התייעצות לגבי רכישת קרקע מופשרת בחדרה

[razital]

התייעצות לגבי רכישת קרקע מופשרת בחדרה

אנחנו שוקלים לקנות קרקע בפרויקט גולדן פארק בחדרה של חברת אקוויטי ב-215,000 ש"ח. מדובר בקרקע מופשרת בתחום תכנית מתאר חד/2020 אשר אושרה לבניה ע"י וועדה מחוזית. התוכנית על פי טענתם נמצאת כרגע אצל אדריכלים לתכנון פרטני עבור הוועדה המקומית.
המטרה שלנו היא להגדיל את הערך של הכסף שלנו כדי שנוכל בסופו של דבר לקנות דירה. לפי מה שנאמר לנו הפרויקט צפוי לקבל היתרי בניה בעוד 3-5 שנים, ואז אנחנו רוצים למכור את הקרקע, שלטענתם בשלב זה תכפיל את ערכה.
זה נשמע ממש טוב, ולכן אנחנו קצת חשדנים... נשמח לחוות דעתכם.

 

[aeonf]

יש כבר תוכנית איחוד וחלוקה?

 

[razital]

עדיין אין

עכשיו עובדים על התכנית המפורטת.

 

[עורכת דין לילך ירד]

הצפי שלהם ל3 - 5 שנים? אני יותר פסימית...

יש עוד דרך ארוכה עד שניתן יהיה לבנות.
תוכנית איחוד וחלוקה יכולה להיגרר תקופה ממושכת (התנדויות וכיוצ"ב).
גם לאחר אישורה, מניין לדעת מה תהיה מדיניות העירייה לעניין הפיתוח?
באם יחליטו שמתחמים אחרים טובים יותר? ייתכן ויפתחו שם.

בקיצור, אתם רוכשים כרטיס גירוד. זכרו שאין מתנות בחינם.
בהקשעה כזו הייתה צופה בניה בתוך 10 שנים, זה כבר סביר יותר.
אם עדיין נראה לכם כלכלי ועושה שכל - צאו לדרך.

בברכה,
עו"ד ירדני לילך, שמאית מקרקעין

 

[aeonf]

בנוסף לא לשכוח

שכל היטל ההשבחה יוטל על הרוכש ולא על המוכר וזה הרבה מאד כסף.
גם אם הקרקע תכפיל את ערכה (מה שיכול להיות) אחרי תשלומי מס רכישה, תיווך, הוצאות משפטיות, הוצאות פירוק שיתוף ככל שיהיו והכי חשוב היטל השבחה הרווח הצפוי שלכם יהיה אפסי, אם בכלל.
&nbsp

 

[פרל דוד]

פוטנציאל גוש 10027 חלקה 33 שאותו משווקת חברת אקוויטי.

חברת אקוויטי נדל"ן משווקת פרוסות קרקע קטנות שלדעתה יניבו בעתיד "זכות לדירה", בוא נבחן את הפוטנציאל הגלום בהתחייבות משווקי החברה.
מדובר על זכויות מתוך מקרקעין בחדרה - גוש 10027 חלקה 33 [21,258 מ"ר]
scrolling='no' marginheight='0' marginwidth='0' src='http://beta.govmap.gov.il/map.aspx?c=1dBBsfAN3/JdOOAqZ4xDmQ==|ZleF3DcVOsD5oxnQvoQBXQ==&z=8&b=0&pn=חד/2020&ap=1&mapMode=1'></iframe><br /><a href='http://beta.govmap.gov.il/app07?c=1dBBsfAN3/JdOOAqZ4xDmQ==|ZleF3DcVOsD5oxnQvoQBXQ==&z=8&b=0&pn=חד/2020&ap=1' target='_blank' style='color:#1251BB;font-family: Arial;font-size: 12px;text-decoration:underline;'>הצג מפה מוגדלת</a>
ראו פוסטים בנדון מאפריל 2015 - http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/579/178327008/כלכלה_וייעוץ_פיננסי/נדל"ן#subject_178327008
אז...הם ביקשו 169,000 ש"ח עבור זכות לדירה וסה"כ כ-182 אלף ש"ח.

