התלבטות בנוגע למחזור ולמסלולים שהוצעו לי

[udi55555]

התלבטות בנוגע למחזור ולמסלולים שהוצעו לי

שלום וערב טוב לכולם!
אני שוקל למחזר את המשכנתא. היום הייתי בבנק בו המשכנתא מנוהלת כיום ובבנק נוסף ע"מ שיהיה מול מה להשוות. ת'כלס הבנק בו המשכנתא מנוהלת כיום נתן הצעה יותר טובה מהבנק המתחרה.
המסלולים הקיימים וההצעות שקיבלתי מצורפים להודעה בקובץ אקסל.

מספר הערות:

1. העוגן במסלול משתנה כל 5 הוא 1.7 ולפי הבנק זה עוגן נמוך ולכן לא כדאי לגעת במסלול הנ"ל.
2. סך כל הסכום של המסלולים שנבחרו למחזור מעוגל כלפי מעלה.
3. בקשתי שההחזר החודשי לא יעבור את ה-5000 ש"ח (ואפילו עדיף קצת פחות).
4. כיום ההחזר החודשי עומד על כ-4350 ש"ח.

אשמח לשמוע את חוות דעתכם:

1. האם בכלל שווה למחזר את המשכנתא (שכמובן יכלול קנסות היוון על שני מסלולי הקל"צ ועמלת פתיחת תיק בגובה של כ-1200 ש"ח)?
2. במידה וכן, איזה מהמסלולים שהציע הבנק כדאי לקחת ולמה (כדי שגם נלמד קצת מהתהליך
   
   )?

בתודה מראש,
אודי

 

[דולבין]

ההצעות שקיבלת רובן צמודות ואו משתנות - מציע שינוי

פריים ל 30 שנה 240K 0.8% (כנראה שאין ברירה אלא למחזר הכל)
קלצ 367K ל 10 שנים ניתן לקבל 3%
משתנה לא צמודה ל 30 שנה עד 3%
עם סיום הקלצ קיצור יתרת החוב ל 5 שנים (כל החוב יסתיים אחרי 15 שנה)
עזוב את הצמודות
ב מו"מ עקשני ניתן להגיע לזה או קרוב לריביות שנקבתי (באיגוד היית?)
חיסכון נומינלי קרוב ל 100K שחלקו עקב עליית ההחזר.
&nbsp

 

[udi55555]

שאלה קטנה

למה כולם כל כך מפחדים מהצמודות? במבט לאחור הייתי מפסיד הרבה פחות אם מלכתחילה הייתי שם אחוז גבוה יותר מהכסף בצמודות... הריבית הרבה יותר נמוכה והמדד לא השתנה (היה אפילו שלילי). הצפי לעליית המדד בצורה דרסטית נמוך.
אפשר הסבר?

 

[רימון חייט]

זה עניין של כמה אתה מוכן לשלם על ה"ביטוח" כנגד עליית המדד

בניגוד למה שאמרת ההפרש בין צמודה ללא צמודה אינו גבוה.
נניח שהוא סביב 1% לצורך הדיון.
הסיכוי של מדד מעל 1% די גבוה ב- 20 שנים ויש לזכור שמדד
אינו משפיע כמו ריבית כיוון שריבית משפיעה רק על התשלום החודשי
אך מדד מעלה את גובה החוב בפועל.
&nbsp
זה אמנם אנושי אך ממש לא נכון להסתכל על תופעה חד פעמית וחריגה
כמשהו שהינו רגיל. לצורך הדיון מדד של 8% נפוץ הרבה יותר ממדד של 0%.
קל וחומר מדדים של 1% -3% שהינם יעד בנק ישראל לכלכלה יציבה.
&nbsp
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611

 

[udi55555]

תודה על המידע!

 

[yoram1111]

מחזור

מצורפים שני קבצי מחשבונים. בשניהם התמהיל הראשון משקף את המשכנתא הנוכחית, ושאר התמהילים את ההצעות למיחזור(ישנם רק 4 תמהילים במחשבון). בנתונים נומינלים של 1% מדד לאורך כל השנים + ללא שינוי של המסלולים "משתנה כל 5 שנים" מגולם חסכון של עד 85,000 ש"ח . כמו שנאמר חלק מן החסכון נובע מהגדלת ההחזר החודשי. מומלץ לבצע מספר סימולציות של מדד משתנה + עלייה בריביות הפריים וריבית משתנה ע"מ למחזר למסלול אופטימלי שיספוג הכי טוב את עליות הריביות. המחשבון מאפשר לשנות ריביות ומדד ברמה שנתית. ההמלצה הכללית להעדיף מסלולי הקל"צ כי בריביות הנוכחיות משתלם לקבל את ההגנה (ביטוח) שהמסלול מאפשר מפניי עליית מדד (שעוד תגיע) שאליה מוצמדת קרן המשכנתא.

 

[yoram1111]

מחזור

מצורף הקובץ השני. תמהיל 4 בקובץ זה בנוי מפריים + קל"צ ל 13 שנים. המסלול הכי זול נומינלית + מאפשר הגנה מפניי עליות מדד וריביות משתנות.

יורם

 

[udi55555]

תודה רבה יורם!

הקובץ מעולה. דרך אגב, יכול להיות ששכחת לצרף את הקובץ השני?