עכשיו אני מתחיל להבין את עומק הבעיה של הבועה
פשוט האינטרסנטים מצליחים למכור חלומות....
תפסיק להאמין לאינטרסנטים!!
4.8% תשואה היא תשואה מצויינת כיום.
ושאלה פשוטה - גם אם יהיה תמ"א..
כמה אתה חושב שתצליח לקבל כל חודש על הדירה? יש לך מושג בכלל?
אתה מוציא עוד 100 אלף מהכיס על נכס שהוא גם יותר קטן וגם מכניס פחות כסף.
ואולי בכלל אחרי התמ"א, תצליח לקבל על הנכס ה"מחודש" רק 2,400 ש"ח? מה שאתה תקבל כבר היום הנכס הזול יותר.
אז מה היה כל כך בוער להשקיע בנכס עם "פוטנציאל"
וכמה מילים בנוגע להשבחת הון..
אולי בגלל ירידת מחירים, גם יירד מחיר הנכס ה"משובח" מתחת לעלות של הנכס היותר זול שיש לך עכשיו ביד?
ואם אתה שאלת שאלה כלכלית.. ונראה לך ש 1.4% זה מספר קטן, בוא אני אעשה לך סדר.
קח בחשבון שההבדל השנתי בהכנסה שלך בין שתי הדירות הוא 4,800 ש"ח.
ואם כמו שאתה בעצמך כותב - ייקח עשר שנים עד שהפרוייקט של התמ"א יסתיים, אז במהלך התקופה ויתרת על הכנסה נוספת של 48,000 ש"ח !!!
אז ה 1.4% הכביכול שנראים "קטנים", הם כסף מאד מאד גדול.
בכמה שכירות ובמשך כמה שנים אתה חושב שתצליח להחזיר השקעה עודפת של 148,000 ש"ח? (100,000 השקעה + 48,000 חוסר הכנסה)
אז בוא אני אעשה לך את החישוב..
גם אם את הדירה החדשה תצליח להשכיר בעוד 10 שנים במחיר חודשי של 3,000 ש"ח (מה שממש לא בטוח, אבל רק לצורך הדיון נסכים שתצליח), אז מדובר על הפרש 600 ש"ח יותר לחודש (3,000 פחות ה 2,400 שכבר מובטחים), שהם 7,200 ש"ח לשנה.
אז מתמטית, על מנת להשלים השקעה עודפת וחוסר הכנסה כולל של 148,000 ש"ח, תצטרך להמתין יותר מ 20 שנות שכירות!! (148,000 אלף חלקי 7,200)
וכל זאת - רק על מנת להשוות את התזרים בין שתי האפשרויות.
וכאמור, כל זה יתחיל לקרות.... אולי... בעוד 10 שנים...
ככה שאתה מבין שבמקרה הכי טוב, התזרים בין הדירות יתאפס איפה שהוא רק בעוד 30 שנה....
זה נראה לי המון המון זמן...
וכל זה, בהמון תנאים... ובהמון אי וודאות
בתנאי שבכלל יקימו את הפרוייקט של התמ"א,
בתנאי שתצליח לקבל שכירות לא הגיונית על בית כל כך קטן,
בתנאי ובועת הנדל"ן עדיין תמשיך עוד 30 שנה...
זה נראה לך בכלל הגיוני כל התרחיש הזה?
לך על ההשקעה היותר נמוכה עם תשואה יותר גבוהה. ושיפסיקו למכור לך חלומות
ודבר אחרון
כאשר אתה משקיע 100,000 ש"ח פחות, נשאר לך בעצם עוד 100,000 להשקעה. עם מינוף נכון ונכס נכון, אתה יכול לדאוג לעצמך לעוד נכס, שבעוד 20 שנה יסיים לשלם את המשכנתא של עצמו.
ככה שאתה מבין שלא מדובר רק על תזרים שיתאפס בעוד 30 שנה
מדובר על הפוטנציאל של העתיד שלך ושאתה יכול לשלוט בו,
בזמן שאתה מוותר על העתיד הפוטנציאלי שלך, בשביל חלום על פוטנציאל של תמ"א שבכלל לא תלוי בך (לדעתי, בכלל לא קיים, אבל זה כבר דיון אחר)
