והיום התפרסם: מכה לכחלון: מחירי הדירות עלו 9%.............

[קנטאורי1]

והיום התפרסם: מכה לכחלון: מחירי הדירות עלו 9%.............

בתל אביב – זינוק של 17%

וכשכחלון גילה את זה הוא הורה לבטל את הסקירה של השמאי הממשלתי

[URL]http://nadlan.walla.co.il/item/3017496[/URL]

 

[סנאיגיטה]

בדיוק מה שטענתי אין סיבה שעליות המחיר לא ימשיכו גם בשנת 2017

בדיוק קראתי כתבה שנכון לשנת 2016 מנהל מקרקעי ישראל עומד על פחות ממחצית מיעדי שיווק מכרזי קרקעות לשנת 2016 (כ- 20 ומשהו אלף דירות בערך בלבד)! כאשר פנו למנהל בנוגע לכך הם אמרו שעד סוף השנה (עוד כחודש להזכירכם) הוא יפרסם את שאר המכרזים (עוד כ- 20 ומשהו א' מכרזים). נו מבאמת זה לא רציני, נראה כמו מבצעי סוף שנה.... אבל כך הדברים מתנהלים בישראל.

כיצד אם כן תתרחש "הצפה בדירות"? כאשר נוצר גרעון בשיווק קרקעות? אותו יצטרו להדביק בשנים הבאות.

ייתכן שמאמצי כחלון לשיפור זמני התכנון והבניה בישראל יישאו פרי בסופו של דבר, אבל עד שבופול תתחיל להיות השפעה של הגדלת היצע הדירות יחלפו לפחות עוד 4 שנים ועד שתהיה הגדלה ניכרת יחלפו עוד לפחות עוד 7,8 שנים במקרה הטוב (ניקח אפילו מצב של הקטנת זמני התכנון העומדים כיום על 13 שנה למחצית הזמן ).

עדיין לגבי תקופת עסקאות שטרם דיווחו עליה, דהיינו מאמצע חודש ספטמבר עד סוף שנה זאת, ייתכן שנראה מיתון בעליית המחירים, קיפאון או אפילו ירידת מחירים מסויימת, אבל זאת אך ורק לאור המתנה להחלטה על מיסוי דירה שלישית.

אבל אני לא רואה שינוי מהותי בתנאי השוק, למרות התייקרות ריבית המשכנתאות, בראיה היסטורית היא עדיין זולה מאד ונעשים מאמצים להורידה שוב, מיסוי דירה שלישית אולי אפילו לא יעבור וגם אם יעבור תהיה התפרצות ביקושים כבושים, כאשר בהמשך אולי ירידה במחירי דירות קטנות ועלייה בגדולות.

עליות המחירים ימשיכו גם בשנת 2017, צפו לכל הפחות ל- 5 אחוז עליה ואני מעריך שאף יותר מכך.

 

[DanT12]

ימשיכו לטוס. למסגר ולבדוק ב2019:

דירות 2 חדרים במרכז ת"א יעלו 3.4 מליון וזוג שירצה לשכור דירה נורמלית יצטרך להיפרד מלפחות 8,000 ש"ח.

 

[elvinnox]

לא יקרה ב-2019, אולי ב-2029.

גם אם ניקח את כל התרחישים האפשריים בחלומות הכי וורודים, זה לא אפשרי.
&nbsp
האוכלוסיה לא גדלה בקצב כלכך מהיר, מה גם שבשאר הערים יש עוד מספיק מקום לבנות.
&nbsp
לא הגענו לסדרי גודל כאלה ובטח שלא בטווח של שנתיים.
&nbsp
אם אתה כלכך בטוח בזה, אתה מוזמן לקנות היום דירת 2 חדרים ולמכור אותה בעוד שנתיים ברווח של 1.5M.
&nbsp
למה אתה לא קונה? כנראה שאתה לא באמת מאמין בזה.
&nbsp
&nbsp

 

[סנאיגיטה]

אם מיסוי דירה שלישית עובר נחזה כל שנה בעליות דו ספרתיות בת״א

או שכחלון עוצם עיניים או שהוא החליט לוותר במאבק שהוא מנהל על ירידת מחירים, על ת״א או מדינת ת״א, כבר כתבתי לא אחת שאם מיסוי דירה שלישית עובר, תהייה נהירה של משקיעים לרכישת דירה אחת ויחידה בתל אביב ועליות של 17% יהפכו לשיגרה.
&nbsp

 

[elvinnox]

למה בדיוק?

