התלבטות בקשר לקנית דירה שבוצעה בה סגירה של מרפסות שמש

[מיכל 01]

התלבטות בקשר לקנית דירה שבוצעה בה סגירה של מרפסות שמש

ראיתי היום דירה שמאד נראית לי (מיקום, מחיר, סידור פנימי, מצב הדירה- הכל מתאים לי)
הבעיה- בוצעה בה סגירה של 2 מרפסות שמש, סגירה ממש עם גג וחלונות מכל הצדדים (לא קירות) כשמבפנים הוסיפו את השטח הזה לשטח הדירה והגדילו חדרים (הורידו לגמרי את הויטרינה שהיתה שם קודם ותיקנו את הריצוף) .
לדברי המוכרים הסגירה בוצעה על ידי הבעלים הקודמים ולא היתה להם עם זה אף פעם שום בעיה. לדבריהם היתה הסכמה של שאר הדיירים ויש להם את זה בכתב (לא זוכרים איפה אבל יכולים לחפש). אני די בטוחה שזה לא משהו שמדווח לעירייה לפי תשלום הארנונה שהשטח שמחושב שם הוא ללא המרפסות האלה.
הדירה עורפית ולא רואים את הסגירה מהרחוב. יש שם גם פרגולת עץ מעל המרפסת שמש שאני מבינה שהיום זה פחות בעייתי, (זו דירה שבמקור היו בה 3 מרפסות שמש).
מה עושים? איך מתקדמים? עד כמה זה בעייתי עבורי? אם יש באמת אישור של שאר בעלי הדירות האם זה מספיק??
הדירה ממש מוצאת חן בעיניי והם רק התחילו לפרסם. אני חוששת שאם אני אתחיל עם תנאים כמו שיחזירו אותה למצב הקודם הם פשוט ימכרו אותה למישהו אחר.

 

[עורכת דין לילך ירד]

בדיקה מומלצת בטרם רכישת הדירה

שלום רב,
ראשית ארגיע ואומר שחלק לא קטן מדירות המגורים בארץ כוללות בניה לא חוקית כזו או אחרת. אינני מעודדת רכישת דירה עם בניה לא חוקית, אבל בהחלט ניתן להתקדם ולרכוש דירה כזו.

בטרם ביצוע הרכישה מומלץ להעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין או אדריכל,
ע"מ לבדוק האם יש בבניין יתרת זכויות בניה בכדי להכשיר את עבירת הבניה.
אם התשובה היא כן - אז מקסימום תצטרכו בעתיד להכשיר את ה"שרץ".
הם התשובה היא לא - מקסימום תצטרכו בעתיד להרוס את תוספת הבניה.
במידה ויש אישור חתום של כל דיירי הבניין מצבכם קל יותר.

בהצלחה!
עו"ד ירדני לילך, שמאית מקרקעין

 

[מיכל 01]

עו"ד ירדני תודה על תשובתך. יש לי עוד שאלות

1. האם אני חייבת שמאי או אדריכל כדי לברר את נושא יתרת זכויות הבניה של הבניין? האם זה מידע שאני יכולה לברר בעצמי במחלקת הנדסה בעירייה? (יש לי מס' גוש וחלקה של הנכס, הבנתי שצריך לבקש "תיק בניין")
2. הסתכלתי שוב על הדירה מבחוץ והם לא רק סגרו מרפסות אלה גם הגדילו את הפתחים בקיר החיצוני של הבניין (הורידו חלק מהקיר מעבר להסרת הויטרינה/ דלת שהיתה שם קודם) האם זה משהו שאפשר לקבל עליו היתר?
3. אני מוכנה לרכוש את הדירה במצבה המקורי בלי המרפסות הסגורות. חשבתי לבקש מהבעלים להביא קבלן לקבלת הצעת עבודה לעלות החזרת המצב לקדמותו, לראות סדר גודל של העלות ואז לנסות להוריד ממחיר הדירה בהתאם

 

[עורכת דין לילך ירד]

תשובות לשאלותיך:

1. אתה יכול לברר בעצמך את כמות זכויות הבניה המותרות במחלקת המידע התכנוני בעירייה. יחד עם זאת אני בספק אם יש בכישורך (בלי לזלזל כמובן) לבחון את כמות זכויות הבניה העיקריות ושטחי השירות הבנויות בהיתרים הקיימים ולהשוות אותם לתוכנית המתאר התקפה. היות והנושא רגיש הייתי ממליצה להעזר באנשי מקצוע.
אם זהו תחום עבודתך, כמובן שתוכל לבצע זאת לבד.

2. אפשר לבקש היתר על כל פעולה במקרקעין.
אבל צריך לראות אם יש סיכוי שהיתר כזה יכול לעבור את הועדה המקומית.
צריך לבחון האם יש שינוי משמעותי בחזית הבניין, האם לא נוסרו והוסרו קורות תומכים וכיוצ"ב. גם במקרה כזה נכנס איש מקצוע לעניין.

