התלבטות לגבי מחיר מכירה של דירה

[lipskya]

התלבטות לגבי מחיר מכירה של דירה

יש לנו דירת 4 חדרים בשכונת כפר גנים ג' בפתח תקווה.
אני מתלבט באיזה מחיר להציע למכירה.
לפני שמונה חודשים שמאי העריך את הדירה ב-2.15 מיליון לטובת הלוואת גישור.

א. לגבי הערכת השמאי: האם הערכת שמאי מתייחסת לכל האלמנטים בדירה או שמדובר בהערכת חסר ?
לדוגמא, השקענו בדירה שתי מערכות מיזוג (מרכזי לחלל משותף ורב מאייד עם יחידה לכל חדר ; ארונות מותאמים אישית עד התקרה של זדקה, מטבח מושקע ועוד...

ב. לגבי הזמן שעבר מאז ההערכה - איך לכמת במחיר ?

תודה !

 

[Fitch]

אני לא מכיר, כל הנתונים מאתר מדלן:

דירה 4 חד' הכי זולה שמוצעת למכירה כרגע - 2.15M.
דירה 4 חד' הכי יקרה שמוצעת למכירה כרגע - 2.44M.
&nbsp
עסקה אחרונה בשכונה - 2.125M
&nbsp
ממוצע למטר מתחילת השנה - 18.5K. כאשר יש תוצאה קיצונית אחת. אם מבטלים אותה - 19.1K.
במדד מדלן רשום 19.9K למטר.
&nbsp
השמאי העריך לטובת ההלוואה, ולכן לדעתי לא עשה דו"ח מקיף ומלא.

 

[Cמן רשום]

מיזוג וארונות לא מחזיקים לנצח

מתי נעשו השיפוצים הנ"ל? אם לפני יותר מ-5 שנים הם יוסיפו סכום אפסי לשווי הדירה. אם נעשו ממש לאחרונה אולי יוסיפו משהו למחיר אבל בד"כ לא השווי המלא של אותן תוספות אלה פחות.

 

[lipskya]

הדירה יחסית חדשה, בת 4 שנים...

ברור ששום דבר לא מחזיק לנצח אבל אני מנסה לכמת סכום ומן הסתם השידרוגים אמורים להעלות את ערך הדירה ביחס לסטנדרט קבלן...השאלה בכמה