התייעצות

[אזוב מקראי]

התייעצות

שלום לכולם.
התייעצות:
יש לי 2 נכסים בארץ. אחד -בית פרטי בדרום עם משכנתא גדולה.השני דירה במרכז במזכרת בתיה עם משכנתא קטנה. משניהם אני כמעט ולא מרוויח מההשכרה. אני אישית שוכר בית. מכיוון שמחירי הנדלן נעצרו חשבתי למכור את הנכס בדרום. עם הסכום הזה , אחרי מס שבח אני יכול לקנות 3 בתים בארהב ולהרוויח 1000 דולר מכל אחד . האם כדאי לעשות מהלך כזה?

 

[משקיע בבש]

השאלות שלך ומעשיך נובעים מווסר הבנה ובורות מסויימים

אני לא אומר זאת כעלבון, אלא כביקורת ממנה יש ללמוד.

כתבת:

משניהם אני כמעט ולא מרוויח מההשכרה.

לא ברור למה אתה לא מרוויח, כנראה שלקחת מינוף לא נכון.
אחד מהיתרונות של מינוף הוא האפשרות להרוויח הן מתזרים מזומנים חודשי והן מעלייה בערך הנכס. במסלול שאתה מתאר אתה מרוויח רק מערוץ אחד והוא עליה בערך הנכס.
הרי ערך הנכס עולה באופן זהה בשני המקרים, אז למה לא להנות גם מתזרים על הדרך?

עם הסכום הזה , אחרי מס שבח אני יכול לקנות 3 בתים בארהב ולהרוויח 1000 דולר מכל אחד.

קודם כל לא בטוח שאתה תשלם שבח, תבדוק זאת היטב.
ודבר שני, אל תתפתה אחר פרסומות לשכ"ד בארה"ב. אתה רוצה לעשות נדל"ן תלמד, תחקור, קנה כרטיסי טיסה, למד את האזור ואז תרכוש.

אחרת כספך נידון לכליה....

משקיע בב"ש
WWW.BIALIK2.COM

 

[אזוב מקראי]

לא בטוח שאתה מבין למה כוונתי

תודה על התשובה אך לא תודה על השיפוט המהיר של המצב וציון עניין הבורות.....מעיד גם הוא על מידה מסויימת של בורות.
הבית בדרום נבנה לפני 3 שנים . התשואה המיידית עליו היתה מליון שקל. היום יותר....אני לא בטוח שאישית הרווחת תשואה כזאת ככ מהר....
לגבי המינוף אז מה הקשר למינוף? לקחתי משכנתא בהתאם ליכולתי בריביות מצויינות. ההשכרה מכסה את עלותה בלבד ולא יותר.
לגבי חו"ל אז אני מכיר חברים שעשו את זה ונהנים מתשואות טובות.
השאלה שלי היתה האם למכור את הנכס וברווח לקנות 3 בתים בארהב עם רווח מיידי משכירות ועלייה כמעט וודאית במחיר הנכס?

האם תוכל לתת לי תשובה יותר מעמיקה אם אתה מבין ככ טוב?

 

[רימון חייט]

הגדרת הרווח שלך שגויה לחלוטין

אתה מגדיר רווח כהכנסות שכירות פחות תשלום משכנתה.
כיוון שבשתי הדירות זה בערך מתאפס אש לשיטתך אינך "מרוויח".
האם במידה ותמכור דירה אחת ותפרע את המשכנתה גם עבור הדירה ההשניה,
היא תהפוך מ"לא מרוויחה" לרווחית?
האם כל נכס שנקנה במזומן ללא משכנתה הוא "רווחי"?
זו התייחסות לא נכונה לכל עניין ההשקעה.
במצב זה לא הייתי מעלה משמעותית את רף הסיכונים
(הוספה של סיכוני מטבע, סיכונים רגולטוריים וסיכונים משפטיים
במערכת שאינה מוכרת לך) על ידי השקעה בחו"ל.
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/rimonbook
תובנות בחינם לייעול המשכנתה שלכם: http://bit.ly/EffTovanot
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffNadlan
מערכת לתכנון משכנתה - http://bit.ly/morplanner
טלפון: 03-549-6611

 

[רימון חייט]

ועוד הערה לגבי ה"חברים שעשו והרוויחו"

חבר שלי השקיע במניית אל-על לפני בינואר 2016 והרוויח 350% בשנה.
זה אומר שמניית אלעל טובה להשקעה?
טבע הדברים, אנשים אוהבים לספר על הצלחות ופחות אוהבים לדבר על כשלונות.
לכן נראה שכולם מצליחים (חוץ מתשובה שמבין בנדל"ן הרבה פחות מחבריך
ולכן הפסיד את המכנסיים בנדל"ן בחו"ל). אני ציני כמובן.
בהצלחה.
&nbsp

 

[משקיע בבש]

לא התכוונתי לפגוע, אך זה נשמע מהכתוב

קודם כל, בוא נבהיר משהו, הכתיבה בפורום סובלת הכל (בסייג- כל עוד זה עומד בחוקי הפורום).

