התלבטות מחיר למשתכן

[גידי פרידמן]

מדוע אין סיכוי שהריבית תעלה?

 

[גידי פרידמן]

רק במרכז?

 

[skipo1]

שאלה בקשר לזכאות "מכיר למשתכן"?

זוג נשוי שלגבר יש דירה לפני הנישואים שההורים רשמו על שמו , זכאים להשתתף בהגרלה ?

 

[רימון חייט]

לא

 

[skipo1]

אוקי ... ובקשר למכירת דירה של מחיר למשתכן

זה 6 שנים מרגע חתימת החוזה או מקבלת המפתח?

 

[otherwise]

5 שנים מקבלת טופס 4 - אכלוס

יחד עם בניה, לפחות 8 שנים.

 

[דוקטור נדלן]

תשובה לשאלתך ולתגובות האחרות

1.לדעתי הנחה של 500,000 ש"ח היא הנחה מהותית שאי אפשר להתעלם ממנה
2. השיקולים של אם תרצו לגור באיזור או לא לא כל כך רלוונטיים
ובאופן כללי הייתי ניגש במכרזים.

לייעוץ יותר ספציפי אשמח לשוחח איתך


עוזי אוחנה - יועץ משכנתאות, שמאי מקרקעין, וליווי משקיעי נדל"ן
דוקטור נדל"ן - מלווה אותך עד הבית.
ייעוץ משכנתאות ומחזור משכנתאות
שירותי שמאות מקרקעין
ליווי משקיעי נדל"ן ורוכשים.
נווה שרת, תל אביב
טלפון: 050-6787002
דוא"ל: [email protected]
אתר: www.Dr-nadlan.com

 

[otherwise]

בעיני צריך להיזהר עם מחיר למשתכן

פרט לפרויקטים מאד ספציפיים באזורי הביקוש, שהסיכוי לזכות בהם קטן מאד וההנחה באמת משמעותית.
אני חושב שיש בפרויקט הרבה סיכונים - קניה מקבלן, לרוב חסר ניסיון שיעשה הכל כדי להוריד עלויות, מה שגם יוריד את ערך הדירה. חוסר אפשרות למכור כ-8 שנים לפחות מרגע החתימה. תחרות קשה מול משקיעים - להערכתי כ70% מרוכשי מחיר למשתכן עושים זאת למטרת השקעה, מוניטין עתידי לא טוב למחיר למשתכן שיכול להתבטא במחירים זולים יותר מפרויקטים בסביבה. אזורים נידחים בפריפריה הרחוקה לרוב שלא ברור איך יתפתחו ומי ירצה לשכור בהם. במיוחד עכשיו כשיש הרגשה של מיתון בשוק.
קשה לי להאמין שזה יהיה אפשרי אחרי שנחתמה עסקת קניה אחרת.
אולי זה לא יתגלה, אבל אם כן עלול להיות קנס גדול (נדמה לי שקראתי על 400 אלף שקל). אם אתם חושבים על האופציה כדאי לכם לבדוק משפטית מה בדיוק נחשב להפרת הזכאות (חתימה על עסקת קניה? העברת זכויות? וכו')
זכרו שאם אתם קונים שתי דירות, מבחינת מיסוי עדיף לכם שהשניה תהיה זולה מהראשונה.

 

[otherwise]

אולי עורכי הדין החביבים יעזרו בשאלה זו

ההגדרה בתקנון מחיר למשתכן:
"חסר דירה:
המונח חסר דירה מציין יחיד בן 35 ומעלה ותא משפחתי שאין למי מיחידיו זכויות כלשהן בדירה או בחלק מדירה, ושלא היו להם זכויות כאמור 10 שנים קודם לרכישת הדירה הנמכרת במחיר מטרה."

האם ב"זכויות" הכוונה רק להעברת זכויות בטאבו, או גם בחתימה על הסכם מכר, רישום הערת אזהרה בטאבו וכו'?
תודה

 

[עורכת דין חן סרי]

ממתי אדם נחשב בעל זכויות

לצורך העניין: ממועד החתימה על ההסכם.

