ושוב במשכנתא עסקינן...

[yaelgro]

ושוב במשכנתא עסקינן...

בוקר טוב לכולם.
אז עבר קצת זמן מאז הפעם האחרונה ששאלתי אתכם שאלות על משכנתא.
הלכתי, קראתי, למדתי עוד וחישבתי.
בינתיים בחרתי דירה במחיר למשתכן בסכום של 1,008,000 ש"ח בפרדסיה (שווי שוק מניחה בין 1.5-1.6).
נתונים על עצמי:

• רווקה, עובדת בנק
• הכנסה פנויה היום: 10500
• הכנסה פנויה ידועה בעוד שנתיים כשאשלם משכנתא במלואה: 11500
• סכום נטו שלא חושב בהכנסה אבל נכנס בשתי פעימות במהלך השנה: 750
• כספים עתידיים: קה"ש בעוד 5.5 שנים שאעדיף לא לשחרר אלא אם יהיה צורך. תהיה גם ירושה מתישהו, אבל נעזוב אותה בצד.
• לא נדרש גרייס ואני צופה חיסכון של כ-75 אש"ח לפחות בשנתיים הקרובות עקב מגורים אצל ההורים. החיסכון אמור להיות לאבזור הדירה, ככה שלא תדרש לשם כך הלוואה משלימה.

משכנתא נדרשת 850 אש"ח (יש לי עוד 30 אש"ח בצד על מנת לסגור הלוואה קיימת על מנת שההתחייבות היחידה תהיה המשכנתא).

חשבתי על הרכב המשכנתא הבא ואשמח לשמוע דעות (נבנה לבד בעזרת מחשבון של חבר מעולם המשכנתאות).

קבועה לא צמודה 320000 ל-30 שנה בריבית 3.73% - 1709
קבועה צמודה 200000 ל-19 שנה בריבית 2.21 - החזר התחלתי של 1076
פריים 280000 ל-24 שנה בריבית 0.95 - החזר התחלתי 1089

סה"כ החזר התחלתי: 3874 .

 

[yaelgro]

סכום הנטו הנוסף שחושב - חודשי, לא חד פעמי.

 

[mulcha]

משכנתה של 800K על שכר של 11.5K נטו נשמע לי גבוה מדי

את גם נכנסת לכאלה דקויות בחישובים שלך שמצד אחד זה יפה ומצד שני מעיד שאת מקוששת מפה ומשם כדי להידחס לתוך הסיטואציה הבעייתית הזאת.
כמו שנופלים עליך 750 שח גם נופלים בחיים דברים אחרים (קלקולים תיקונים וכיו"ב בלת"מים).
בקיצור נשמע לי שאת נכנסת להרפתקה אבל גילוי נאות - אני מהמאמינים שיש בועת נדלן ואני מניח שמה שאני כותב מושפע לא מעט מאספקלריה זו (ובמקביל אני די בטוח שהאספקלריה שלך היא שמחירי הדירות רק עולים ושדירה באזור שאת קונה בו באמת שווה 1.6 מיליון ש"ח).

 

[yaelgro]

מעריכה את התשובה.

הולכת לכתוב כמה דברים לא כדי שתגיד לי שזה בסדר, אלא תמיד כדי ללמוד עוד
&nbsp
א. אצלנו בחוזה יש כל שנה עליה בשכר. לפעמים נמוכה, לפעמים גבוהה, ככה שהמשכורת תעלה בוודאות.
ב. ה-750 ש"ח נטו הם כפול 12 חודשים, רק נכנסים פעמיים בשנה בינואר ומאי.
ג. על כל צרה שלא תבוא, ההורים שלי שם איתי.
ד. מאחר ויש לי עדיין זמן, אני ממשיכה ללמוד את הנושא, בהחלט יכול להיות שאחליט להגדיל טיפה את השנים בתמורה להחזר מעט קל יותר. הכל תלוי בריבית שיציעו לנו לקראת לקיחת המשכנתא, ובתקופה שנותרה עד אז יהיו לפחות 3 טבלאות חדשות של ריביות.
ה. היום הדירות ביישובים באיזור עולות בין 1.5 לדירה של 100-105 מטר עם מרפסת 13--15 מטר עם חניה אחת ומחסן, ועד 1.8 לדירה בקומה גבוהה בגודל דומה לשלי.
מאחר ואינני קונה להשקעה (בניגוד אגב לשליש מהזוכים אצלנו) ולא מתכננת למכור (כאמור, אם תהיה מצוקה כזו או אחרת ההורים יעזרו), זה פחות קריטי. מסכימה איתך באופן עקרוני אבל שהמחירים, גם אצלנו באיזור, די מנופחים.
&nbsp
&nbsp