למה שמשקיע שמקבל תשואה של 6-7% בפריפריה (גם בניקוי קנס מזערי של חצי אחוז) ירצה לעבור להשקעה שמניבה 2% עלובים?
&nbsp
לא רואה סיבה לעליות, ודווקא תא היא בין הערים שהיו בהן ירידה

 

[סנאיגיטה]

אנשים לא רוצים לשלם מסים + תשואה כוללת והפוטנציאל לבינוי

כלל בסיסי בכלכלה, אנשים מעדיפים את האלטרנטיבה שלא לשלם מסים גם אם הרווח בשורה התחתונה נמוך יותר (למיטב זכרוני חקרו את הנושא).
&nbsp
לכן אנשים יעדיפו לרכוש דירה אחת להשקעה ולא לשלם עליה מס דירה שלישית.
&nbsp
ברכישת דירה אחת, תל אביב תמשוך משקיעים בגלל:
&nbsp
התשואה ההונית מעליית ערך הנכס.
&nbsp
הפוטנציאל הגדול לתמ״א או פינוי בינוי.
&nbsp
התשואה הכספית השוטפת מדמי השכירות להבדיל מהתשואה באחוזים היא הגבוהה ביותר בתל אביב.


כמובן שלא כל המשקיעים יוכלו לרכוש בתל אביב או ירצו לרכוש דירה אחת בלבד, אבל בגדול יהיה לדעתי גידול של משקיעים שירצו לרכוש דירה אחת, עם עדיפות לתל אביב והמרכז בגלל הסיבות הנ״ל.

 

[elvinnox]

בשביל 1500 שח בחודש לשלם עוד חצי מיליון?

המס הזה לא יגרום לאנשים למכור דירות, גם האוצר העריך אותו כהכנסה של כמעט מילארד שח - כלומר גם האוצר בעצמו לא חשב שיהיו מכירות בגלל סכום זעום כזה
&nbsp
אנשים מעדיפים רווח, וכמה שיותר.
קח דוגמא משרת שכיר, האם נראה לך שקיים משהו שיגיד - אני מעדיף פחות משכורת כדי לשלם פחות מס?
&nbsp
מי שירצה למכור ישלם - מס רווח פעמיים (2 דירות), מס רכישה, משכנתא יקרה יותר ועוד התעסקויות רק בשביל לחסוך קנס קטן ?
&nbsp
אתה לא אמיתי. המס הזה מקומם לא בגלל שהוא לא צודק, אלא בגלל שהוא מיותר, סתמי ולא ישיג את המטרה ולא יוסיף אפילו לא דירה אחת לשוק.
&nbsp
היה עדיף למסות מהשקל הראשון של השכירות כמו בשוק ההון אבל לאוצר אין את התשתית לכך.
&nbsp

 

[DanT12]

למה אתה מכפיש? קניתי

את השניה לפני חצי שנה, ליד רוטשילד. אתה לא מצפה שאדווח לך גוש חלקה נכון? כשיהיה כסף נוסף אקנה את השלישית.
&nbsp
לא צריך גידול באוכלוסיה, מספיק שבעלי הדירות יעלו את המחירים, והשוכרים ישלמו. תהיה התרחבות נוספת לדרום ומזרח ת"א וגם שם המחירים יעלו.
"שאר הערים" זה טיעון נחמד אבל לא קשור לכלום.
מסגר, ובדוק בנובמבר 2019.
בהצלחה
&nbsp

 

[elvinnox]

דווקא לפי הנתונים במדלן ו-ad יש ירידה בתא בחודשים האחרונים

רק אומר.
&nbsp
בלי קשר, דעתי שתא זה חיה אחרת אבל גם לעליות יש גבול במיוחד אחרי גל כלכך ארוך.
לא מאמין שיעלה עוד, להיפך מאמין בירידה מתונה.
&nbsp
אבל מסגרתי, נבדוק בנובמבר 2019.
&nbsp

 

[ערפל10]

האתר ad בסה"כ מדווח על המוכרים ששמו מחירים הזויים

והם אט-אט יורדים מהעץ. ההסבר החלקי לטיסת המחירים במרכז ת"א הוא הזכויות בנייה שהעניקה התוכנית של הרובעים. ואם המחירים ימשיכו לטוס זה בסה"כ עלול לחזור לת"א כבומרנג והיא תתחיל לאבד ממרכזיותה בגלל שפעילויות יתחילו לעבור בהדרגה למקומות סמוכים וזולים יותר.

 

[DanT12]

מה שיקרה בת"א זה מה שקרה בלונדון

שכונות הצפון הישן, החדש והמרכז יהפכו מבוגרות, עשירות ויקרות עוד יותר בדומה לצ'לסי ומייפייר לדוגמא, ואילו החלק הדרומי של לב העיר, פלורנטין ולבונטין גם ימשיכו להתייקר אבל יהיו מאופיינים באוכלוסיה צעירה יותר בדומה לאנג'ל ושורדיץ'.