 

[ערפל10]

צודק חלקית

אכן יש הרבה משקיעים במסווה. מכיר משפחה מאוד עמידה. סבתא שלהם בגיל 90+ בדימנציה עמוקה נמצאת בבית אבות. רשמו אותה למחיר למשתכן וייקנו על שמה. למכרה אחרת יש קרובי משפחה. זוג גרוש על הנייר + ילדה בת 36. כל שלושתם נרשמו בנפרד להגרלות. האם זכתה בראש העין והם כולם יגורו שם. שניים ממשיכים בהגרלות בתור אנשי קש עבור המכרה.

ולגבי השם הרע שלבטח יידבק לפרוייקטים... כעבור 20 שנה זה יעבור. בשכונה בה אני גר חצי נבנה בסטנדרט גבוה יותר באופן פרטי, וחצי עבור מחיר למשתכן דאז. בעבר היה הפרש רציני במחירים בין חלקי השכונה. ליתר הדיוק המחיר למשתכן נמכר ב-50% הנחה לזכאים לעומת החלק הדרומי והיוקרתי כביכול. אך כיום כמעט ואין הבדל.

 

[newappt]

מדובר על יבנה לפי התיאור..

כמה שאלות שתצטרכי לשאול את עצמך:

1. בהנחה ויבנה היא לא ה-מקום שכולם רוצים לגור בו - כמה משקיעים נוספים יהיו איתך? יהיה קשה להשכיר את הדירה כאשר האזור יהיה אתר בנייה (בכל זאת, כ2000 יח"ד זה וואחד אתר בניה). יהיה קשה להשכיר את הדירה שתראי עוד כמה מאות מנסים לעשות זאת במקביל (ואז יתחילו הורדות מחירים וכל מה שראינו בחודשים האחרונים בראש העין). דירה ריקה = תשלומי ארנונה לא זולים ביבנה הירוקה.

2. כאשר תרצי להרוויח את החצי מיליון תאלצי לשאול את עצמך כמה שאלות:
א. האם מחירי הדיור ישארו גבוהים גם בעוד 8 שנים? יש מחזוריות בשוק הנדל"ן וקל להבין שב-8 שנים המון יכול לקרות.
ב. כמה אנשים ימכרו את הדירות במקביל? לפי (1) הרבה. זה יגרום להורדת מחירים ותחרות קשה על כל קונה. גם הסטיגמה שיהיו לדירות בשנים הראשונות תגרום לירידה נוספת במחיר שתקבלי (כי מה לעשות, במיוחד שיש היצע גבוה אפשר לנגן על זה).

כל זה כאשר אתם בעצמכם שוכרים דירה כיום. אז נניח ותקצו לה הון עצמי מינימלי של 200K (בהנחה וזה אפשרי). יש לכם משכנתא של 1 מיליון, עם תנאי החזרה לא כאלה נמוכים.
את מדברת על דירה שניה, ככה שתאלצי לרכוש עוד דירה (עם 50 אחוז הון עצמי) והחזרים לא נמוכים.

לדעתי, אתם קופצים מעל הפופיק (בהנחה ואין לכם הכנסה יציבה מאוד גבוהה והרבה כסף נזיל - אבל כנראה שאין לכם, כי אתם גרים בשכירות כיום וכנראה לא מבחירה.

כולם בטוחים שאם הם קונים דירה במחיר למשתכן הם עושים סיבוב של חצי מיליון שקלים - 8+ שנים זה המון זמן. אני לא צריך להזכיר לאף אחד מה היו מחירי הדירות לפני 8 שנים ומה קרה למחירי הדירות 8 שנים לפני 2008.

