התקשורת ככלי משחק בידי בעלי עניין
- פותח הנושא ש מים
- פורסם בתאריך
מתכנן ערים
New member
לא ירדתי לסוף דעתך...
מה, התקשורת לא דיווחה על הקיפאון בשוק? נראה לי שדיווחה בזמן אמת. כמובן שתמיד יהיו הקבלנים, המתווכים ואולי גם השמאים שיגידו "הביקושים כבר עולים, תקנו מהר מהר לפני שהמחיר יעלה שוב"... כמעט לכולם בסופו של דבר יש אינטרס וכל אינטרסנט ייקח את הנתונים של הלמ"ס, האוצר ובנק ישראל ויתעל אותם לטובתו (מה גם שבין הנתונים של הגופים הללו יש לפעמים סתירות מהותיות). הציבור די מבולבל היום וכנראה שגם התקשורת במידה מסוימת. אגב, נראה לי מאוד מאוד מוזר שבמחוז ת"א הייתה עלייה של 31% בביקוש לדירות חדשות בהשוואה בין ינואר 2012 לינואר 2011... גם הלמ"ס טועה לפעמים...
מה, התקשורת לא דיווחה על הקיפאון בשוק? נראה לי שדיווחה בזמן אמת. כמובן שתמיד יהיו הקבלנים, המתווכים ואולי גם השמאים שיגידו "הביקושים כבר עולים, תקנו מהר מהר לפני שהמחיר יעלה שוב"... כמעט לכולם בסופו של דבר יש אינטרס וכל אינטרסנט ייקח את הנתונים של הלמ"ס, האוצר ובנק ישראל ויתעל אותם לטובתו (מה גם שבין הנתונים של הגופים הללו יש לפעמים סתירות מהותיות). הציבור די מבולבל היום וכנראה שגם התקשורת במידה מסוימת. אגב, נראה לי מאוד מאוד מוזר שבמחוז ת"א הייתה עלייה של 31% בביקוש לדירות חדשות בהשוואה בין ינואר 2012 לינואר 2011... גם הלמ"ס טועה לפעמים...
התקשורת שירתה את הקבלנים והפופוליזם
ההצפה בשוק הדיור קיימת כבר לפחות 10 שנים (לדעתי 15, אבל מי סופר כשנהנים?
). אם תבחן את כותרות העיתונים לאורך תקופה זו תמצא - בצורה בולטת - אמירה בדבר "מחסור בקרקעות וביח"ד". נכון שפה ושם היה צדיק בסדום, אבל קולו אבד ביער הפופוליזם והאינטרסנטים.
ההצפה בשוק הדיור קיימת כבר לפחות 10 שנים (לדעתי 15, אבל מי סופר כשנהנים?
ambitious cyanide
New member
לא ברור מי טועה (או משקר) כאן
אם יש כל כך הרבה דירות "על המדף", המחירים אמורים לרדת כי ההיצע בפועל עולה בהרבה על הביקוש. אבל מנתונים אחרים ידוע שזה לא ממש המצב - גם אם יש ירידה, היא לא גדולה בהשוואה לעליות שהתרחשו בין 06 ל 09, משהו כמו 30 אחוז בשנה. אז מצד אחד יש סחורה שאין לה דורשים ומצד שני המחירים עדיין גבוהים מאד.
אם יש כל כך הרבה דירות "על המדף", המחירים אמורים לרדת כי ההיצע בפועל עולה בהרבה על הביקוש. אבל מנתונים אחרים ידוע שזה לא ממש המצב - גם אם יש ירידה, היא לא גדולה בהשוואה לעליות שהתרחשו בין 06 ל 09, משהו כמו 30 אחוז בשנה. אז מצד אחד יש סחורה שאין לה דורשים ומצד שני המחירים עדיין גבוהים מאד.
darkshadow1
New member
לא היו עליות של 30% בשנה.
