : 3.07

הכנסה חודשית : 24k

הרכב ההלוואה :

*לא צמוד בריבית קבועה-535K למשך 30 שנה גובה הריבית 3.39%
*צמודה משתנה כל 5 ש' למשך 30 שנה גובה הריבית 1.94
*פריים -530K גובה הריבית 1.1

אשמח להערות/הארות לגבי ההלווה,מרגיש כי בשל המורכבות אני "תפוס" ע"י הבנק.

 

[ortes74]

שלום,

האם רכשת כבר את הדירה ? מדוע לך להתמנף כל כך הרבה ?
בכל מקרה שיהיה בהצלחה.

בעניין הריביות, לדעתי, הריביות לא טובות, לא בגלל שאין ליווי בנקאי. ( יכול להיות שהריביות טובות במסלולים ל 30 לשנה, אך כמובן לא טובות, אם המשכנתא הייתה ל 15 שנה )
אלא בגלל שאתה מתוח בכל ההלוואות ל 30 שנה, אחוז מימון גבוה..
המסלול של הצמודה משתנה, לדעתי להעיף אותו ומהר.
אולי תצליח לשפר קצת, לדעתי לא יהיה דרמתי.

בכל מקרה ההכנסות לא תואמות את גובה המשכנתא.

מאחל לך הצלחה רבה !

 

[roypinzo]

רכשנו את הנכס,מדובר בצמוד קרקע.
לפי מה שאני מבין מדבריך,דווקא בגלל שמדובר בהלוואה לטווח רחוק,הופך את ההלוואה לפחות נוראית,בטח בהתחשב בעובדה שנוכל לעדכן ולמחזר במהלך השנים.
את המשתנה צמודה נוכל לעדכן כאמור לאחר חמש שנים,בעקבות ההתייעצות,אני מבין שכדאי מאוד לבדוק אם יש קנס ומה גובהו אם נרצה לעדכן את החלק היחסי.
אשמח אם תפרט למה התכוונת כשרשמת שההכנסות לא תואמות את גובה המשכנתה.

 

[ortes74]

ראשית אומר, אני לא מומחה גדול במשכנתאות, פשוט אוהב את התחום.
ההפך ידידי, דווקא בגלל שהמשכנתא על כל מסלוליה ל 30 שנה, מבחינת הבנק , הם נותנים את התנאים הכי פחות טובים + אחוז המימון שלך גבוה ( שווי הלוואה מתוך שווי הדירה ).


מה שכוונתי הייתה שיכול להיות שהריבית טובה , באופן יחסי למשכנתא ל 30 שנה, אבל לא הכי טובה, במידה והמשכנתא הייתה נלקחת ל 15 שנה. ( צריך שמומחי הפורום יענו, אם הריביות שלך טובות )

בעניין המיחזור , שוב פעם אני מדגיש, שאני לא מומחה גדול, אבל לפי דעתי, הריביות בטווח של הכמה שנים קדימה, יעלו .
בסופו של דבר, אז אני לא בטוח שיהיה שיפור גדול, מתי שתמחזר, גם אם השנים יעברו.
כיום הריביות בשפל היסטורי, להבנתי מכאן יש רק לאן לעלות.


בעניין המשתנה צמודה, אני יודע שמסלול צמוד, זה מתכון רע מאוד , למשכנתא ארוכה.


אני אסביר לך מהי כוונתי שהמשכנתא לא תואמת את ההכנסות.
ככל הנראה אתם פורסים את המשכנתא ל 30 שנה, בשביל שיהיה לכם כסף להוצאות, כמו גנים, אשראי וכדומה. בגלל שהמשכנתא תפרס ל 30 אומר לכאורה, שאתם בקצה גבול היכולת שלכם.
אני באופן אישי חושב, שמשכנתא לוקחים עד ל 15 שנה גג. במידה ומאריכים את התקופה, ככל הנראה ההלוואה גדולה על נוטל המשכנתא.

עוד נקודה, חס וחלילה יש בעיות למישהו שפרס את המשכנתא ל 30 שנה, אז הוא דיי אבוד, כי במידה ויש בעיה כלשהי בהכנסות, לא ניתן לפרוס את המשכנתא לעוד זמן. בשונה ממישהו שלקח לדוגמה ל 12 שנה ואז אם יש בעיה, יכול להגדיל את הפריסה.

בכל מקרה מאחל לכם הרבה בהצלחה ושתהנו מהבית החדש !

 

[roypinzo]

ראשית,תודה רבה על התגובה המפורטת והאכפתיות שאתה מפגין.אין חכם כבעל נסיון,ואני מתרשם שרכשת הרבה ידע בנושא.
גובה ההלוואה אינו סופי.בקשתי אישור לכ200k יותר ממה שאני זקוק לו ,כדי לאפשר מרווח בטחון ,גם לריביות או דברים בלתי מתוכננים,גם לא ידעתי באיזה סכום אמכור בדיוק את הדירה שברשותנו כיום,כך שלא מדובר בסוף פסוק מהבחינה הזו.
מכיוון שההכנסה הפנוייה שלנו הולכת לגדול בשנים הקרובות,קרי,גן פרטי שמשלמים כיום,הבנו כי לא נגיע לשליש מההכנסה בתשלום המשכנתה.
אפשרי מבחנתי להתאמץ ולהגיע ל45% מימון וכך הריביות יהיו טובות יותר למיטב הבנתי.