 

[ערפל10]

השוואה ממש לא נכונה

את לונדון בתור יחידה גיאוגרפית צריך להשוות לכל איזור גוש דן מרעננה בצפון ועד רחובות בדרום ומראש העין ולוד המזרח עד הים. את ת"א אפשר להשוות לשכונה לונדונית אחת בלבד. אבל לא רק זאת. ישראל בהס"כ מתבשלת במיץ של עצמה. אומנם ישנן ההשקעות מחו"ל, אבל הן בהיקפים זניחים למדי. לעומת זאת לונדון היא המרכז המסחרי ותרבותי בקני מידה עולמי, ובעלי כיסים עמוקים מכל העולם: סין, רוסיה, מדינות ערב ואמריקה לטינית רוכשים שם נכסים. זו דינמיקה אחרת לגמרי. ומה זה אומר? בלונדון זה אפשרי לגמרי - השכונות הסטריליות למיליונרים ומילארדרים בלבד שהולכות ומתרוממות. בישראל זה אפשרי אולי בארסוף. אבל במקום גדול הרבה יותר זה פשוט לא יחזיק מים.

 

[DanT12]

חכה ותראה

הטיעון של הגודל לא קשור, אלא הרכב האוכלוסיה. לא יהיו שכונות של מליארדרים.
יש מספיק כסף בישראל שיקנה נכסים ומספיק שוכרים שרוצים לגור בתל אביב בכל מחיר.
בנוסף, גם אוכלוסיה מבוגרת יותר מבינה שעדיף דירה קטנה בעיר (קטנה יחסית, 80-90 מ"ר) שמספקת הכל מהכל במרחק הליכה מאשר בית בפרברים שעולה פי כמה לתחזק- ארנונה, קירור\ חימום, תקלות ורכב שזו בכלל משאבת כספים.
עשה סיבוב בשישי\שבת בבתי קפה על דיזנגוף מגורדון צפונה ותראה איזו אוכלוסיה מוצאים שם. משפחות ומבוגרים.
כשדירות 2 חדרים בעיר הגיעו ל1.5 אף אחד לא האמין שיגיעו ל2.5 מליון ל55 מ"ר לא משופצים (דוגמא- בדוק ברשות המיסים ישראליס 6). עוד 3 שנים מחירים של 3.2-4 לאותו שטח לא יהיו זרים כלל.

 

[elvinnox]

אתה שוכח נקודה חשובה מאוד

כדי שהמחיר יעלה בצורה כזו משמעותית, צריך כח קניה לזה.
ריביות המשכנתאות עלו, ואין לרוב הציבור יכולת לממן את רמת המחירים הזו.
&nbsp
אני לא מדבר על מקרה נקודתי של פנטהוז או עסקה יקרה פה ושם, כשוק, אין אפשרות למחיר לעלות יותר כאשר אין יכולת מימון או מי שישלם את זה.
&nbsp
הרכב האוכלוסיה וגודלה לא השתנה משמעותית, השכר לא עלה משמעותית והצמיחה במשק גם לא עלתה משמעותית כך שאתה יכול לטעון את מחר שהמחיר יעלה בעוד 1M ב3 שנים אבל אין לזה אחיזה במציאות.
&nbsp
גם אני יכול לבקש על הרכב שלי עוד 100K, האם זה אומר שמחירי הרכבים עלו?
רמת המחירים כיום ניזונה מתוך ספקולציות לעשות סיבוב מתוך הימור שהמחירים ימשיכו לעלות, כצורך פונקציונאלי עדיין מחירי השכירות לא עולים מהסיבה שמשהו צריך לשלם את זה וגם לזה יש גבול.
&nbsp
כתל אביבי כבר הרבה שנים אני רואה דירה באותו רחוב שאני גר שכבר אינה מושכרת למעלה מחצי שנה, והמחיר אגב רק ב-1000 שח גבוה מעל למחירים באזור, זה אומר עדיין ששוק השכירות אפילו בתא משוכלל מאוד ולא תוכל לקבל הרבה מעבר למחיר השוק.
&nbsp
לכן כהשקעה מבוססת דיוידנדים (להוציא את שינוי מחיר נכס הבסיס) תא היא השקעה סולידית (הנכס כמעט תמיד יושכר בקלות) אבל עם תשואה נמוכה.
עד היום המחירים האמירו מהסיבות הספקולטיביות, כשהיום כבר אין עסקאות, נראה ירידה מתונה או התייצבות.
&nbsp
ועדיין, עד כמה שאני אוהב את תא, היא ממש לא מתקרבת ללונדון או מנהטן.