כל העליות במשך כל התקופה (עד תחילת-אמצע 2011 כשהתחילו הירידות) הצטברו לבערך 40-50%. כלומר המחירים היום הם 140-150% ממה שהם היו לפני שהתחילו העליות. צריך לזכור שהייתה מאז גם אינפלציה, אז כדי שמבחינת הקונה הממוצע כדי שהמחירים יהיו זהים ריאלית למחירים לפני העליות הם צריכים להיות פחות או יותר 110% ממה שהם היו לפני תחילת העליות. במילים אחרות, צריך ירידת מחירים של משהו כמו 20-25% בשביל לחזור למחירים נורמליים. במצב אופטימלי מבחינת בנק ישראל נגיע לשם עוד 2-3 שנים, אם יהיו ירידות כאלה בשנה אחת עלול להיות מצב שבו יזמים יצטרכו למכור במחירי הפסד וחלק מהחברות, במיוחד אלה הממונפות, עלולות לקרוס. בנק ישראל רוצה להימנע מהמצב הזה, כי הוא ישפיע לרעה על הבנקים.
כל העליות במשך כל התקופה (עד תחילת-אמצע 2011 כשהתחילו הירידות) הצטברו לבערך 40-50%. כלומר המחירים היום הם 140-150% ממה שהם היו לפני שהתחילו העליות. צריך לזכור שהייתה מאז גם אינפלציה, אז כדי שמבחינת הקונה הממוצע כדי שהמחירים יהיו זהים ריאלית למחירים לפני העליות הם צריכים להיות פחות או יותר 110% ממה שהם היו לפני תחילת העליות. במילים אחרות, צריך ירידת מחירים של משהו כמו 20-25% בשביל לחזור למחירים נורמליים. במצב אופטימלי מבחינת בנק ישראל נגיע לשם עוד 2-3 שנים, אם יהיו ירידות כאלה בשנה אחת עלול להיות מצב שבו יזמים יצטרכו למכור במחירי הפסד וחלק מהחברות, במיוחד אלה הממונפות, עלולות לקרוס. בנק ישראל רוצה להימנע מהמצב הזה, כי הוא ישפיע לרעה על הבנקים.
darkshadow1
New member
לא, לבנקים אין אינטרס להעלות את המחירים.
עליית מחירים שנוצרת בגלל בועה מאיימת על היציבות שלהם. עליית מחירים שנוצרת בגלל מחסור בהיצע לא עוזרת להם כי זה אומר שהקבלנים בונים פחות, וכמה שהם בונים פחות הם צריכים פחות סיוע מהבנקים. האינטרס של הבנקים ושל בנק ישראל הוא שהמחירים יחזרו לרמה שפויה אבל לאט. בגלל זה הם "מתקמצנים" בהלוואות לקבלנים וליזמים- כדי למנוע מצב של עודף היצע מוגזם שיגרום לירידות מאוד חדות.
עליית מחירים שנוצרת בגלל בועה מאיימת על היציבות שלהם. עליית מחירים שנוצרת בגלל מחסור בהיצע לא עוזרת להם כי זה אומר שהקבלנים בונים פחות, וכמה שהם בונים פחות הם צריכים פחות סיוע מהבנקים. האינטרס של הבנקים ושל בנק ישראל הוא שהמחירים יחזרו לרמה שפויה אבל לאט. בגלל זה הם "מתקמצנים" בהלוואות לקבלנים וליזמים- כדי למנוע מצב של עודף היצע מוגזם שיגרום לירידות מאוד חדות.
מתכנן ערים
New member
זו לא הסיבה העיקרית
לכך שהבנקים נותנים פחות אשראי לקבלנים, אלא רק אינטרס עקיף. הסיבה העיקרית היא מאוד מאוד פשוטה - הבנקים חוששים שלאשראי לא יהיה כיסוי.
לכך שהבנקים נותנים פחות אשראי לקבלנים, אלא רק אינטרס עקיף. הסיבה העיקרית היא מאוד מאוד פשוטה - הבנקים חוששים שלאשראי לא יהיה כיסוי.
darkshadow1
New member
ולמה הם חוששים שלאשראי לא יהיה כיסוי?
עודף היצע הרי אין- אז הסיבה היחידה לכך שלאשראי לא יהיה כיסוי היא ירידות חדות מדי במחירי הדירות שיגררו את הקבלנים למכור במחירי הפסד.
