התלבטות - למכור או לא

[farow]

התלבטות - למכור או לא

שלום,
אנחנו זוג לא נשוי, עוברים להתגורר בדירה שרכש בן זוגי ב1.5 מליון בשכונת שפירא
החזר משכנתא חודשי 5000 ש״ח אותו אנו חולקים.
יש לי דירה שנקנתה לפני 3 שנים ביפו א׳ ב-760 אלף ושווה היום 1.2 מליון, נשאר לי לשלם 500 אלף משכנתא (יש שם שוכרים שמכסים את ההחזר החודשי)
חשבנו למכור אותה ע״מ להרחיב את הדירה של בן זוגי, (היא דירה של 50 מ״ר עם אופציה להרחבה ל-110+בניה על הגג )ולבנות שם יחידת דיור על הגג שתחזיר את המשכנתא. כלומר לאחר הבנייה נהיה עם הוצאות דיור של כ-1500 ש״ח בחודש ודירה של 100 מ״ר. האם זה צעד נכון?
תודה רבה

 

[farow]

ממש אודה לעזרתכם...

 

[רימון חייט]

אין צעד נכון או לא נכון אלא מתאים ולא מתאים

נניח שהמצב הקיים כלכלי הרבה יותר אבל בגלל הלחץ של
מגורים בדירת 50 מ"ר תיפרדו. אז זה היה עד נכון ?
מבלי להכירכם לא ניתן לומר מה מתאים ופורום חינמי אינו
המקום המתאים לדעתי כדי לקבל ייעוץ למהלכים משני חיים כמו אלו
שעמדים בפניכם.
באופן כללי, השאלה שניצבת מולכם היא האם להגדיל היום את רמת
החיים שלנו בקצת (הפחתת הוצאות הדיור תאפשר יותר סרטים ארוחות
בחוץ לדוגמה) או להמתין ואז בעתיד כשיסתיימו שתי המשכנתאות תוכלו
להעלות את רמת החיים בסכום גדול בהרבה.
&nbsp
עקרונות ההחלטה צריכים להיות כאמור מידת האושר / סבל שכל חלופה
תגרום לכם בהוה, גילכם (בגיל 80, אין טעם לחכות לתשואה בעתיד אלא יש
להתמקד בהווה), מצבכם הכלכלי השוטף - האם אתם סוגרים את החודש
היטב.
&nbsp
מעבר לכך יש עניין משפטי - כיום אם תיפרדו, יש סיכוי שהדירה שבבעלותך
תישאר שלך. כאשר אתם מערבבים יחד את כל רכושכם, הפרידה תצטרך להיות
דרך בית משפט על כל הכרוך בכך.
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://goo.gl/4HGW5v
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611 [email protected]
&nbsp
&nbsp
&nbsp

 

[הנדלניסט מהבקעה]

איחוד נכסים - התייחסות.

ראשית...אני מאחל לכם זוגיות נפלאה לכל חייכם.

ולפרקטיקה :
כל צד שמביא איתו נכס שנרכש לפני תחילת הזוגיות , הנכס נשאר "פחות או יותר" בבעלותו, כשכל ההוצאות המשותפות החל מתחילת החיים המשותפים נחשבות לנכס משותף.

בלי להכנס לעניין 2 המשכנתאות לעומקם, ניתן להבין שיש לכם התחייבויות ארוכות טווח בסכומים לא זניחים שכרגע אחד מהם משולם ע"י שוכרים ועלול להפסק יום אחד ולהטיל עליכם מעמסה כלכלית לא פשוטה. [חייבים לקחת זאת בחשבון]

איני יודע מה הפוטנציאל האמיתי של דירת ה- 50 מטר [כיווני הרחבתו, התוצר הסופי, שכנים, מיקום,קומה, חניות ועוד] אבל בהנחה שאתם רואים את עצמכם "מתפתחים" עם דירה זו,אזי אני הייתי אכן ממליץ למכור [ללא לחץ] את הדירה שלך ביפו א' במחיר אופטימלי, לסגור את המשכנתא המעיקה, ולהשקיע בעתידכם המשותף [בנכס בבעלות משותפת] ובשיפור איכות חייכם.