כתבת שבנית בית לפני 3 שנים ו"התשואה" המיידית עליו היתה מיליון ש"ח.

אז בוא נבהיר משהו, בהנחה שבנית בית ממוצע סביב 180-220 מ"ר עם מחיר הקרקע והמחירים בסביבה אז אין מצב שעשית עליו רווח מיידי של מיליון ש"ח אלא לכל היותר 500-600,000 ש"ח, איך אני יודע, כי במקרה עבדך הנאמן בונה וילות כחלק מאסטרטגיית ההשקעה שלו.

וכאן אני מסייג: הרווח שלך יכול להיות אפשרי רק במקרה ספציפי אחד, וזה בהנחה שבנית בית ביישוב עומר, אבל אז זה רק בתנאי מסויים שבנית בית בעלות מוערכת של 3 מיליון ש"ח והקרקע עלתה לך קרוב למיליון ש"ח, אז באמת ייתכן והרווח (הפוטנציאלי) עליו יכל להיות מיליון ש"ח, למה פוטנציאלי כי כל עוד לא מכרת אז לא הרווחת!!!
עם זאת, לך תנסה כעת למכור בית בעומר במחיר של 5 מיליון ש"ח ומעלה בכדי לממש את הרווח שלך, תגלה שזו לא משימה פשוטה ואנשים לא עומדים בתור.

במקרה אני מכיר את השוק בעומר ואת כמות הבתים והמגרשים שמשקיעים מנסים לסובב שם.

לאנשים יש נטיה פסיכולוגית לתמחר את הבתים שלהם ביותר, זו משגה טבעית ואנושית, כך שהערכה שלך של מיליון ש"ח נשמעת לי בהגזמה למעלה, מניסיוני בשטח.

כעת תבדוק אותי, אני מוכן להעריך בהערכה זהירה שאם בנית לפני 3 שנים אז להערכתי זה היה ביישוב כרמית או במיתר. כשאני מהמר לכיוון מיתר, כי כרמית יש אולי פוטנציאל אבל לפני 3 שנים ועד היום אין עדין ביקוש לשכירות שם, כי זה יישוב בהתהוות.

איך אני בסדר?

משקיע בב"ש
WWW.BIALIK2.COM

 

[אזוב מקראי]

פיספסת ...

תשובה מנומקת לשאלה שלא שאלתי.....
עם השאלה עצמה לא התמודדת.
לגבי הישוב אז פיספסת ישוב לך עוד קצת דרום מערבה

 

[משקיע בבש]

קודם כל...

תשובה מנומקת קיבלת בתגובתי הראשונה, קרא שוב ונסה להבין את הכתוב בין השורות.

לגבי הפספוס ביישוב, זה בסדר , זה רק מצדיק את העניין שהנייר יכול לספוג הכל, ולא היה לך באמת רווח מיידי של 1 מיליון ש"ח כפי שאתה חושב. אם כי היה לך בהחלט רווח, כי כאשר בונים בית אז יש בהחלט רווח יזמי נאה.

חזור על הודעתי הראשונה, התשובה באמת מצויה שם, אל תתקבע על הביקורת, אלא על המסר.

משקיע בב"ש
WWW.BIALIK2.COM

 

[הנדלניסט מהבקעה]

ל"זעתר" - התייחסות.

התרשמתי מכתיבתך ש...כבר החלטת, והתייחסות הכותבים כלל אינה רלוונטית לעמדתך להפוך לאיש אמיד [לכאורה] מהשקעה בנדל"נ בארץ ה"אפשרויות הבלתי מוגבלות" [ככה קראו לארה"ב עד שנת 2008 - מועד התפרצות ה"סאב פריים"]

כותבי הפורום כמובן אינם זקוקים לסניגור , אבל מסיפורך האישי, לא עולה הצלחה מטאורית, ושכחת כמובן לציין כמה עולה לך שכר הדירה, ובכלל , מרכיב ה"הוצאות מול הכנסות" .

אני בכלל לא בטוח ש"מינוף עד מוות" ברכישת הדירות [עפ"י התרשמותי האישית] מהווה הצלחה פיננסית, כי...הבית [אופקים או נתיבות או באר שבע] והדירה במזכרת בתיה לא בהכרח יניבו לך הכנסות משמעותיות, אם בכלל למרות טיעונך לרווחים עתידיים במכירה ובעצם...הם שייכים לגורם הממשכן.