עודף היצע הרי אין- אז הסיבה היחידה לכך שלאשראי לא יהיה כיסוי היא ירידות חדות מדי במחירי הדירות שיגררו את הקבלנים למכור במחירי הפסד.
מתכנן ערים
New member
אתה טועה
עיקר החשש של הבנקים הוא לא מירידה במחירי הדירות, אלא מקיפאון בעסקאות, קיפאון שמתרחש ברמת מחירים גבוהה. קיפאון שכזה, כמו שחווים כיום הקבלנים מוביל ליכולת החזר נמוכה של הלוואות וזו הסיבה שהבנקים עוצרים את הזרמות האשראי. יותר מזה, הבנקים מעודדים ואף מאלצים את הקבלנים למכור במחירי הפסד אם הם מזהים סיכון, הם הרי שותפים פעילים בהרבה פרויקטים ורוצים לראות את כספם בחזרה. בשלושה-ארבעה חודשים האחרונים נמדדו ירידות מחירים בעיקר בפרויקטים חדשים. משיחות שהיו לי עם קבלנים ועם אנשי מקצוע מהתחום התגלה כי ברוב המקרים הבנקים פשוט כפו על הקבלנים את הורדת המחירים. חוצמזה, אתה טוען שהבנקים לא מעניקים אשראי כדי להימנע מעודף היצע של דירות. איך אפשר בכלל לדבר על עודף היצע בטווח הנראה לעין אם יש תמימות דעים שיש מחסור של כ-50 אלף דירות?!
עיקר החשש של הבנקים הוא לא מירידה במחירי הדירות, אלא מקיפאון בעסקאות, קיפאון שמתרחש ברמת מחירים גבוהה. קיפאון שכזה, כמו שחווים כיום הקבלנים מוביל ליכולת החזר נמוכה של הלוואות וזו הסיבה שהבנקים עוצרים את הזרמות האשראי. יותר מזה, הבנקים מעודדים ואף מאלצים את הקבלנים למכור במחירי הפסד אם הם מזהים סיכון, הם הרי שותפים פעילים בהרבה פרויקטים ורוצים לראות את כספם בחזרה. בשלושה-ארבעה חודשים האחרונים נמדדו ירידות מחירים בעיקר בפרויקטים חדשים. משיחות שהיו לי עם קבלנים ועם אנשי מקצוע מהתחום התגלה כי ברוב המקרים הבנקים פשוט כפו על הקבלנים את הורדת המחירים. חוצמזה, אתה טוען שהבנקים לא מעניקים אשראי כדי להימנע מעודף היצע של דירות. איך אפשר בכלל לדבר על עודף היצע בטווח הנראה לעין אם יש תמימות דעים שיש מחסור של כ-50 אלף דירות?!
darkshadow1
New member
זאת בכלכלה בסיסית.
עניין של היצע-ביקוש. תסתכל על זה בצורה כזאת: הביקוש מכל האוכלוסיה הוא נתון יחיד. העניין הוא שלכל קבוצה כלכלית באוכלוסיה יוצרת ביקוש לרמת מחירים אחרת. כשההיצע קטן- מן הסתם עונים על הביקוש של הקבוצות העשירות ביותר שיכולות להרשות לעצמן לשלם יותר. כשההיצע גדול יותר עונים על הביקוש שלהן ויורדים לאט לאט לרמות המחירים שמתאימים לקבוצות פחות עשירות. לכן גם ברמת מחירים גבוהה לא אמור להיות קיפאון בעסקאות- אלא אם כן מדובר בבועה. במצב כזה היזמים צריכים להיתקע עם דירות ריקות שאין להם סיכוי למכור. במצב כזה מן הסתם הבנקים ילחצו עליהם להוריד מחירים אם הם לא מכניסים מספיק כסף כדי לכסות את ההלוואות. ברור שרוב היזמים יכולים לחיות גם עם מחירי הפסד. הרי יש להם הון עצמי, מאגרי כסף שאיתם הם יכולים לכסות את ההפסדים. העניין הוא שיש יזמים פחות אחראיים, כאלה שיש להם כרית פחות גדולה ליפול עליה במקרה של קריסה במחירים (ביחס להלוואה שהם לקחו מהבנקים כמובן). עם אלה יש בעיה גדולה וחשש שהם פשוט לא יצליחו להחזיר את החובות שלהם אם המחירים ירדו יותר מדי. מהצד השני, הבנקים חוששים לתת הלוואות ליזמים שאין להם מספיק כסף זמין- נגיד שיש יזם שרוצה להקים פרוייקט שהמכירות הצפויות בו הן כ-220 מיליון ש"ח. נגיד שיהיה לו רווח של 10%, זה אומר עלות הקמה של 200 מיליון ש"ח. אבל הבעיה היא שליזם יש "רק" 30 מיליון ש"ח בחשבון הבנק שלו, כלומר 15% מגובה ההלוואה. האם הבנק יתן הלוואה לאחד כזה, שיקרוס אם המחירים ירדו במשהו כמו 22%? הניסוח "עודף היצע" לא היה טוב במיוחד- הרי באמת לא מדובר על מצב שבו הדירות יעמדו ריקות. כן מדובר על מצב שבו ההיצע יגדל במהירות גדולה מדי ויגרום לירידות מחירים חדות מדי שיאיימו על היזמים הממונפים וכמובן על הבנקים שמינפו אותם.
