התייעצות לגבי רכישת דירה בב"ש או ת"א

[Ayron1]

התייעצות לגבי רכישת דירה בב"ש או ת"א

שלום רב וחג שמח
אני שוקל לרכוש דירה קטנה, ומתלבט בין שני אזורים:
א. כ-50-60 מטר, בתל-אביב (אזור רכבת מרכז), או
ב. דירה להשכרה לסטודנטים (3-4 חדרים) בבאר שבע.
כמובן שאפשרות א יקרה פי 2-2.5 מאפשרות ב.
ההתלבטות היא לגבי ההשפעה של (1) התוכניות הממשלתיות לפיתוח הנגב אשר תגדיל את הצע הדירות שם... ו-(2) תוכנית ההקלות במע"מ שמביאה לעצירת הביקושים.
אני מוטרד ראשית כל מירידת ערך.
אני נוטה להאמין שבתל-אביב, כאזור ביקוש, לא תהיה נסיגת מחיר משמעותית. לגבי באר שבע, אינני כה בטוח בכך.
אודה על כל תובנה ודעה/עצה מנומקת.. בהנחה מפשטת שבכל מקרה הרכישה תהא במימון עצמי.
תודה רבה - אהרון
נ.ב. פורסם תחילה בפורום נדלן - אך במחשבה נוספת נראה לי מתאים יותר כאן.

 

[The Grand Illusion]

התשואה גדולה יותר בב"ש

תראה, אני לא מתלהב מהשכרה לסטודנטים בגלל סיבות כמו ניקיון שעלול להיות בעייתי, עזיבה של שוכר באמצע השנה והחלפת שוכר, מגורים של חברים שנשארים לישון (ואי אפשר לדעת אם האחרים גרים ממש שם - ללא חוזה, או רק ישנים בדירה מידי פעם). אבל ההפרש בתשואות בין הערים אינו זניח ולכן הוא שווה את המאמץ לדעתי.

לגבי ב"ש: מצד אולי יעשו תמ"א 38 או פינוי בינוי באותם שיכונים מה שגדיל את היצע הדירות וזה באמת יפעל נגד התשואה בב"ש, אבל אז תתקבל דירה משופרת עם ממ"ד ומעלית ולכן תהיה השבחה. בת"א יותר סביר שיהיה הליך מוקדם יחסית לב"ש של תמ"א 38 ו/או פינוי בינוי. מצד שני, את המיקום קשה לשנות, כלומר דירה ליד אב"ג תשאר דירה ליד אב"ג, אפילו אם יבנו בשכונת רמות, או בנווה מנחם, או בשכונה אחרת בבאר שבע עוד עשרות מגדלי מגורים.

דירה בתל אביב תשאר דירה בתל אביב וכוח המשיכה של תל אביב הוא גדול משל באר שבע, אפילו אם הזמנים קשים כמו שהיה בזמן האינטיפדה השניה.

בתל אביב התשואה הנמוכה מגלמת סיכון נמוך, השאלה היא האם אפשר לקבל יותר בלי להסתכן יותר מידי (לדעתי אפשר), לדעת אחרים, כל האמור לעיל לא שווה את המאמץ בגלל שבחו"ל ניתן לקבל הרבה יותר.

גילוי נאות, אני מחזיק בדירה להשקעה בב"ש.

 

[Ayron1]

באר שבע..

תודה על התשובה המנומקת..
על איזה אזורים בבאר שבע היית ממליץ במיוחד?
שוב תודה.
אהרון

 

[The Grand Illusion]

תלוי בתשואה ופלח האוכלוסיה שצפוי לשכור

התשואה הגבוהה ביותר היא בדירות סטודנטים בשכונות א', ב', ג' ו-ד', אילו רחובות בדיוק? כאן הידע שלי קרוב לקצהו. בזמנו משקיע בב"ש כתב על הרחובות שאותם סטודנטים בדרך כלל שוכרים.
אפשרות אחרת היא העיר העתיקה, שם מפתחים איזור של אומנים, לדעתי כדאי לבדוק את השכונה.
באופן אישי אני משקיע בדירה להשכרה לבאר-שבעים, בעבר התמקדתי בחיפוש בשכונות נחל-עשן-נווה מנחם ונווה זאב. לאור עליית המחירים שהיתה בשנים האחרונות וירידת התשואות שם, אני חושב שאם אחפש בבאר שבע בעתיד הקרוב, אז ארחיב את החיפוש שלי גם לשכונות הבאות: העיר העתיקה, שכונה א', שכונה ו' החדשה, חצרים, שכונה יא' ושכונה ט'. שכונת רמות היא שכונה ט"מ, אבל יקרה מידי עבורי.
בהצלחה.