לגבי השקעה בארה"ב, שאל את עצמך תמיד...מה לא יודעים משקיעים פוטנציאליים בארה"ב שאתה או חבריך יודעים, האם בחנת לעומק את מרכיב המיסוי,שיפוץ,אחזקה של הדירות שאולי תרכוש ?,את האיזור שבו מוצא לך לרכוש ? את אחוז המועסקים,מקומות עבודה ? , וגובה השכר הממוצע ?

וכפי שכתב חייט...אל תתרשם מסיפורים , כדאי שתתרשם באופן בלתי אמצעי.

 

[אזוב מקראי]

משהו לגבי הפורום הזה

חייב לציין שלא נעים לשאול פה שאלות.
יש פה כמה פלצנים שמשחקים אותה מומחי נדלן ומתבטאים בצורה מאוד יהירה ועל כלום. מסוג החברה שיודעים לספר מה מחירי הבתים בדרום אך לא מסוגלים לנהל דיון בעל עומק כלכלי נורמאלי.
היתה כאן מישהיא ששאלה שאלה ומייד נחתו עליה 2 מומחים ובמומחיות רבה כתבו לה שיש לה שיבושי הגייה ושהיא לא בתחום וכו וכו. הכל נעשה במסגרת" אנחנו מנסים לעזור"
אז הנדלניסט מהבקעה והמשקיע בב"ש שמתפלצנים פה
Give us a break
כדי להיות גבוהים אתם לא צריכים לטפס על אף אחד.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

למר "זעתר" - מעורבות, יהירות, וכל השאר.

אתה מזכיר לי לצערי את הטיפוסים שמגיעים לביה"ח לטיפול רפואי יעודי ולבסוף מכים את המטפל כי...הטיפול לא נראה להם.

ומשם אליך...
מששאלת שאלה... קיבלת התייחסות שאולי לא מוצאת חן בעינך, כי...עמדתך האישית כבר מגובשת, ואילו העמדות של הכותבים השונים נובעת בדר"כ מידע אישי/הכרות/ניסיון או סתם ממוחו הקודח של מי מהכותבים... אז מה ? מישהו כאן חייב לך ?

לעניין הערותיך על סגנון הכותבים.
כשאתה קורא זרזיף של התייחסות,[שמפוזרת על לא מעט פוסטים בחודש האחרון] וממנה אתה מסיק מסקנות [לעניין הערת ההגייה] ניתן להבין מהיכן מגיע הסגנון הרדוד והבוטה שלך ואי הרצון לקבל עמדה שונה משלך.
אני מניח שאתה מאלה שחיים מתקצירים. [לא יורדים לעומקו של עניין כסגנון חיים]

לעניין הגובה ופעילות המעיים :
זו עמדתך, ניתן לקבל אותה או שלא, אני רק מקווה שאלה שחיים במחיצתך לא סובלים מריחות בלתי נעימים.

 

[משקיע בבש]

הביקורת מקובלת

תראה אזוב יקר.

זהו פורום פומבי, כל השאלות ששאלת כבר נשאלו לא אחת, ממליץ לך לחפש תשובות בפונקציית החיפוש של הפורום.

לגבי עניין הפלצנות, אני מודה שזה הרושם שיכול להתקבל, אבל אל תקח את זה קשה.

השאלות שאתה שואל כבר נשאלו אינספור פעמים, האם אתה חושב שכל פעם ראוי שנכתוב את אותה התשובה?

מקריאת שורותיך הועבר מסר מסויים, אני אישית חושב שעשית כמה טעויות (מסייג- עפ"י הרושם מהכתוב) אבל אתה אינך מעוניין ללמוד מהן.

שאלת שאלות וקיבלת תשובות, הן לא מוצאות בעינך או לא מספקות, שאל שאלות נקודתיות וענייניות יותר.

כמו-כן לא לחינם שמתי קישור בסוף הודעותי, אני בטוח שאם תכנס תמצא שם הרבה תשובות. בנוסף יש עוד הרבה אתרים אחרים המספקים מידע שיוכלו לעזור לך.

ובהתייחס למה שנדלניסט מהבקעה כתב, ככל הנוגע למינוף, אני חושב אחרת, ולכן פועל אחרת. יש הרבה סוגים של משקיעים וכולם פועלים בצורה שונה, כמו שאני תמיד אומר למשקיעים שלי:
תשואת הנכס נשארת זהה, אך תשואת המשקיע היא זו שמשתנה.

בכל הקשור למינוף, יש יתרונות ויש חסרונות, אני ממליץ לתת דעה על החסרונות ורק אז ללמוד להשתמש ביתרונות, בזהירות ובחוכמה.

המון הצלחה,

משקיע בב"ש
WWW.BIALIK2.COM