יתכן שבמידה שדירת ה-50 מ"ר היא דירה ישנה מאוד שמחייבת השקעה בסיסית גבוהה גם בהחלפת התשתיות, לי לא ברור מפנייתך לדוגמה את מרכיבי ה"בית המשותף" [בניה רוויה] חלוקת השטחים הציבורים המשותפים [ההצמדות] ,האם הגג הוא משותף או פרטי של בן זוגך עם הצמדה בטאבו , לכל תשובה יש משמעות חוקית, כי ב"בית משותף" [בהנחה שמדובר על בניין עם מס' דירות] יש מנגנון חלוקת משאבים לעניין ההרחבות [אחוז ההרחבה מתחלק בין כל הדיירים עפ"י שטח הרצפה הבסיסי] כלומר...במידה ותרחיבו את דירתכם לא ישארו לכם זכויות בנייה על הגג, בלי התייחסות לכך שההרחבה בגג [במידה וכן תאושר] תחייב בניית מדרגות רק מתוך דירתכם. [ולא מחלל חדר המדרגות]

האם יתכן שדירת ה-50 מ"ר עומדת בקריטריון של תמ"א 38 / 2 [הריסה ובניה של בניין חדש ?]

לכל החלטה שלכם יכולה להיות משמעות כלכלית שתשפיע גם על חייכם המשותפים, אין בידי את כל הפרטים שבגינם ניתן לייעץ כנדרש.
לכן אני סבור שיש מקום להתייעץ עם איש מקצוע שמכיר את הפרטים כדי להמנע מטעויות בלתי הפיכות מבחינתכם.

בהצלחה.

================================================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914
מייל - [email protected]

 

[farow]

המון תודה על ההתיחסות ושאלה

אנחנו אכן נפנה לייעוץ מעמיק יותר בבוא היום, ע״מ להבהיר את הפוטנציאל של דירת 50 המ״ר-בבנין יש 4 דירות, 3 מהן הרחיבו לגודל המקסימלי של 110 מ״ר, הדירה של בן זוגי היחידה שעוד לא הורחבה, דירות בבניינים זהים ברחוב הרחיבו ל-110 מטר ושני הדירות העליונות בנו על הגג 60% מהשטח כלומר כ-60 מ״ר נוספים לכל דירה. הדירות לא עומדות בקריטריון של תמא 38. אסור לבנות יותר מ-2 קומות ברחוב זה.
בעצם השאלה העקרונית היא - האם איחוד נכסים זה מעשה חכם כלכלית, ואין ספק שמשכנתא אחת מעיקה פחות משתיים...

 

[הנדלניסט מהבקעה]

זוגיות, פוטנציאל הרחבה, ואיחוד משאבים - התייחסות

אני יכול להגיב רק באופן כללי,ובמקרה שלכם חשוב לבחון את הזכויות מול הועדה המקומית/אגף מהנדס העיר.

1. קשה לי להאמין שהועדה המקומית אישרה לדירות הגג הגדלה כפולה ביחס לדירות הקרקע [הרחבה לשטח המשותף והרחבה על הגג]
2. האם החצרות הוצמדו לדירות הקרקע והגג הוצמד לבעלי הדירות העליונות ? חשוב להבין למי הבעלות על שטחים אלו בהבנת הפוטנציאל , כי במצב בו מדובר על שטחים משותפים ,לאחר מיצוי הזכויות בבניה לרוחב, כל בניה על הגג היא משותפת או שישולמו בו תשלומי איזון לבעלי דירות הקרקע...שוב חשוב מאוד להבין מה מצב הזכויות בבניין הנוכחי.
3. תמ"א 38 /2/ פינוי בינוי - החוק מאפשר הריסה ופינוי וחריגה מזכויות הבניה באותו איזור [זו מהותו של החוק, הגדלת הזכויות], רשויות החוק מעדיפות הריסה ובניה חדשה על בניית טלאים על בניין ישן שסיכויו גבוהים להתמוטט ברעידת אדמה ומוכנים לשלם בזכויות בניה לגובה בחריגה מהתב"ע.

4. איחוד הנכסים לדעתי הוא נכון בנסיבות הבאות :
א. הקשר שלכם חזק ואתם רואים חיים משותפים לשארית חייכם [בלי להכנס לסוגיית הנישואים]
ב. יתבצע בינכם איזון אמצעים משוקלל בהסכם שיוכן ע"י גורם מקצועי כדי למנוע בעתיד אי הבנות במקרה והזוגיות תתפרק.