עניין של היצע-ביקוש. תסתכל על זה בצורה כזאת: הביקוש מכל האוכלוסיה הוא נתון יחיד. העניין הוא שלכל קבוצה כלכלית באוכלוסיה יוצרת ביקוש לרמת מחירים אחרת. כשההיצע קטן- מן הסתם עונים על הביקוש של הקבוצות העשירות ביותר שיכולות להרשות לעצמן לשלם יותר. כשההיצע גדול יותר עונים על הביקוש שלהן ויורדים לאט לאט לרמות המחירים שמתאימים לקבוצות פחות עשירות. לכן גם ברמת מחירים גבוהה לא אמור להיות קיפאון בעסקאות- אלא אם כן מדובר בבועה. במצב כזה היזמים צריכים להיתקע עם דירות ריקות שאין להם סיכוי למכור. במצב כזה מן הסתם הבנקים ילחצו עליהם להוריד מחירים אם הם לא מכניסים מספיק כסף כדי לכסות את ההלוואות. ברור שרוב היזמים יכולים לחיות גם עם מחירי הפסד. הרי יש להם הון עצמי, מאגרי כסף שאיתם הם יכולים לכסות את ההפסדים. העניין הוא שיש יזמים פחות אחראיים, כאלה שיש להם כרית פחות גדולה ליפול עליה במקרה של קריסה במחירים (ביחס להלוואה שהם לקחו מהבנקים כמובן). עם אלה יש בעיה גדולה וחשש שהם פשוט לא יצליחו להחזיר את החובות שלהם אם המחירים ירדו יותר מדי. מהצד השני, הבנקים חוששים לתת הלוואות ליזמים שאין להם מספיק כסף זמין- נגיד שיש יזם שרוצה להקים פרוייקט שהמכירות הצפויות בו הן כ-220 מיליון ש"ח. נגיד שיהיה לו רווח של 10%, זה אומר עלות הקמה של 200 מיליון ש"ח. אבל הבעיה היא שליזם יש "רק" 30 מיליון ש"ח בחשבון הבנק שלו, כלומר 15% מגובה ההלוואה. האם הבנק יתן הלוואה לאחד כזה, שיקרוס אם המחירים ירדו במשהו כמו 22%? הניסוח "עודף היצע" לא היה טוב במיוחד- הרי באמת לא מדובר על מצב שבו הדירות יעמדו ריקות. כן מדובר על מצב שבו ההיצע יגדל במהירות גדולה מדי ויגרום לירידות מחירים חדות מדי שיאיימו על היזמים הממונפים וכמובן על הבנקים שמינפו אותם.