 

[ערפל10]

אינני חושב שביבנה מדובר על הנחה משמעותית של חצי מיליון ש"ח

אלה אם כן יש כאם עסק עם נכס מיוחד: דירת גן גדולה, דופלקס וכדומה. צריך לזכור שהמחירים שנלקחים להשוואה הם עבור בנייה פרטית, בסטנדרט גבוה יחסית, עם לובי גדול מצופה גרניט-פורצלן, לפחות 2 מעליות בבניין, חניות תת-קרקיעות, לרוב 2, וגם לאחר שינויים ושיפורים שנעשו בדירות עצמן. ואילו כאן יהיה הסטנדרט המינימאלי: הלובי של עמידר, רוב הסיכויים למעלית אחת, שאלה גדולה לגבי החניות וכולה. לכן אינני אופטימי לגבי גובה ההנחה בפועל. רוב הסיכויים שלא יותר מ-0.2-0.3 מיליון. מכך יש לגרוע הצמדה שגובה איננו ידוע, בהערכה גסה עוד 0.1 מיליון, הריביות הגרועות שנותנים ל"מחיר למשתכן", המתנה ארוכה. ועם מה נשארנו? רוב הסיכויים שההנחה בפועל תהיה קיקיונית אם בכלל, וזה עוד עבור מקום בו לא רוצים לגור.

 

[smarco88]

אכן 0.5 מש"ח

במחיר של 10,000 ש"ח למטר במכרזי מחיר למשתכן - דירות 5 חדרים ימכרו בכ 1.25-1.3 מש"ח.
לעומת 1.8-1.9 בשוק החופשי.

 

[ערפל10]

לא קראת את מה שהסברתי. זה לא באותו סטנדרט

אגב, אם היית לוקח דירה מקבלן כפי שהיא, עם מטבח של עמידר ובלטות 40*40 הכי זולות, עם נקודות חשמל כפי שהן וכדומה, זה יהיה זול משמעותית, בממוצע בכ-150 אש"ח. תסתכל ברשות המיסים. פה ושם צצות דירות זולות משמעותית מאחרות ללא קשר לקומה. אלו הרוכשים שלא עשו שום שינויים ושיפורים בדירות.

 

[aeonf]

אתה סתם מדבר ללא ידע

תקרא את המפרט המחייב של מחיר למשתכן ותראה שהסטנדרד בסדר גמור ולא נופל מסטנדרד קבלו בכל פרוייקט אחר.

 

[ערפל10]

גם אתה לא הבנת את מה שכתבתי

יתכן והסטנדרט במחיר למשתכן לא נופל מהסטנדרט הראשוני של קבלן פרטי. אלה מה. רוב רובם של הרוכשים מבקשים שיפורים ושיוניים: בלטות יקרות, מטבח יוקרתי, בר, הזזת ניקדות חשמל, אסלות תלויות וכולה וכולה. בממוצע זה מייקר את הדירה ב-150 אש"ח, וזה מה שנרשם ברשות המיסים. כמו כן אינך לוקח בחשבון לובי גדול גרניט-פורצלן, חניות תת-קרקעיות, 2 מעליות מול לובי עמידר, מעלית אחת וכדומה.

 

[smarco88]

תודה

1. דווקא יבנה התפתחה מאוד - והרבה "פליטי" גוש דן אכלסו את השכונה הירוקה.
2. אתה צודק לגמרי בכל הקשור להחזר משכנתא, השלכות מיסוי וריבית.
3. כנראה שנצטרך להחליט טאם לרדת מזה בכלל, כלומר לקנות בשוק החופשי, או לגשת למכרז, ולחכות 5 שנים לדירה. לא ללכת על מהלך ההשקעה.

 

[00 רואה חשבון 00]

לפני חצי שנה אמרתי שהזמן שלכם קצוב והכחשת

עכשיו מסתבר שיש לכם כסף ל-2 דירות (!!) בקיצור, מפריע לכם שלא קניתם לפני כמה שנים והימרתם לא נכון.
לעצם השאלה, תוכלו לרכוש דירה נוספת רק אחרי חתימת חוזה רכישה במחיר למשתכן, ולא מספיק זכיה.

 

[smarco88]

מה אתה מבלבל במוח?

מישהו ביקש ממך להיכנס לי לכיס?
אנחנו שניים שבאמת כל שקל שיש להם, הרוויחו אותו לבד ובעצמם.
ואין להם הרבה.
ולא לשתי דירות.
ורק חשבו שאולי יצליחו להנות מאיזו הטבה של המדינה, עם הון עצמי מינימאלי לדירה זולה במחיר למשתכן.
צרות עין של אדם קטן.