3. זו אפשרות לגיטימת אבל אני לא חושבת שהייתי נכנסת מראש לכל הליך ההחזרה בטרם הייתי ממצא לחלוטין את אפשרויות ההכשרה. הם בד"כ קלות יותר.

בהצלחה!
עו"ד ירדני לילך, שמאית מקרקעין.

 

[alien life form]

תלוי איפה זה

עיריית תל אביב למשל לא פועלת לאכוף חריגות בניה ישנות למעט פיצול דירות. יש לי כמה דירות בתל אביב ובכל הבניינים האלה שאני מכיר מקרוב אין דירה אחת שלא עשו משהו לא חוקי, אם סגירת מרפסת או גרוע מכך.

מה שכן, אם הם עולים על זה תוך כדי מעשה, אז הם יכולים להוציא צו הריסה. למשל אם תשפץ את הדירה ויהיה ספק אם הבנחה הבלתי חוקית חדשה או ישנה, הם ידרשו ממך להרוס הכל.

 

[אדריכל טימסית]

קנית דירה עם חריגות בניה.

כעקרון הדבר לא מומלץ ולו בתנאי אחד בסיסי שהמוכר אחראי לכל הסדרה בהיתר או פרוק והחזרה למצב של ההיתר המקורי. מה גם שהדבר צריך להיות מתומחר בתור מרפסת בלבד.
כמובן שבסוף מה שקובע זה ההיצע וביקוש אבל מניסיוני מומלץ להזהר.
מה שעכשיו יכול להראות כעסקה מצויינת יכול להתגלות כבעיה רצינית אח"כ, אם הקונה לא דואג להגנות משפטיות הוא נכנס ישירות לנעליו של הקונה ומרכישה כמעט מושלמת פתאום יכול לקרות שהוא צריך להתעסק בפרוק, הריסה והתאמות. אני גם לא ממליץ לסמוך על שום חוק התיישנות או כל טיעון דומה.

________________
יחיאל טימסית, אדריכל.
http://www.timsit.co.il

 

[zammy]

הסיכון שלך בלבד

וגם ההחלטה.
נסה להוריד מחיר.

 

[מיכל 01]

תודה רבה לכל העונים

בינתיים הספקתי להתייעץ עם עו"ד ולבקש יפוי כח מהבעלים לראות את תיק הבניין בעירייה והם לא כל כך רוצים לתת לי בשלב הזה ורוצים קודם להתקדם עם הדברים האחרים שקשורים לעסקה, וישנו גם מתווך אגרסיבי ולא נעים שמעורב ולא מאפשר לי לדבר ישירות עם הבעלים ומנסה להראות כל הזמן שנושא הבניה הלא חוקית בכלל לא בעייתי ושכמו שהם גרים שם ככה עשר שנים יהיה גם במקרה שלי. כמובן שהוצאת היתר לבניה הלא חוקית על ידי הבעלים בכלל לא על הפרק וגם האפשרות שהם יסירו את הבניה הלא חוקית לפני המכירה.
נשארתי רק עם האפשרות לקנות אותה ואז להסיר את התוספות או להסתכן..
בקיצור, אני בכיוון של לרדת מהעיסקה. מסובך לי מדי ולא רוצה להסתבך.

 

[כי אני הבוס]

זה בכפר סבא במקרה?

רק פה ביקשו ממני ייפוי כוח מהבעלים כדי לעיין בתיק בניין. בכל הרשויות האחרות שחיפשתי, כל מי שרוצה יכול לעיין בתיק. בתל אביב ובעוד מקומות זה בכלל באינטרנט. לעניינך, אם המוכרים לא משתפים פעולה צריך להיות אסרטיביים במקרים כאלה ולהבהיר להם שמבחינתך אם הם לא רוצים שתראי תיק בניין סימן שיש להם מה להסתיר.

רוב המתווכים אגרסיביים מטבעם וקרה לי לא פעם שפסלתי דירה רק בגלל מתווך ששיגע אותי והפך למטרד.

לגבי סגירת המרפסת, תלוי מאד איפה הנכס. בכפר סבא הרושם המתקבל הוא שכל אחד עושה מה שבא לו. בבניינים הישנים במרכז, המון מרפסות נסגרו. תסתכלי על הבניין ועל הסביבה. אם את רואה בבניין הזה ובבניינים הקרובים הרבה מרפסות סגורות אז אין לך מה לדאוג. אם זאת המרפסת הסגורה היחידה בסביבה, אז לא הייתי נוגע. גם במהלך המכירה יש מצב שישלחו פקח ואי אפשר לדעת מה יעשו עם זה.