התלבטות במכירת נכס

[בדרך למינוס מיליון]

התלבטות במכירת נכס

בוקר טוב וחג שמח לכולם,

יש לי קוטג' דו משפחתי שנקנה בשנות ה - 90 באזור הצפון, הוא מורכב משני קוטג'ים חד משפחתיים שחוברו ביחד, כל אחד מהחד משפחתיים רשום כחלקה נפרדת באישור זכויות.
סך השטח הוא חצי דונם והבית הוא 120 מ"ר (2 חצאים של 60 מ"ר)
כרגע הנכס הוא קומה 1 אך יש אפשרות לבנייה של קומה שנייה.
עד כאן הנתונים ועכשיו נעבור לאפשריות:
1. מכירת הנכס במצב הקיים למשפחה אחת (120 מ"ר).
2. חלוקת הנכס לשתי יחידות ומכירה לשתי משפחות (60 מ"ר כל אחד)
3. בניית קומה שנייה ומכירת הנכס לאחר הבנייה.

בכוונתי לבחון את האפשריות מול
1. מתווכים באזור - להבין את ההבדלים במחיר בין האפשריות שלעיל.
2. קבלנים - בשביל לקבל אומדן למחיר של בנייה קומה שנייה.
3. איש מיסוי - להבין את המסים שאני צפוי לשלם.

אשמח לשמוע עצות/המלצות לגבי התהליך/נושאים נוספים שדורשים התייחסות.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

השאלה היא לא מה אתה רוצה אלא מה ניתן .

כלומר...
מה ההגדרה המדוייקת של התב"ע באיזור ומכך נגזר הפונציאל למכירת הנכס/ים.

חשוב להבין על איזה ישוב מדובר. [כדי להכיר את הפוטנציאל]

על איזה תב"ע מתבסס הטיעון שלך בדבר "איחוד" 2 יח"ד לאחת.

האם חל עדכון/תוספת לתב"ע , שמשמעו היטל השבחה.

יח"ד דו משפחתיות בתא שטח מצומצם של 250 מ"ר נבנות בדר"כ במרקם עירוני כדי למקסם את רווחי היזם שרכש את האדמה [ליחי קרקע קטנות], אלא שאתה טוען שכל מגרש היא חלקה נפרדת [היכן היא רשומה],..ומאידך אתה מציין בהמשך שמדובר על "אישור זכויות" ולא על רישום בטאבו שמתבצע לאחר "פרצלציה", ואם נכון הדבר [כפי שציינת], אז לדעתי אתה טועה שכן עד כה טרם הסתיים תהליך הפרצלציה במקום. [מסיבות שאינן ברורות לי] והסקת המסקנות שלך כנראה מוטעית לעניין החלוקה ל-2 יח"ד.

לאחר שיהיה ניתן להבין על מה מדובר , ניתן יהיה להתייחס ברצינות לשאלותיך בנדון.

===========================================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914

 

[בדרך למינוס מיליון]

התבלטות במכירת נכס

חג שמח ותודה על התשובה,

1. מדובר על שכונת הוורדים בקרית שמונה.

2. אין לי את הידע לענות על השאלה, אני יודע שבשכונה רבים מהשכנים בנו קומה שנייה אז אני יודע שבאופן כללי יש אפשרות להוסיף קומה.
האם בתב"ע הכוונה לאישור בנייה פרטני מהעירייה? אשמח אם תוכל להסביר

3. לפי הבנתי התשלום על היטל ההשבחה בעת המכירה הוא על העליית ערך כתוצאה מאישורי בנייה שהשביחו את הנכס ללא קשר האם הפוטנציאל נוצל והבנייה בוצעה או שפשוט קיימת האפשרות לבצע בעתיד, כלומר השיקול של המיסוי רלוונטי רק במידה ואני מתלבט בין למכור או להשכיר.
במצב שלי יש ההחלטה חד משמעית של מכירה כך שלדעתי זה לא רלוונטי.
האם אני טועה?

4. הדו משפחתי הוא על 500 מ"ר, כל יחידה 250 מ"ר, אכן לא דייקתי בהודעה המקורית, זה נסח טאבו ולא אישור זכויות של המנהל.
כל יחידה רשומה כחלקה נפרדת באותו גוש.

 

[עורכת דין חן סרי]

על פניו נראה שאפשרות א היא הכי פחות כדאית

יש לערוך סימולציית הוצאות והכנסות לשתי האפשרויות האחרות ולפי זה להחליט.