לפני כחודש היתה לי שיחה טלפונית עם צחי פרנקל הבעלים של חברה זו ועם עוה"ד של החברה לימור ריכטר. בין היתר הדגשתי שהפוסט מאפריל 2015 לגבי הבטחות במידה והיו ,או התחייבויות אנשי המכירות בחברה ל"זכות לדירה" מקוממות ואין שינוי בסטטוס המקרקעין כמפורט בתכנית חד/2020.

מבדיקה של התשריט ועיקרי תכנית חד/2020 עולה שחלקה 33 [כפי שניתן לראות במפה המצורפת] נמצאת כ-70 אחוז באיזור המוגדר כשטחים פתוחים [ללא בניה] רא תא שטח 487 בתכנית,ו-30 אחוז למגורים, ראו תא שטח 232. כלומר כל בעלי הזכויות יחלו את זכויותיהם בחסר של 70 אחוז.

ראו חוברת התכנית - http://www.mmi.gov.il/IturTabotData/takanonim/haifa/3007999.pdf

אותם 30 אחוז שמוגדרים למגורים יבנו בשלבים הסופיים של מימוש תכנית חד/2020 ורק לאחר סיום הכנת התשתיות והתכניות בצפון מערב העיר.

חשבו...אם התכנית היתה למימוש מיידי האם הקרקע היתה נמכרת במכירה זו ?
וחשבו...למה משווקי התכנית לא "מספרים" ש- 70 אחוז מחלקה 33 [תא שטח 487] הוגדרה "שטח פתוח" - כלומר ללא בניה בכלל [ראו ההגדרה בחוברת התכנית]

 

[רימון חייט]

"הבטיחו" 3-5 שנים?

קחו מרווח ביטחון של 50% מעל הערכתם הפסימית
ובקשו התחייבות חוזית לקבלת היתר בעוד 8 שנים.
&nbsp
לדעתי המוכר יצחק בפרצופכם.
רימון חייט
&nbsp
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
&nbsp
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
&nbsp
הרצאה שלי בנושא נדל"ן ומשכנתאות: http://you
טלפון: 03-549-6611
&nbsp

 

[פרל דוד]

מה ניתן לעשות עם 30 אחוז מתא השטח שנותר למגורים.

כנראה לא הסברתי את עצמי באופן ברור. אז...אשתדל יותר.

70 אחוז מהקרקע המשווקת כהבטחה ל"זכות בדירה" אינה כזאת ומוגדרת כשטח פתוח בתכנית המתאר חד/2020.

30 אחוז מהחלקה המשווקת מיועדת למגורים [עד 3 קומות]

כלומר...מי שורוכש לדוגמה: 100 מ"ר [כזכות לדירה] מקבל בפועל זכויות על 30 מ"ר בלבד, ובזה ניתן לקבל בעתיד הרחוק, אולי חדרון ואולי פחות. [כלומר הזכות אינה ריאלית]

קידום תכנית ההפשרה במתחם המדובר [אותם 30 אחוז] יתבצע בעוד 10 עד 15 שנה, עירית חדרה לא מקדמת ואין לה שום תכניות לקדם את התכנית בתא השטח הנדון לפני המועדים המתוכננים.

מדוע המשווקים והשמאי מטעמם מציגים תמונה מעוותת שאינה מציינת את האמת...תקן 22 לחוק השמאים מאפשר לשמאי המתוחכם לכתוב בחווה"ד את המשפט ה"מפוצץ" - צופה פני עתיד. [ואז מותר לו לכתוב על מתאר דימיוני שעלול להתרחש באם יקרו פעולות כאלה ואחרות, ובדר"כ לא מתקיימות]

 

[razital]

תודה רבה לכולכם

בהחלט הארתם את עינינו!

 

[gili667]

תעינו בתוכנית ותראו מה הזכויות שהעיריה חושבת להעניק

לחלקה לפי חד2020

במקום לעיין בעצמכם מומלץ לבקש מהמוכרים שיראו לכם היכן בתוכניות רואים שהקרקע תתן זכות ליחידת דיור - הם הרי מבטיחים זאת ועל כן צריכים לדעת להראות לכם שלא מוכרים לכם לוקשים

רק לאחר שאתם יכולים להעריך מה הכוונה להקצות על הקרקע יש מקום להעריך האם המחיר מצדיק זאת