התלבטות לגבי משכנתא ורכישת דירה או בית

[Htechnion]

התלבטות לגבי משכנתא ורכישת דירה או בית

שלום,
אנחנו זוג בגילאי 30+ ללא דירה. "זכינו" במחיר למשתכן בדירה שתעלה כ 1.4 מליון בעוד מחיר השוק לדירה באיזור כיום הוא כ 2.1 מליון (עסקאות דומות במדלן לדירות קיימות). יש לנו הון עצמי של 1.8 מליון ובנוסף עוד 300 אלף בקרנות השתלמות.
עכשיו, החלום הוא בית פרטי במרכז שכיום מחירו כ 3.5 מליון.
דרך ראשונה היא לקנות אותו עם ההון העצמי המקסימאלי של 2.1 מליון ולקחת משכנתא של 1.4 מליון בערך (100 אלף נוספים למס רכישה, עו"ד...)
או לקנות את הדירה במחיר למשתכן עם או בלי משכנתא, לגור בה, לחכות 5 שנים, לנסות לממש את הרווח שיהיה (אם יהיה) ואז לקנות את הבית הפרטי. הפחד הוא שמחיר הבתים הפרטיים במרכז ינסוק (שכן יש היצע מוגבל ולא בונים כמעט צמודי קרקע במרכז) כך שבעוד 7 שנים השינוי במחיר הבתים הפרטיים יעלה על ה ה"רווח" במחיר למשתכן, מול הסיכון הרב בלקיחת משכנתא של 1.4 מליון!
הכנסות נטו כיום הם כ 31K.
אופציה נוספת היא לחפש רק קרקע מאושר לבנייה בכ 2 מליון, לקנות אותה עם ההון העצמי שלנו, להמשיך לחסוך וכשיהיה לנו מספיק הון עצמי למשכנתא לבנייה, לבנות שם.
תודה לעונים.

 

[Desslok of Gamilon]

הדילמה אכן קשה
נתחיל מהסוף: הבית שאתם רוצים נמצא בהישג ידיכם. החזר חודשי למשכנתא של 1.4 מליון צריכה להיות בסדר גודל של 7500-8000 ש"ח בחודש, פלוס מינוס, שזה לכאורה פחות משליש הכנסתכם ולכן נחשב "בסדר".
- כמה אתם משלמים היום על מגורים?
- מה צפי ההכנסות בעתיד, האם הן יציבות (עובדי משרדים ממשלתיים) או רעועות (עצמאיים בתחומים מסוכנים), או משהו באמצע?
- מה צפי ההוצאות בעתיד? האם כרגע אין לכם ילדים ומתכננים ילדים (צפי לקפיצה משמעותית בהוצאות), או שיש לכם ילדים שסיימו כבר עם גנים פרטיים ושאר ההוצאות הכבדות? במילים אחרות, האם אתם רואים אפשרות לעמוד בהחזרי משכנתא כזו לאורך זמן?
&nbsp
דבר שני, בניה עצמית: זה כמובן אפשרי, אבל מנסיונו של מי שנמצא בתהליך כרגע, זה לוקח הרבה יותר זמן ועולה הרבה יותר כסף ממה שאתם חושבים בהתחלה. אלא אם כן אתם מאוד מנוסים בבניה, מאוד מחושבים בתקציב, ומאוד מתואמים זה עם זה (ולא שהאישה פתאום נדלקת על ריצוף יקר או מטבח איכותי), בניה עצמית עלולה להיות סוג של מדרון חלקלק שבו כל דבר עולה יותר ממה שתכננתם בהתחלה. אני מדבר מנסיון אישי שלי.
&nbsp
מחיר למשתכן: אני לא יודע, כנראה זה רק אני, מרגיש לי כמו בלוף שעומד להתפוצץ. מקבלים דירות על הנייר בפרוייקט שמי יודע מתי ייבנה, באיזה סטנדרט, אם הקבלן לא יפשוט רגל בגלל המחיר הנמוך, וכו׳. כמו כן איש אינו יודע מה באמת יהיה מחיר הדירה ביום שאפשר יהיה למכור אותה. מכל האפשרויות זה נשמע לי כמו הסיכון הכי גדול.
&nbsp
אפשרות אחרת שלא העלתם היא להשקיע בינתיים במשהו אחר ולחסוך. יש לכם 2.1 מליון ביחד עם הקרנות. השקעה בשוק ההון היא תמיד מסוכנת, אבל תשואות של 5% נחשבות לסולידיות, ויש קרנות שעושות תשואות כאלו ומעלה כבר הרבה שנים ברצף. שנתיים חיסכון אמורות להוסיף לכם כ 200 אלף ש"ח, לא כולל הפקדות נוספות לקרן ההשתלמות. בשנתיים-שלוש אתם יכולים לצבור מספיק הון על מנת להוריד את המשכנתא המבוקשת לאיזור ה 1 מליון. כמובן שאין כאן ודאות, שוק ההון יכול לקרוס ומחירי הבתים הפרטיים לנסוק. לגבי עליית מחירי הבתים, ההרגשה שלי היא שהם עלו כל כך הרבה שבאמת כבר אין לאן לעלות יותר. לגבי שוק ההון קטונתי מלנבא.

 

[Htechnion]

תודה על התגובה המפורטת. עוד כמה פרטים

אנחנו עם ילד אחד קטן, מניח שההוצאות עוד יעלו. כרגע חוסכים 10K בחודש (+חסכון בקרנות השתלמות). כנראה שהחסכון ירד לאיזור ה7-8 עם התרחבות המשפחה. ההוצאה היום על שכירות היא 4K. אז אם נקנה בית מאמין שנוכל להחזיר 8 בחודש בלי סיכון מיותר.
צפי ההכנסות הוא משהו באמצע (לא הכי בטוח ולא עצמאים), מה שכן למקרה קיצון יהיה גב כלכלי מהמשפה וגם אם לא אז נמכור את הבית ונעבור לדירה.
מכיוון שאנחנו רק בתחיל הדרך לא באמת נחוץ לנו כרגע בית פרטי גדול, בכיף נוכל לדחות את ההחלטה ב5-7 שנים.

אני מסכים שבנייה עצמאית היא מאוד מסובכת, אני לא חושב שיש לי כח לזה, מעדיף לקנות משהו מוכן גם אם הוא לא לגמרי לטעמי.

 

[רימון חייט]

אתם מתכוונים להמר נגד האוצר. לא בטוח שזה חכם

המדינה לא מחלקת מתנות.
אלו שקונים מחיר למשתכן כדי לממש ברווח עוד 7 שנים עלולים
לגלות שהמדינה כן הצליחה והתכנית להציף את השוק בהרבה דירות
גרמו לכך שהמחירים יירדו למחירי הרכישה של מחיר למשתכן ולא למחירי
השוק הנוכחיים. הוסף לכך שאלו פרוייקטים עם עלויות נוספות לא מבוטלות
(אם תגורו, אולי תרצו לשדרג את מפרט המחיר מינימום, הצמדות, עלויות מימון וכו')
ומעבר לכך, 7 שנים זו המתנה די ארוכה בסופו של דבר.
בהצלחה,
רימון חייט, MBA
&nbsp
יועץ מימון לדיור (משכנתה) רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/2wIEaIS
טלפון: 03-549-6611
[email protected]
מאמרים מקצועיים על משכנתאות - http://bit.ly/2zl29N6
&nbsp
&nbsp
&nbsp
&nbsp