התייעצות נטילת משכנתא העלאת ריביות- שאלה לרימון חייט

[Nealch]

התייעצות נטילת משכנתא העלאת ריביות- שאלה לרימון חייט

בוקר אור,
בהמשך להתייעצות בפורום זה, תקציר מתעדת לרכוש דירה 1.282 מלש"ח.
משכנתא של 55% 705,000 הנכס כעת מושכר ב3,500 ש"ח.
(משכורת שלי נטו 12,500 ש"ח)
1/3 מסלול פריים P-0.2 (30 שנה)
1/3 משתנה כל 5 לא צמודה 3.81 (25 שנה)
1/3 קל"צ 4.2 (25 שנה)
ההחזר חודשי 3,292 ש"ח
עברו ה-12 יום הנפלאים של הבנק והריביות עלו...
מצ"ב ההצעה החדשה והכי טובה שהתקבלה:
1/3 מסלול פריים נקי 1.6 (30 שנה)
1/3 משתנה כל 5 לא צמודה 4.21 (25 שנה)
1/3 קל"צ 4.8 (25 שנה)
החזר חודשי 3,447 ש"ח
הריביות רק עולות, לא מאמינה שגם ב-12 הבאים אני כבר אסיים את כל הפרוצדורות.. ואז מי יודע מה יהיו הריביות.
האם לחכות? לא לרכוש את הנכס ולחכות לנכס אחר או ל"ספוג" את עליית הריביות ובתקווה למחזר שהריביות ירדו.
אודה לכל הכוונה/עצה בנושא

 

[Fitch]

חתמתם חוזה? אם לא, אז זה לא רלוונטי - הריביות יהיו שונות.

אם לטובה או לרעה, זה רק נביא יודע.

 

[Nealch]

החוזה בטיוטא טרם נחתם עתיד להחתם רק שבוע הבא וגם אז לא נראה

שאוכל לסיים את כל הפרוצדורות הנלוות בזמן...

 

[Fitch]

הנלוות מתחילות רק מרגע החתימה של המשכנתא. כך שעד שאין חוזה

הריבית יכולה להיות גם 0.00001%. זה לא רלוונטי.

 

[elvinnox]

האם זו דירה להשקעה?

כי אם כן, לפי הנתונים היא על הגבול להיות לא כלכלית.
אם למגורים - מה זה משנה בכמה הנכס מושכר?
&nbsp
מה המטרה שלכם? האם זו דירה ראשונה?
מה הרעיון לקנות עכשיו במחירים גבוהים ובריבית גבוהה? יש איזה פחד שהדירה תברח? איפה הדירה ממוקמת? האם יש צפי לעליית מחירים/תמא באזור?
&nbsp
האם הדירה כל כך אטרקטיבית? או שהעסקה היא ממש מציאה?
&nbsp
חסרים נתונים כדי לתת המלצה אם לחכות או לקנות עכשיו.

 

[Nealch]

אני קונה יחידה זאת הדירה הראשונה

כרגע הדירה תישאר מושכרת אני עצמי חיה בשכירות של 4,500ש"ח
הדירה בגבעתיים 2 חדרים.
התוכנית או שאעבור אליה ברבעון השני של 2017 או להמשיך להשכיר.
הבניין אכן בתהליך תמ"א (הליך... יש גם הליכים שנמשכים שנים)
לא חושבת שלהשאיר את הכסף בבנק זהו פתרון עדיף כמו שאני לא מנסה לנבא את מחירי שוק הנדלן. בעיקר מנסה לדאוג לעצמי לעתיד.

 

[elvinnox]

לא יודע

קשה לי לגבש דעה לפה או לפה.
על פניו על הנייר, נשמעת עסקה סבירה לטווח הארוך, (יחד עם הצפי לתמא) אבל באמת שאין לי מושג.
&nbsp
כל השוק דיי קפוא ובדרך לירידה, אבל למרכז חוקים משלו. אולי כדאי לך לקחת שמאי ואיש מקצוע.
&nbsp
&nbsp

 

[המוסקיטר האחרון]

בואי תעקבי אחרי החישוב שלי ותופתעי

אם אני עושה חשבון נכון, אז אתם מתכוונים להביא הון עצמי של 577,000 ש"ח, בשביל להתגורר בדירה שאתם יכולים להכנס אליה בשכירות של 3,500 ש"ח לחודש....