מתכנן ערים
New member
לא אמור להיות קיפאון - אבל בפועל יש
ואי אפשר להקיש מכך שיש בהכרח בועה. להזכירך, גם לאחר המשבר הכלכלי של 2008 היה בארץ קיפאון של כמה חודשים והיו כאלו שצעקו "בועה-בועה". ומה קרה מאז? נסיקה של 30%-40% במחירים... תיאוריות כלכליות לחוד ומציאות לחוד. לכלכלה הקלאסית אין מספיק כלים להתמודדות עם סוגיות יוצאות דופן כמו משברים כלכליים, ועובדה שכבר כמה חודשים הביקושים לדירות נמוכים בצורה קיצונית והמחירים ירדו בממוצע ב-2%-3% בלבד. כמובן שלבנקים אין אינטרס שהמחירים יצנחו במהירות, אך מצד שני הם לא מסתכלים כל-כך רחוק וממש לא חוששים מהגדלת היצע הדירות בישראל. זה מחוץ לספקטרום שלהם. הם בוחנים את השוק ומבינים שבטווח המיידי הם בבעיה כי אין מכירות ולכן הם נוקטים בשני צעדים מידיים: א. אילוץ הקבלנים להורדת מחירים. ב. סגירת ברז האשראי. לכשיחזרו היקפי המכירות שהיו עד לפני חצי שנה, השוק יתייצב תחת רמת מחירים כלשהי (לא משנה איזו - גבוהה כמו היום, נמוכה במעט או נמוכה בהרבה) ויתגלה מיהם הקבלנים ששרדו את הקיפאון => הברזים ייפתחו מחדש. כמובן שכמו שכבר הזהרתי בעבר לא מעט פעמים, יכול מאוד להיות שבדרך ייפלו כמה קורבנות... כבר היום, יש למשל חברת בניה מסוימת שלא אזכיר את שמה, שנותנת את ההנחות הכי גדולות בשוק, ולמה זה? אולי קשור לעובדה שהאג"ח שלה נסחר סביב ה-17% תשואה... אתה טוען שהבנק לא ייתן אשראי לקבלן אם הבנק יידע שהמחירים יירדו בעתיד בלמעלה מ-20%... אבל איך בדיוק מישהו יכול לחזות מה יקרה למחירים? העובדה היא שגם המומחים הגדולים ביותר לא חזו את העלייה המטורפת של 3 השנים האחרונות... ומי אמר שאם ייבנו פי 2 דירות המחירים יקרסו? המודלים של ביקוש והיצע? אל תצחיק אותי... מעבר לכך, לקבלנים יש מנגנוני הגנה משל עצמם גם ללא עזרת הבנקים. בד"כ הם יודעים לקרוא היטב את השוק (לפחות הקבלנים הגדולים) ולא ייבנו יתר על המידה בכדי לשמור על רמת מחירים גבוהה. עובדה ידועה היא שקבלנים נוטים לאגור קרקעות ולא תמיד ממהרים לבנות גם אם יש כבר תכניות מאושרות.
ואי אפשר להקיש מכך שיש בהכרח בועה. להזכירך, גם לאחר המשבר הכלכלי של 2008 היה בארץ קיפאון של כמה חודשים והיו כאלו שצעקו "בועה-בועה". ומה קרה מאז? נסיקה של 30%-40% במחירים... תיאוריות כלכליות לחוד ומציאות לחוד. לכלכלה הקלאסית אין מספיק כלים להתמודדות עם סוגיות יוצאות דופן כמו משברים כלכליים, ועובדה שכבר כמה חודשים הביקושים לדירות נמוכים בצורה קיצונית והמחירים ירדו בממוצע ב-2%-3% בלבד. כמובן שלבנקים אין אינטרס שהמחירים יצנחו במהירות, אך מצד שני הם לא מסתכלים כל-כך רחוק וממש לא חוששים מהגדלת היצע הדירות בישראל. זה מחוץ לספקטרום שלהם. הם בוחנים את השוק ומבינים שבטווח המיידי הם בבעיה כי אין מכירות ולכן הם נוקטים בשני צעדים מידיים: א. אילוץ הקבלנים להורדת מחירים. ב. סגירת ברז האשראי. לכשיחזרו היקפי המכירות שהיו עד לפני חצי שנה, השוק יתייצב תחת רמת מחירים כלשהי (לא משנה איזו - גבוהה כמו היום, נמוכה