התמהיל וההצעה - דעת הקהל בבקשה !

[marko116]

התמהיל וההצעה - דעת הקהל בבקשה !

שכיר, רווק 30, הכנסה 17 אש"ח לחודש
מעוניין ברכישת דירה שעולה 167,0 אש"ח
הון עצמי 1 מיל', יכולת החזר חודשית 4000-5500 ש"ח
סה"כ משכנתא מבוקשת מהבנק 670 אש"ח
קיימת סבירות גבוהה להכנסות שיאפשרו לסגור חלקים מהמשכנתא as we go

התמהיל הבא הוצע מאחד הבנקים:

67 אש"ח -- ל-5 שנים, קבועה צמודה 3.04%
67 אש"ח -- ל-7 שנים, קבועה צמודה 3.24%
67 אש"ח -- ל-12 שנים, קל"צ 3.71%
67 אש"ח -- ל-15 שנים, קל"צ 4.07%
201 אש"ח -- ל-25 שנים, משתנה, צמודה, עוגן אג"ח 3.71%
201 אש"ח -- ל-25 שנים, פריים -0.50 אחרי חישוב 1.1%

עצות, הערות ותובנות יתקבלו בברכה רבה !

 

[מאיר וידר]

למה לא לקצר את התקופות הארוכות?

למה לפזר ל-5,7,12 במקום לרכז הלוואה אחת שתהיה מרוכזת?
מה ההיגיון לחלק למספר הלוואות?
&nbsp
וידר מאיר
מנכ"ל
ז'בוטינסקי 33
מתחם הבורסה רמת-גן
טלפון: 073-7294778
פקס: 03-6484778
דוא"ל: [email protected]
אתר: www.vider.co.il
דף הפייסבוק: www.facebook.com/vidermortgage

 

[marko116]

שלוש סיבות עיקריות

א' - ההלוואה זולה יותר ככל שהיא קצרה יותר, לכן ישנו משקל רב יותר על להחזיר יותר בתקופה הקרובה
ב' - הריביות שהבנק מציע נמוכות יותר ואם לרכז את כל החלקים הנ"ל מאבדים הזדמנות לריביות נמוכות
ג' - את הצמודי מדד שעליהם הריבית נמוכה יותר סוגרים מוקדם יותר ואת הקל"צ משאירים לחלקים שנסגרים עוד 10+ שנים משום שבהם הרגישות לשינויים במדד גבוהה יותר מפאת התקופה הארוכה ולכן הם מבוטחים בכך שאינם צמודים למדד.

שאלה אליך החזרה היא מה ההיגיון בלרכז אותם כהלוואה אחת ?
כמו כן, איזה חלק אתה מציע לקצר בכדי לשפר את ההלוואה ?

בברכה !

 

[Nemesis001]

עכשיו תעשה תרגיל

קח תמהיל של שני שליש קבוע לא צמודה ושליש פריים בריבית ביניים בין המסלולים, כוון את מספר השנים כדי שתגיע לאותו החזר חודשי התחלתי כמו במשכנתא שלך. הכנס הכל למחשבון ובדוק כמה ריבית תשלם.

לאחר מכן כך את התמהיל שרשמת בהתחלה, הכנס למחשבון. בדוק כמה ריבית והצמדה שילמת.

 

[marko116]

התרגיל

תמהיל של שני שליש קל"ץ אינו מתאים לצורך של סגירת חלקים as we go.
אם כי התרגיל אכן מראה כי התמהיל צפוי להיות יקר יותר במידה והמשתנה לא תיסגר בשנים הראשונות (במידה ולא ייסגר תוך 12 שנה זהו הפסד ברור כי הריבית לקל"ץ 12 ש' היא 3.65%).
עזרת, מודה לך על הכוונה !

 

[Nemesis001]

ככל שאתה מקטין את ההחזר החודשי לאורך השמן

אתה משלם יותר ריבית וזה ברור.
עקרונית גם לתוך קלצ ניתן לשפוך כסף, הסיכוי לקנס לא גדול.
עד כמה שידוע לי, ברגע שאתה מסלק מסלול במלואו, אתה לא יכול לקצר את השנים במסלולים האחרים. כדי לקצר את המסלולים האחרים אתה צריך לבצע מיחזור של המשכנתא בתנאים לא ידועים.
אתה מוצא את עצמך נאלץ לחסוך בצד את ההפרשים, ומדי פעם לדחוף אותם לאחד המסלולים. בינתיים אתה מוצא את עצמך משלם ריבית יתר על קרן שהיתה יכולה לקטון כל חודש.

 

[רימון חייט]

אחד התמהילים הטובים - לבעל מניות בבנק

שילוב של תמהיל מסובך המונע אפשרות למו"מ יעיל עם בנקים אחרים +
החזר הולך ופוחת המבטיח סך הכל תשלומים גבוה יותר.
&nbsp
&nbsp
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/myehila
תובנות בחינם לייעול המשכנתא שלכם: http://bit.ly/effteam
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611