התייעצות

[ttfmw]

התייעצות

שלום,
קונים דירה בשווי 2,800,000. כניסה אליה רק בעוד 3 שנים בערך.
צפויה הכנסה של בערך 1,000,000 ממכירת הדירה הנוכחית. לא ידוע בינתיים מתי בדיוק נמכור את הדירה ובאיזו פריסה יהיו התשלומים עליה.
צריכים לקחת משכנתא ע"ס 1,430,000.
ההצעה שקיבלנו עד כה:
פריים מינוס 0.75 ע"ס 471,000 ל-168 חודשים. החזר חודשי 2970
קל"צ בלון חלקי, 3.25, ע"ס 800,000 ל-36 חודשים . החזר חודשי 2165 (עד לקבלת הכסף ממכירת הדירה)
לא צמודה משתנה כל 5, 3.48 ע"ס 159,000 ל-180 חודשים. החזר חודשי 1135
האם זה תמהיל נכון? האם זו הדרך הכי טובה להתמודד עם תשלומים לדירה חדשה עד לקבלת הכסף על הדירה נוכחית?
תודה מראש.

 

[efi19803]

אני לא מבין בנדלן - אבל בשוק המוזר של היום לא קונים עד שלא

מוכרים...
אלה אם האדם הוא בעל ממון
&nbsp
זו דעתי אני אדם מאוד שמרן !
&nbsp

 

[lipskya]

לא מסכים הם הקביעה...מכירה מוקדמת מחייבת תשלום שכירות

במהלך התקופה.
ברור שהמתנה עם המכירה = פתיחת פוזיציה על עליית מכירת הנדל"ן, וכמו כל דבר בחיים יש פה ניהול סיכונים.
האם צפויה ירידת מחירים בטווח של שנה-שנתיים הקרובות ? קשה לדעת ומן הסתם מדובר בהימור אבל מהסתכלות על השוק ברמת המאקרו לא נראית סיבה לירידת מחירים בטווח הנראה לעין:
מיעוט קרקעות כאשר מחיר למשתכן נראה שרק מקצין את התופעה, ריביות נמוכות בארץ ובעולם - לא נראה שהולך להשתנות משמעותית השנה, ביקוש גבוה והיצע נמוך...
בשנה האחרונה מחירי הנדל"ן עלו בכ-8% כך שאנחנו בינתיים במגמת עליית מחירים.

 

[efi19803]

הכי טוב למכור ולבצע פינוי כמה שיותר "מאוחר" -

שוב לדעתי הסיכון גבוהה מאוד (אלה אם אותו אדם בעל ממון שלא יקלע למשבר עקב המהלך והכוונה בממון יכולת להחזיק את שתי הדירות בלי לחץ מכירה)

זו דעתי

 

[lipskya]

הסיכוי שתפשוט את הרגל מפוזיציה כזו לא ממש קיים. להלן הסבר:

שבמקרה הגרוע ולדעתי לא סביר בעליל של ירידה משמעותית במחירי הדירות, תמיד קיימת האפשרות לשלם את הפיצוי המוסכם לקבלן (בדר"כ כ-10% ממחיר הדירה) ולהישאר בדירה שלך.
לדוגמא: דירה נרכשה ב-2 מיליון, דירה נמכרת ב-1 מיליון בעוד 3 שנים:
אופציה א': מחירי דיור ממשיכים לעלות בקצב הנוכחי, כ-8% בשנה, הדירה תימכר ב-1.26 בנוסף חוסכים שכירות של 36 חודשים, נניח 4,000 בחודש = 0.14, סה"כ חסכון של 0.4 מיליון ש"ח
אופציה ב': מחירי הדיור לא משתנים, רווח של 0.14 על אי תשלום שכירות
אופציה ג': מחירי הדיור יורדים עד 10%, הדירה נמכרת ב-0.9 מיליון (במקרה הגרוע), ממנו מתקזז 0.14 מיליון על השכירות שלא שילמנו, סה"כ רווח של 0.05
אופציה ד': מחירי הדיור יורדים מעל 10%, מחליטים האם ממשיכים עם הרכישה. אם מבטלים רכישה משלמים 10% פיצוי מוסכם לקבלן (לוודא גובה פיצוי מוסכם בחוזה), מפסידים 0.2 מיליון, מכאן מתקזז 0.14 שכירות שלא שילמנו ונשארים בדירה הנוכחית עם הפסד של 0.06

מתוך התסריטים שתארתי אין שום תשריט בו קיים סיכון משמעותי לפשיטת רגל.
ברור שבמידה ואופציה ד' תתממש זה בכלל לא יהיה נעים אבל עדיין לא מדובר באסון כלכלי למשק הבית.

לא ניתן לדעת איזה תסריט יתממש בפועל (נבואה ניתנה לשוטים) אבל מניתוח המצב המאקרו כלכלי היום אני אישית (לא יועץ ולא חוזה) מאמין שהמציאות תתממש איפשהו בין תסריט א' לתסריט ב' וכך אני פועל באופן אישי

 

[efi19803]

מקבל את התרחיש שלך בסופו של דבר

מדובר פה בהשקפות תפיסות שונות של בני האדם ...
&nbsp
&nbsp
&nbsp
&nbsp