במעט או נמוכה בהרבה) ויתגלה מיהם הקבלנים ששרדו את הקיפאון => הברזים ייפתחו מחדש. כמובן שכמו שכבר הזהרתי בעבר לא מעט פעמים, יכול מאוד להיות שבדרך ייפלו כמה קורבנות... כבר היום, יש למשל חברת בניה מסוימת שלא אזכיר את שמה, שנותנת את ההנחות הכי גדולות בשוק, ולמה זה? אולי קשור לעובדה שהאג"ח שלה נסחר סביב ה-17% תשואה... אתה טוען שהבנק לא ייתן אשראי לקבלן אם הבנק יידע שהמחירים יירדו בעתיד בלמעלה מ-20%... אבל איך בדיוק מישהו יכול לחזות מה יקרה למחירים? העובדה היא שגם המומחים הגדולים ביותר לא חזו את העלייה המטורפת של 3 השנים האחרונות... ומי אמר שאם ייבנו פי 2 דירות המחירים יקרסו? המודלים של ביקוש והיצע? אל תצחיק אותי... מעבר לכך, לקבלנים יש מנגנוני הגנה משל עצמם גם ללא עזרת הבנקים. בד"כ הם יודעים לקרוא היטב את השוק (לפחות הקבלנים הגדולים) ולא ייבנו יתר על המידה בכדי לשמור על רמת מחירים גבוהה. עובדה ידועה היא שקבלנים נוטים לאגור קרקעות ולא תמיד ממהרים לבנות גם אם יש כבר תכניות מאושרות.
darkshadow1
New member
הביקושים ירדו רק בצורה מלאכותית.
הקונים יושבים על הגדר וגם היזמים. כבר עכשיו היזמים מורידים מחירים- במוקדם או במאוחר זה יחזיר את הקונים לשוק. ירידה של 2-3% היא כבר שינוי מגמה. אם ימשיכו להגדיל את ההיצע בהדרגתיות הירידה תמשיך. מבחינת בנק ישראל המצב האופטימלי הוא ירידה של פחות מאחוז בחודש. בגלל זה כבר כתבתי (לא לך) שבנק ישראל, שכן חושב לטווח כזה, התערב בעניין. כנראה שזה באמת מה שיקרה. על חברות כאלה בדיוק דיברתי. זהו- שהבנקים לא יודעים ולכן הם חוששים לתת אשראי לחברות בלי הון עצמי מאוד משמעותי. ברור שאף אחד לא יכול לומר אם המחירים ירדו ב-5% או ב-25%, בגלל זה מן הסתם חברות ממונפות כמו זאת שאתה דיברת עליה מן הסתם לא מקבלות אשראי מהבנקים בתקופה כזאת. חברה עם הון עצמי משמעותי שגם אם תהיה קריסה במחירים לא תהיה בסכנה- אמורה לקבל אשראי מהבנקים בלי בעיה. ברור שרובם המוחלט של הקבלנים ישרדו את הקיפאון ואת הירידות- הבעיה היא עם אלה שלא.
הקונים יושבים על הגדר וגם היזמים. כבר עכשיו היזמים מורידים מחירים- במוקדם או במאוחר זה יחזיר את הקונים לשוק. ירידה של 2-3% היא כבר שינוי מגמה. אם ימשיכו להגדיל את ההיצע בהדרגתיות הירידה תמשיך. מבחינת בנק ישראל המצב האופטימלי הוא ירידה של פחות מאחוז בחודש. בגלל זה כבר כתבתי (לא לך) שבנק ישראל, שכן חושב לטווח כזה, התערב בעניין. כנראה שזה באמת מה שיקרה. על חברות כאלה בדיוק דיברתי. זהו- שהבנקים לא יודעים ולכן הם חוששים לתת אשראי לחברות בלי הון עצמי מאוד משמעותי. ברור שאף אחד לא יכול לומר אם המחירים ירדו ב-5% או ב-25%, בגלל זה מן הסתם חברות ממונפות כמו זאת שאתה דיברת עליה מן הסתם לא מקבלות אשראי מהבנקים בתקופה כזאת. חברה עם הון עצמי משמעותי שגם אם תהיה קריסה במחירים לא תהיה בסכנה- אמורה לקבל אשראי מהבנקים בלי בעיה. ברור שרובם המוחלט של הקבלנים ישרדו את הקיפאון ואת הירידות- הבעיה היא עם אלה שלא.