 

[SupermanZW]

מה אם אומר לך שביחס לגובה המשכורות תל אביב יקרה מלונדון?

פשוט לישראלים בכלל ולתל אביבים בפרט יש מוכנות לקחת את ההלוואה הגבוהה ביותר שהבנק מוכן לתת ואם היו מאפשרים להם לקחת משכנתא ל100 שנים (יש דבר כזה ביפאן) כדי לקנות דירה הם היו עושים את זה. ישראלים משום מה מוכנים לשלם כל מחיר על דירה אם רק יאפשרו להם לעשות זאת, אפילו אם משמעות הדבר תהיה כינוס נכסים ופשיטת רגל. ברוב העולם אנשים לא מוכנים לסכן את עצמם כלכלית במידה כזו.

לגבי משכנתא של 100 שנים, היא אינה מתבססת על ההנחה שמקבל ההלוואה יחיה 100 שנים נוספות, אלא ההלוואה עוברת בירושה ללא מגבלת דורות ולכן ייתכן שהנכדים ואף הנינים ימשיכו לשלם (גם אין מגבלת גיל למועד נטילת המשכנתא).

 

[ערפל10]

הכל יכול להיות

ישנן ערים בהם התשואה לשכירות נמצאת בסביבות 1%, למשל בטייפי בטאיבאן. צריך לנתח מה גורם לכך והאים בת"א ישנם תנאים דומים.
לגבי הגמלאים צריך להבין דבר אחד. אולי בדור הנוכחי ישנם הרבה אנשים מאוד עשירים, בעלי פנסיות תקציביות שמנות ונכסים רבים. בדור שלי (בני 30-45) יהיה הרבה פחות גמלאים עשירים. הרוב המוחלט, אפילו כאלו שעבדו כל חייהם במשרות נחשבות, יהיו מאוד עניים. יותר לכיוון של לחפש אוכל בפחים מאשר לשבת במסעדות ובתי קפה. הפנסיות התקציביות הולכות ומתמעטות, הנכסים מתחלקים בין יותר ויותר יורשים, כי ברוך השם ישנה ילודה גבוה, וכן הלאה. כך שלא הייתי סומך לטווח ארוך על סגסוג שכונות הגמלאים.

לעומת זאת, אם תבדוק את המצב במדינות הנאורות שלא נהנות מהבאז כמו לונדון, אז שם דווקא לרוב מרכזי הערים והדאון טאונים זולים בהשוואה לפרברים הנחשבים.

 

[SupermanZW]

לגבי השורה האחרונה - לא מדויק

יש ויש, בלונדון, מוסקבה, רוב הערים הגדולות בקנדה וברוב הערים הגדולות באסיה ובאפריקה מרכזי הערים הם הכי יקרים, באוסטרליה, ארה"ב, רוב מערב אירופה וביפאן הפרברים הנחשבים יקרים יותר ממרכזי הערים.

 

[SupermanZW]

אותי מפתיע שאנשים שמודעים לכך שכגמלאים הם צפויים להיות עניים

לא עושים שום דבר בנדון, הם ממשיכים לחיות בדירות שיקרות מעבר ליכולת שלהם לממן ולשמור על רמת חיים סבירה, הם מביאים יותר ילדים משהם יכולים לפרנס, הם רוכשים מכוניות חדשות בהלוואות למרות שאינם יכולים להרשות זאת לעצמם ובאופן כללי חוסר האחריות הפינססי שלהם מנוגד לכל היגיון ובלתי ניתן להסבר לאור העובדה שהם יודעים שיהיו עניים מרגע פרישתם, האם אתה יכול להסביר את התופעה המשונה הזו?

 

[elvinnox]

מסכים לחלוטין

כבר עכשיו הרבה מאוד מהעסקים (ואפילו הבנקים) התחילו להעביר פעילות לראשון ולחולון, אם המגמה תמשך תל אביב אמנם עדיין תשאר מרכז העסקים אבל תאבד נתח שוק.
&nbsp
כמובן שברגע שבחולון, ראשון, נתניה הרצליה ופתח תקווה התעסוקה תגדל על חשבון תא, גם התושבים יהגרו כדי להנות מקרבה למקומות העבודה והבילוי וגם מתשלם מגורים זול יותר.
&nbsp
אי אפשר למתוח את החבל יותר מדי, ואם יום אחד תא תהיה עיר של עשירים - היא תאבד את הקסם שלה וכבר לא תהיה אטרקטיבית אלא סתם כמו דובאי.
אבל זה לא יקרה ביום אחד אלא תהליך של עשרות שנים