התלבטויות ברכישת דירה חדשה מקבלן ומכירת דירה קיימת

[itzikma75]

שלום,

אנחנו זוג + 3 בני 7,4,1.
הכנסה חודשית נטו: 37k.
גרים בדירה בשווי 2.1M עם יתרת משכנתא של 700k (החזר חודשי של 4.3k).
פירוט משכנתא קיימת:

• 250k פריים לעוד 22 שנה, כרגע החזר חודשי של 1000 ש"ח.
• 245k משתנה כל 5 שנים לעוד 17 שנה, כרגע החזר חודשי של 1300 ש"ח..
• 202k קל"צ 3% לעוד 9 שנים, כרגע החזר חודשי של 2300 ש"ח.

הון העצמי - 880k מפוזרים בקרנות השתלמות וגמל להשקעה.

מעוניינים לקנות דירה חדשה מקבלן בשווי 3.310M.

תנאי התשלום לדירה החדשה:

• 20% (670k) במעמד החתימה. גילמתי שכר עו"ד של הקבלן.
• 15% (500k) כעבור שנה וחצי, צמודים למדד תשומות עד תקרה של 2.8%.
• יתרת התשלום (2.15M) בסמוך לקבלת המפתח (עוד 3-3.5 שנים מהיום), גם הוא צמוד למדד תשומות עם תקרה של 2.8%.

יש לקחת בחשבון גם מס רכישה של 70k~.

אנחנו לא מנוסים ברכישת דירות ונשמח לקבל הצעות איך "לתקוף" את התשלומים ואת גיוס הכספים:

1. את ההון הראשוני לטובת התשלום הראשון אנחנו חושבים לגייס ע"י הלוואות בלון מקרנות ההשתלמות והגמל להשקעה כך שמסך הכסף שיש שם נוכל לגייס 80% שהם 704k.
   האם יהיה נכון לקחת הלוואת בלון על כל הקופות או יהיה נכון למשוך את הכסף?
   
   
2. בעוד כשנה וחצי נצטרך לשלם לקבלן 500k נוספים.
   האם יש אפשרות לקחת מהבנק משכנתא נוספת בזמן שאנחנו משלמים את המשכנתא הקיימת?
   ואם כן, האם נוכל למשל לקחת משכנתא של 700k לטובת הוצאות נוספות?

אנחנו מניחים שיש עוד המון שאלות ונקודות שלא חשבנו עליהן.
אולי עדיף לסלק את המשכנתא הקיימת ולקחת חדשה? (למרות שהקיימת היא עם ריביות מאוד אטרקטיביות לעומת אלו שמוצעות היום).

מקווה שהייתי ענייני ושלא העמסתי בפרטים.
אשמח לקבל הצעות והכוונה מה נכון עבורנו.

תודה וחג שמח!