מחיר למשתכן לא משתלם ולא מדובר רק בסלוגן מתחרז
http://www.themarker.com/realestate/1.4192004
להלן ציטוט כתבה מאתר דהמרקר מהיום:
נדל"ן
"אין מתנות חינם"
לקנות דירה במחיר למשתכן או בשוק החופשי - מה באמת עדיף?
השמאי אהוד המאירי ערך הפחתות לערך שמציעה תוכנית מחיר למשתכן, עקב זמן ההמתנה הארוך, חוסר היכולת למכור במשך 5 שנים והקדמת מועדי התשלומים לקבלנים ■ ממצאיו מראים שבמקומות רבים הרווח מהמבצע, יחסית לרכישת דירה בשוק החופשי - אינו גדול
אריק מירובסקי התראות במייל
21.06.2017 15:27
במוצאי שבת האחרונה החלה "ההגרלה הגדולה" של מחיר למשתכן, שכוללת 15 אלף יחידות דיור שיוגרלו בין כ-45 אלף זכאים. הממשלה מתחייבת לכך שמחיר הדירות נמוך ב-200 אלף שקל לפחות ממחיר השוק, ואף מוכנה לשלם לזוגות הצעירים וליזמים כדי להביא את ההנחה לגובה המינימלי הזה. אך עד כמה דירה במחיר למשתכן באמת עדיפה כלכלית על פני דירה בשוק החופשי באותו מקום?
לצד ההנחות האטרקטיביות, מוצפים התקשורת ומשרד השיכון בתלונות רבות של רוכשים שנאלצים להתמודד עם מספר לא מבוטל של בעיות - שאת רובן לא צפו מראש. הבעיות שכבר צפות ועולות מפרויקטים שהחלו להתקדם, כוללות תכנון לא אופטימלי ואיכות בנייה וגמר בסטנדרטיים נמוכים בהשוואה לדירות בשוק החופשי, תקופת המתנה ארוכה לדירה, בין היתר עקב הקדמת ההגרלות למועד שבו טרם ניתנו היתרי בנייה לפרוייקטים, הקדמת תשלומים והצמדה ארוכת טווח למדד, וכן המגבלה על האפשרות למכור את הדירה במשך 5 שנים.
כל אחת מהבעיות הללו מקזזת מההנחה המובטחת. כי מה הטעם לרכוש דירה במבצע, רק כדי להיווכח שהיא תימסר בעוד 4-3 שנים, שבמהלך חלק מהן לפחות ייאלצו הרוכשים לשלם הן דמי שכירות והן החזרי משכנתא? ועד כמה האיסור למכור את הדירות במשך 5 שנים עלול להתגלות כצעד מקשה ואולי אף מסוכן לרוכשים?
אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין המאירי, תירגם את רוב המגבלות הללו לאחוזים משווי הדירות, ובחן דירות ממוצעות של ארבעה חדרים בשטח של 100 מ"ר ואת המכרזים האחרונים שפורסמו השנה, והשווה את "מחיר למשתכן" למחיר השוק בכפוף לכל המגבלות.
ההפחתות בוצעו ממחירי הדירות שנמכרות בשוק החופשי, והרציונל הוא שאם הדירות הללו היו נמכרות במגבלות של מבצע מחיר למשתכן – מחירן היה יורד, בהתאם למגבלות.
את ההפחתות חילק המאירי לשלושה פרקים: הראשון כלל את חוסר הוודאות של הזוכים באשר לזהות הדירות שיקבלו, התכנון הלא אופטימלי ואיכות הבנייה והגמר בהשוואה לדירות שנמכרות באותה סביבה בשוק החופשי. להערכתו, רכיבים אלה מצריכים הפחתה של 7.5% ממחירה האמיתי של הדירה הנמכרת בסביבה.