מתכנן ערים
New member
נראה לי שפחות או יותר הבנת את הרעיון
הבנקים רוצים יציבות יחסית והיקף עסקאות רציני. רמת המחירים ו"היצע הדירות בישראל" הרבה פחות משנים להם.
הבנקים רוצים יציבות יחסית והיקף עסקאות רציני. רמת המחירים ו"היצע הדירות בישראל" הרבה פחות משנים להם.
שאלה...
ואם נצא מתוך הנחה שמישהו/מישהם בבנקים טעו והאמינו שמחירי הדיור עומדים לעלות (כתוצאה ממחסור בקרקעות/יח"ד), ונתנו הלוואות לקבלנים (ומשכנתאות לרוכשי דיור), בהסתמך על תחזיות אלו, והיום (או אתמול) מתברר להם פתאום שכל התחזית היתה שגויה ובפועל יש עודפים ומחירי הנדל"ן האמיתיים אמורים להיות נמוכים מהמשוערים (מהערבויות...). האם אתה עדיין חושב שהם יתנו/יסכימו לתת למחירים לצנוח? (ראה מפולות הבנקים בארה"ב...).
ואם נצא מתוך הנחה שמישהו/מישהם בבנקים טעו והאמינו שמחירי הדיור עומדים לעלות (כתוצאה ממחסור בקרקעות/יח"ד), ונתנו הלוואות לקבלנים (ומשכנתאות לרוכשי דיור), בהסתמך על תחזיות אלו, והיום (או אתמול) מתברר להם פתאום שכל התחזית היתה שגויה ובפועל יש עודפים ומחירי הנדל"ן האמיתיים אמורים להיות נמוכים מהמשוערים (מהערבויות...). האם אתה עדיין חושב שהם יתנו/יסכימו לתת למחירים לצנוח? (ראה מפולות הבנקים בארה"ב...).
darkshadow1
New member
זה לא משנה מבחינתם.
במצב כזה יש 3 אפשרויות: 1. המחירים ישארו יותר מדי גבוהים, רוב הדירות לא ימכרו והיזמים לא יצליחו לכסות את ההלוואות 2. המחירים יצנחו, היזמים לא ירוויחו מספיק פר דירה ולא יצליחו לכסות את ההלוואות 3. הבנקים יספקו לאנשים משכנתאות בתנאים מצויינים שיקפיצו את הביקוש ככה שהוא יוכל להתחרות בהיצע וככה הם ידחו את הקץ ובעצם יגלגלו את החובות הבעייתיים של היזמים ישירות אליהם ואל הציבור בבנק ישראל כבר מזמן הבינו את העניין הזה. לכן כבר לפני כמה וכמה חודשים הם הגבילו את שוק המשכנתאות ודרשו מהבנקים להעלות את ההון שיש ברשותם ככה שהם גם יזהרו יותר כשהם נותנים הלוואות בתחום הנדל"ן וגם אם באמת תהיה קריסה של חברות גדולות בענף הם יוכלו לכסות את ההפסדים.
במצב כזה יש 3 אפשרויות: 1. המחירים ישארו יותר מדי גבוהים, רוב הדירות לא ימכרו והיזמים לא יצליחו לכסות את ההלוואות 2. המחירים יצנחו, היזמים לא ירוויחו מספיק פר דירה ולא יצליחו לכסות את ההלוואות 3. הבנקים יספקו לאנשים משכנתאות בתנאים מצויינים שיקפיצו את הביקוש ככה שהוא יוכל להתחרות בהיצע וככה הם ידחו את הקץ ובעצם יגלגלו את החובות הבעייתיים של היזמים ישירות אליהם ואל הציבור בבנק ישראל כבר מזמן הבינו את העניין הזה. לכן כבר לפני כמה וכמה חודשים הם הגבילו את שוק המשכנתאות ודרשו מהבנקים להעלות את ההון שיש ברשותם ככה שהם גם יזהרו יותר כשהם נותנים הלוואות בתחום הנדל"ן וגם אם באמת תהיה קריסה של חברות גדולות בענף הם יוכלו לכסות את ההפסדים.
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd. Forum software by XenForo® © 2010-2020 XenForo Ltd.