זוג צעיר- גיוס הון עצמי

[raul71]

זוג צעיר- גיוס הון עצמי

היי,

אנחנו זוג טרי שהתחתן לא מזמן (בני 27) ולא כל כך מבינים בעולם המשכנתאות אז יכול להיות שהשאלות טיפה "צעירות" בשביל אנשים יותר מבינים בתחום.

אנחנו שואפים לדירה באיזור ה-1.4 מיליון שקל, אז אני מעריך שנצטרך הון עצמי של 420 אלף (30%) על מנת לקבל משכנתא (?). כרגע יש לנו 200 אלף שקל בחיסכון עם הכנסה חודשית נטו של 24 אלף שקל וחוסכים 10-12 אלף שקל בחודש.

השאלה היא כזאת: האם חייב שיהיה ביד בדיוק את ה-30% הון עצמי על מנת לקבל משכנתא או שיש עוד דרכים לגיוס הון עצמי? עד כמה הבנקים גמישים מבחינת הלוואות? הבנתי שאפשר לקחת הלוואה על סמך קרן השתלמות, עד כמה זה משתלם?
בקיצור, מה הייתם ממליצים לזוג במצבנו לעשות על מנת להגיע לדירה הנכספת?

תודה מראש.

 

[salachshabati]

חכו שנתיים. מה אתם ממהרים?

עם הכנסה כזו לזוג צעיר בלי ילדים אפשר לחסוך יותר.

כמה יש לכם בקרן השתלמות והאם היא נזילה?

 

[raul71]

לא ממהרים

אנחנו לא לחוצים לקנות עכשיו (או בשנה הקרובה), רק בודקים אופציות.

לי יש קרן שמשתחררת עוד 4 שנים בסכום שאני מעריך ב-120-130 אלף שקל. לאישתי יש קרן שבדיוק משתחררת אבל היא לא תמשוך את הכסף ותמשיך לצבור (כי לא הפקידה בה כמה שנים).

 

[JochaSchwartz]

תשובה

אתם יכולים לקבל משכנתא של עד 75% מערך הדירה, כפי שיוערך על ידי שמאי הבנק או כפי שמצויין בחוזה הרכישה - הנמוך מהשניים.
כלומר: אתם צריכים 25%, וגם לקחת בחשבון הוצאות אחרות (עורכי דין, מעבר דירה, שיפוץ וכו').
הבנק לא נורא מתעקש לדעת מאיפה ההון העצמי שלכם, אבל במידה ותיקחו הלוואות לצורך השלמת הון עצמי, הוא יוריד לכם את סכום ההחזר מסך ההכנסות שלכם, אותו הוא מחשב כדי להחליט כמה כסף הוא מוכן לתת לכם, ובאילו תנאים.
אם יש אפשרות לקחת הלוואה מקרן השתלמות, לרוב היא תהיה בתנאים הרבה יותר טובים מהלוואות אחרות, אם הגוף המוסדי לא מוכן לתת הלוואה, לעיתים ניתן ושווה להעביר את קרן ההשתלמות לגוף אחר.
שים לב: ככל שהמשכנתא באחוז מימון גבוה יותר, הריביות גבוהות יותר. מכיוון שאתם חוסכים כרגע יפה בסך הכל, ומכיוון שייתכן ואתם צופים עלייה בהוצאות בהמשך (הרחבת המשפחה), ואז תרצו להקטין הוצאות - ייתכן ועדיף לכם להמשיך לחסוך ולדחות את קניית הדירה בשנה-שנתיים - מה שיכפיל את ההון העצמי שלכם.
כך (תיאורטית. העולם גם יכול לקרוס בינתיים) תקבלו אולי ריביות יותר טובות, וגם לא תצטרכו להשלים את ההון העצמי בהלוואות יקרות.

 

[raul71]

משום מה חשבתי שזה 30 אחוז במקום 25 אחוז

תודה על התשובה המפורטת

אנחנו לא לחוצים על קנייה כרגע וגם לא בשנה הקרובה, רק בודקים אופציות לעתיד. כמובן שנשאף לצבור כמה שיותר הון עצמי לפני הרכישה כדי לקבל הצעה כמה שיותר טובה למשכנתא.

 

[רימון חייט]

כפי שאמרו קודמיי, ההחלטה החשובה אינה איך לממן רכישה אלא

האם כדאי לרכוש.
במצבכם התשובה מבחינה כלכלית ברורה - לא כדאי.
עכשיו עליכם להשיב על השאלה מאיזו בחינה זה כן חשוב לרכוש
ולקבל החלטה מה גובר על מה.
אופן המימון הוא דבר שאפשר להרחיב עליו הרבה יותר ממה
שמסגרת זו מאפשרת. למשל אם אחד מכם עובד מדינה יש לכם
קו אשראי גדול מהמעסיק, קרן הפנסיה וקרן ההשתלמות
גם הן מקור טוב לאשראי אך שוב, לכל דבר יש עלות (גדולה)
וצריך לבחון את הדברים בצורה מלאה ולא על פי תשובה בפורום.
בהצלחה,
רימון חייט, MBA
יועץ מימון לדיור (משכנתה) רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות
פרקים ראשונים מהספר משכנתה יעילה בחינם - htt://bit.ly/2KbXBBm
טלפון: 03-549-6611

 

[חובטת שטיחים]

למה אתם רוצים לקנות דירה?

אם זה בשביל שיהיה לכם נכס, אז הדירה שאותה תארתם לא תהיה כרגע נכס שלכם (היא תהיה נכס של הבנק) אלא תהיה התחייבות. כלומר במקום שהכסף שלכם ישרת אתכם (באמצעות קבלת ריבית עבורו, למשל), אתם תשרתו אותו (תשלמו לבנק שכר דירה מופקע דרך הריביות שתשלמו לו).
אם זה בשביל שיהיה לכם מקום לגור בו - אז נכון, זה ישרת את המטרה, אבל יש דרך הרבה יותר זולה להנות מקורת גג (שכירות...).
כדאי שתלמדו את נושא הריביות טוב טוב - תקחו בחשבון שאם אתם קונים בית עם 70% משכנתא, זה אומר שבסופו של דבר יצא ששילמתם עליו פי 2 או יותר ממחירו. לא חבל שמי שיהנה ממיליון שקלים או יותר של ריביות לאורך 20 השנים הבאות, תהיו אתם ולא הבנק?