על פניו, משכנתא ושכירות נראים דומים, אבל זה רק על פניו..

המשכנתא, בוודאות רק תעלה לאורך השנים. ובסיטואציות מסויימות היא יכולה גם להכפיל את עצמו בעוד 15-20 שנה.

מה יקרה אז?
מה יהיה התזרים המשפחתי המצב כזה?

מה שאת לא לוקחת בחשבון, זה שעם ההון העצמי שלכם, אתם יכולים בקלות למצוא דירה קטנה להשקעה שתתן לכם תשואה חודשית של 2,500 ש"ח בחודש.

אז תראי מה האפשריות:
1. לקנות בית ולהתחיל בהוצאה חודשית על דיור של 3,500 ש"ח שרק תצמח עם השנים
2. לעבור בשכירות לדירה שאתם רוצים לקנות, ולשלם 3,500 ש"ח + לקנות בית קטן להשקעה ולקבל עליו 2,500 ש"ח לחודש.

חשבון פשוט יראה לך שאופציה ב' תביא להוצאה חודשית כוללת על דיור של 1,000 ש"ח בלבד!!! (תשלום שכירות של 3,500 ותקבול מההשקעה של 2,500 )

את היתרה שהתכוונתם להוציא על דיור (2,500 ש"ח לחודש), אתם תוכלו לחסוך על מנת להגדיל את ההון העצמי לאורך השנים.
חסכון כזה באפיק של אגח"ים סולידי יביא את ההון העצמי שלכם תוך 10 שנים לסכומים של 350,000 ש"ח !!
וביחד עם ערך הדירה להשקעה שרכשתם, ישים אתכם במקום הרבה יותר בריא כלכלית,

לפי הדרך הראשונה שאת חושבת עליה (רכישת בית ב 1.2 מיליון), יתכן שבעוד עשר שנים תמצאי את עצמך עם אפס הון עצמי, משכנתא של 5,500 ש"ח, וערך הדירה שרכשת יהיה 900,000 ש"ח...

מצד שני, ירידה של ערך הדירות, יוריד גם את גובה השכירות שאתם תשלמו על הבית שאתם שוכרים... ככה שהפסדת פעמיים

אז נכון שגם השכירות שתקבלו תרד, וגם ערך הבית שקניתם להשקעה יירד, אבל הפגיעה שלכם על ערך הנכס ועל הפרשי השכירות יפעלו רק לטובתכם, כי הבית שקניתם יותר זול וכנ"ל השכירות.

חשבון פשוט מראה שלרכוש את הבית שאת מתכננת, היא שגיאה כל כך חמורה, עד כדי כך שמדובר על הבדל של "חיים של תקווה" מול "חיים של שעבוד".

כל זה בלי קשר לערכי הנכסים!!

 

[dat nigga daz]

חחחחחח איזה חישוב שקרי !!!!

אם מישהו באמת מאמין למספרים ההזויים האלו - עדיף שישקיע בקרקע חקלאית או בברלין כמוך
חחחחחחחחחחח

 

[dat nigga daz]

אבל הפעם אני אבליג לך, רק בגלל שהמלצת לה לקנות דירה להשקעה..

גם זאת אופציה טובה,
לקנות דירה להשקעה זולה יותר ולהוסיף כסף ולגור בשכירות..
ככה היא גם "תצמיד" את ההשקעה למחירי הדירות - אם יעלו גם שלה יעלה, וכך כספה לא יישחק

 

[המוסקיטר האחרון]

אקסל פשוט יראה שכל המספרים שלי נכונים ומבוססים

ואתה שרלטן חסר מצפון שכנראה נמצא בפאניקה מירידת המחירים שבפתח

 

[elvinnox]