המגבלה השנייה קשורה לעקרונות הפיננסיים של מבצע מחיר למשתכן. כך, סדרי התשלומים לקבלנים במסגרת המבצע רעים יותר לרוכשים לעומת השוק החופשי, וכוללים בין היתר הקדמת תשלומים והצמדת מחיר הדירה למועד שבו נרכשה הקרקע על ידי הקבלן. זאת בעוד בשוק החופשי ההצמדה נעשית בהתאם ליום החתימה על ההסכם לרכישת הדירה. כלומר, משך הזמן הארוך עד לתחילת הבנייה מעלה בפועל את מחיר הדירה. המאירי תימחר את המגבלה הזו ב-4% ממחיר דירה בשוק החופשי.
המגבלה השלישית שמנה המאירי קשורה להיבט הסחירות של הדירה - הן למכירה בשוק החופשי והן להשכרה בשוק השכירות. כאמור, הרוכשים לא יכולים למכור את הדירה במשך 5 שנים מגמר הבנייה. המשמעות היא שאין אפשרות למכור את הדירה במשך 9-8 שנים מיום הזכייה. כמו כן, קיים סיכון שבחלק מהאתרים הנמצאים בפריפריה גם לא יהיו שוכרים, וכן לא יהיו קונים לדירות. מגבלה זו מוערכת על ידי המאירי ב-7.5%, אם כי יש להעיר כי לפחות בהבט של הסחירות לשוכרי דירות, הסיכון בפריפריה ובמקומות לא מבוקשים במרכז הארץ גבוה יותר, ואילו במקומות מבוקשים הוא נמוך מאוד.
ולא רק זה. "רכישת דירה בשוק החופשי מקבלן מתבצעת בדרך כלל עם תחילת הבנייה ובמהלכה. לעומת זאת, ברכישת דירה בתוכנית 'מחיר למשתכן' מתווספים הליכי פיתוח, רישוי, תכנון ובנייה של כשנתיים נוספות. לפיכך, הזוכה צריך לקחת בחשבון תוספת עלות של דמי השכירות לאורך 24 חודשים (ולעיתים אף יותר) במחיר ממוצע של כ-3,500 שקל לחודש", אומר המאירי, שמוסיף הפחתה נוספת בגין עלויות השכרת הדירה במהלך שנתיים, בסך 84 אלף שקל. כאן יש מקום להעיר, כי יש מקרים שבהם גם רוכשי דירות בשוק החופשי עלולים להמתין פרק זמן ארוך עד לאיכלוס, ומהבט זה, כמו גם מהבטי חוסר הוודאות וההמתנה, השוק החסכוני ביותר לרוכשי הדירות הוא שוק הדירות יד שנייה.
המאירי מעריך את סך כל המגבלות על דירות במחיר למשתכן בממוצע של 19%, ועוד 84 אלף שקל דמי שכירות.
"באם נפחית את הסך הנ"ל משווי דירה רגילה בשוק החופשי שמשוחררת מהמגבלות הללו, נגלה שבחלק הרווח הריאלי לא עולה על 5%", אומר המאירי. "הזכאים המתמודדים על ההגרלות חייבים להבין שאין מתנות חינם. כחלון אמנם עושה קמפיין יפה על המתנה שהוא מחלק מתקציב המדינה, אבל על הרוכשים לא להסתנוור, לעשות שיקול מחושב, להבין את כל המגבלות הנלוות לדירה ב"מחיר למשתכן". אני ממליץ לזכאים לבדוק מהו הרווח הריאלי בערים בהן הם מתמודדים, ולשקול האם לא כדאי לרכוש דירה בשוק החופשי. ייתכן שבהתמקחות נכונה הן יקבלו הנחה בגבולות הרווח הריאלי ללא סיכונים מיותרים ובזמן יותר קצר".
לא במפתיע, המאירי מצא במדגם בן 12 ערים שערך, שבמקומות הפריפריאליים ההנחה האפקטיבית נמוכה בהרבה מההנחה המוצהרת, עד כדי העלאת השאלה האם באמת כדאי להשתתף במבצע; במבשרת ציון ובנתניה, לעומת זאת, ההנחות שמלכתחילה היו גבוהות מאוד, נותרו ברמה של יותר מ-20%.