 

[toffi77]

לגבי סעיף ד'

יש לך טעות בסיסית אחת:
להאריך את השנים בתלות בריביות זאת טעות קלאסית. את צריכה לקבוע החזר חודשי נכון בשבילך, ואז להגיע לזה תוך שיפור ריביות.
&nbsp
לקחת לתקופה קצרה רק בגלל שנתנו לך ריבית טובה יכול להתהפך עליך בקלות. בחיים קורים דברים, ואם פתאום לא תוכלי לעמוד ההחזר החודשי תצטרכי למחזר... ועד אז הריביות בטח יעלו ממה שיש היום ובסוף זה יעלה לך ביוקר.
&nbsp
תכנוני להחזיר חודשי נכון וחכם, עם ספיירים ותגיעי לזה.

 

[yaelgro]

אני עובדת בנק. יש טבלת ריביות.

 

[toffi77]

זה לא קשור

זה שיש לך טבלת ריביות לא אומר שזה יותר כדאי - הרי ברור שלפחות שנים הריבית נמוכה יותר, אבל ההחזר החודשי גבוה יותר.
&nbsp
בגדול - על משכנתא של 850K ש"ח עדיף לך לשלם עוד נניח 10-15K ש"ח אבל להיות במצב בטוח ולא חיי על הקסקס...
מציע לך שאחרי שתחשבי מה ההכנסה הפנויה האמיתית שלך כל חודש כשאת לוקחת בחשבון הוצאות החודשיות הממוצעות שלך (בריאות , חופשות שנתיות, בלת"מים נוספים, כל מה שקשור לרכב וכו'....) תשאירי לעצמך עוד לפחות לפחות 500 ש"ח אם לא 1,000 ש"ח נוספים. הכי גרוע תחסכי את זה ותסגרי במכה מסלולים.
&nbsp

 

[yaelgro]

אין ספק שעדיף על תקופה ארוכה לשלם קצת יותר ריבית

ולא לפשוט רגל.
בסופו של דבר, רק אחרי שאדע את הריבית הרלוונטית לאותו רגע, אחליט סופית מה המסלולים ומה עדיף ונכון.
בכל מקרה, לפי החישוב שלי, ההוצאות על הדירה שיעלו אל מול מה ששילמתי שכירות, יעלו באופן קורלטיבי לעלייה שלי במשכורת.
זו אגב הסיבה שאת הכסף של ההבראה והעיתון שנכנסים פעמיים בשנה לא הכנסתי לחישוב מלכתחילה (ואגב גם הבנק לא).
בנוסף, כרגע אני גרה אצל ההורים בדיוק בגלל זה. א. כדי לחסוך ולרהט את הדירה ללא העלאה של המשכנתא ו/או לקיחת הלוואה משלימה.
ב. על מנת לחסוך עוד כסף שיהיה בצד כ"כסף לבן ליום שחור" לא עלינו.
אני יודעת ש 3-4 שנים ראשונות יהיה לי לחוץ עד שהמשכורת בבנק תתחיל לעלות בצורה יפה. ההורים שלי מודעים לכך שייתכן ובסיטואציה מסוימת אני אזדקק לעזרה מינימלית. אבל, מכיוון שהם מאוד רוצים לעזור לי גם ככה ואין להם סכום גדול להוציא בבת אחת על מנת לעזור לי להוריד את סכום ההלוואה, סוכם שהם יעזרו לי בצורה פרטנית אם וכאשר יהיה צורך.
&nbsp
ואחרון חביב באמת - אני יודעת שאני לא מיליונרית אבל שבהתנהלות כלכלית נכונה אני יכולה לעמוד בזה (אם באמת הייתי חושבת שלא, לא הייתי נכנסת להרפתקה הזו). יש אצלי זוכים בהגרלה (ונתקלתי גם בהגרלות אחרות), שלא מודעים בכלל למה שקורה סביבם. שיטת ה"יהיה בסדר" עובדת שעות נוספות במחיר למשתכן וזה בכל התחומים.
החל מלחשוב שאצלנו בפרויקט יהיו דירות ב-690 אלף שח כי ככה כתבו בגלובס, וכלה בלא לקרוא את החוזה לפני שחותמים עליו.
&nbsp

 

[dina321]

זה לא משפחה עם 2-3 ילדים שצריכים לחיות עם 7 אל"ש שישארו.

נראה לי די סביר. אפשר לעמוד בזה וגם לחיות בסדר. כמובן, קיבלת ריביות טובות.