הדירה הזו בכלל לא קיימת בתקציב הזה

שוב סתם סיפורים.
&nbsp
ואם היא עולה כך, מדובר בדירת 30 מ' גג שכלל לא ראויה למגורים.
גם לא כיחיד, אלא אם משהו ממש רוצה להרגיש בתא מעצר.
&nbsp
דירה בגבעתיים של 2.5 חדרים, (60 מ') שאפשר בערך לגור בה ולהשכיר אותה, עולה כבר 1.7-1.8, אבל סתם אנשים זורקים מספרים לאוויר. זה לא קיים וחבל על הדיון.
&nbsp

 

[dat nigga daz]

מסכים, זה באמת לא הגיוני

 

[dat nigga daz]

בדקתי באקסל והחישובים שלך שקריים.. אין פלא שאתה הומלס

 

[המוסקיטר האחרון]

בדקת באקסל? יש לך מושג איך משתמשים בזה?

 

[dat nigga daz]

שכחת שאני כלכלן אה? רמה יותר מדי גבוהה לצערך

 

[המוסקיטר האחרון]

לפחות לפי ניתוח הנתונים שאתה (לא) מציג כאן אתה כלכלן דמיקולו

 

[רימון חייט]

אתם רצים על הליכון במהירות גבוהה

זה טוב לכושר אבל נשארים כל הזמן על המקום.
וברצינות, זה בסדר לגשת שוב ושוב לבנק
ולקבל הצעות. אתם מתאמנים במשא ומתן.
אבל בפועל אין בזה כל משמעות אם עדיין לא חתמתם
חוזה רכישה.
בשלב הזה יש להוציא רק אישור עקרוני מכמה בנקים ולא רק מאחד
לאחר שתדעו על פי החוזה מהו מועד התשלום מתוך המשכנתא, התחילו
לנהל משא ומתן חודש לפני מועד זה.
&nbsp
בכל מקרה לריביות יש משמעות קטנה על סך התשלומים שלכם לבנק.
בשני הפרמטרים המשמעותיים יותר: קביעת תמהיל וקביעת החזר חודשי
עושה רושם שהשקעתם מעט מחשבה או גורע ביותר השקעתם ב"ייעוץ" בבנק
עם מי שתפקידו להביא את הבנק לרווחיות הגבוהה ביותר שניתן כלומר לגרום
לכם לשלם כמה שיותר.
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611

 

[Nealch]

קודם כל תודה רבה על ההתייחסות

האם יש לך עצה בנוגע לתמהיל ? ולא חלוקה של שליש (קלצ/ פריים/ משתנה כל 5 לא צמודה) ?
פניתי למספר בנקים ואכן קיבלתי אישור עקרוני ממי שפניתי אליו.
מה שנרשם כאן הינה האופציה הטובה ביותר מהיבט הריבית שניתנה.
איזה תמהיל הינו מומלץ על מה לשים דגש?
שינוי שכר, חסכון? (על נתונים אלו נתתי את הדעת)
אודה לכל הארה בנושא

אגב לכל המתעניינים ובעלי הדעות.... אכן הדירה שעתידה להרכש קטנה ( 40 מ"ר ) בין אם למגורים או להשקעה לי היא מספיקה

 

[רימון חייט]

אין תמהיל נכון ותמהיל לא נכון יש תמהיל מתאים ולא מתאים

כיוון שאיני יודע עליכם כלום איני יודע מה מתאים לכם.
אוכל רק לומר שלמדוד תמהיל לפי ריבית זו שגיאה גדולה.
&nbsp
לא תועיל לך בכלום הריבית הנמוכה אם בעתיד תצטרך למכור
את הבית לאחר שלא תעמוד בתשלומים עקב עליית ההחזר החודשי.
&nbsp
תמהיל צריך להימדד לפי תחזית סך התשלומים לבנק תוך הקפדה
שההחזר החודשי לא יעלה בעתיד מעל מה שהמשפחה מסוגלת להחזיר.
תחזית החזרים כוללת והחזר חודשי יש לבצע עם הנחות עבודה לגבי פריים,
ריבית משתנה ומדד עתידיים. לצערי נתונים אלו לא ניתן לקבל בבנק
ולכן כדי לקבלם תצטרך ללמוד עוד על המשכנתאות או להיעזר באיש/ת
מקצוע.
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://goo.gl/4HGW5v
&nbsp
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611