זכות לדירה

[abcnadlan123]

זכות לדירה

שלום,
אני מעוניין לקנות זכות לדירה. חשוב לציין שהקרקע לא חקלאית, היא כבר מאושרת לבנייה. מעניין אותי מדוע שהקבלן ירצה לקנות ממני את הזכות (בעתיד וברווח) שהוא תיאורתית יכול בעצמו לקנות את כל הזכויות לדירה כבר היום.
חוץ מזה - מכירים קישור טוב לעוד מידע בנוגע לזכות לדירה ?
תודה מראש.

 

[רימון חייט]

כי לקבלן, בניגוד לך כנראה, יש ניסיון וידע

הוא יודע שמרבית כרטיסי הפיס אינם זוכים.
אז במקום לקנות היום כרטיס פיס.
הוא מעדיף לשלם יותר על כרטיס זוכה.
אני מקווה שגם אתה לא שם יותר מנניח 10% מהונך הפנוי על כרטיס הפיס
שנקרא זכות לדירה.
בהצלחה,
רימון חייט
&nbsp
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
&nbsp
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
&nbsp
הרצאה שלי בנושא נדל"ן ומשכנתאות: http://you
טלפון: 03-549-6611
&nbsp
&nbsp

 

[פרל דוד]

אתה מתכוון למשהו שאינו זכות ואינו דירה.

ולכן שום יזם לא ירכוש קרקע חקלאית [למרות מה שכתבת - בלי לדעת היכן] מדובר על קרקע חקלאית ובוודאי לא קרקע שעברה שינוי יעוד/תב"ע.

מה יודעים המשווקים [וכל קבלן ממוצע] שאתה לא יודע.

 

[abcnadlan123]

לפי בדיקה שערכתי .. הכל מאושר

תודה על תשובותיכם.
מצטער, לא הבנתי לגמרי. כמו שאמרתי, זו לא קרקע חקלאית.
מדובר על חד 20/20 גוש 10410 חלקה 3
חוץ מזה אני משלם רק אחרי שנרשמה לזכותי הערת אזהרה.
האם זה עדיין הימור כל כך גדול? תודה מראש.

 

[פרל דוד]

חדרה - 2020, גוש 10410 חלקה 3 - יעוד ומועד הפשרה.

מאמר בעיתון מקומי בחדרה.
חדרה: העירייה מזהירה מרכישת קרקעות בעיר שלא אושרו לבניה- http://www.flashnet.co.il/localtime/content_news.asp?ContentID=990&CatId=162

עיריית חדרה פרסמה אזהרה מפני רכישת קרקעות מיזמים פרטיים עוד בטרם קיבלו את אישור הבניה. בעקבות האזהרה מבהירים בעירייה כי המידע הדרוש ביחס למצב התכנוני המאושר של קרקעות בעיר יסופק לכל דורש ומוסיפים כי לעירייה ולוועדה המקומית אין שום קשר לפרסומים שונים של יזמים פרטיים.

ביחס לפרסומים באופן כללי בעירייה מבהירים עוד כי הליכי תכנון, לרבות אישורי תוכניות בניין עיר, הינם הליכים ארוכים ומורכבים הכפופים למדיניות המשתנה מעת לעת.

אי לכך, אין כל ערובה כי ההליכים האמורים יצלחו ואף אין כל ערובה כי בסופם של הליכי התכנון יזכה שטח מסוים בייעוד כזה או אחר או בהיקף כזה או אחר של זכויות לבנייה.

בעירייה ממליצים לכל רוכש מקרקעין לבחון את המצב הקנייני והתכנוני של המגרש באופן מקיף ומעמיק באמצעות אנשי מקצוע, בזהירות הראויה ותוך התאמת הסיכונים והסיכויים למצבו האישי.

בעירייה מדגישים כי על כל מי שמתעניין ברכישת קרקע חלה החובה לברר את המצב התכנוני האמיתי ולא להסתמך על מידע לא מוסמך.

גוש 10410 חלקה 3 אדמה חקלאית בשטח של 70,892 מ"ר .

היעוד בחלקו הוא מגורים,כ-15 אחוז מהחלקה הינו שטח פתוח בתכנון, כביש אורך מתוכנן לחצות את החלקה, והיתרה מתוכננת בעתיד למגורים, אבל יש לדעת...התכנית לא תקודם בשנים הקרובות מעבר לתכנית מתאר חד/2020 כפי שציינתי [מסומנת בצבע חום] - ראה בהמשך.

באם נבחן באופן נקודתי את הגוש והחלקה הנדונה בנספח שלביות הביצוע - http://www.mmi.gov.il/IturTabotData/nispachim/haifa/3007999/50.pdf

נמצא שהשטח מסומן בצבע חום שמשמעו - עדיפות פיתוח אחרונה כלומר לא לפני ביצוע כ-50 אחוז מהתכנון המפורט של חד/2020. [כלומר זמן משוער לקידום התכנית מעל 15 שנים] עם סיכויים טובים לשינוי היעוד בעתיד.

ראה תשריט שלביות הביצוע - http://goo.gl/CwxINZ

אז מה למדת מכתיבתי כאן ?

ש...לא ניתו למכור זכות לדירה היכן שאיננה...כלומר, כל זמן שאין תכנית מפורטת מקומית ותכנית נקודתית, לא ידוע לשום גורם תכנוני או בעל קרקע , מה יעוד הקרקע ומהם הזכויות הסופיות, ולכן אין שום משמעות להכרזה שאתה רוכש לכאורה זכות לדירה.

באם הכל היה ורוד כפי שהמשווקים מציינים בפניך, למה הם מוכרים מכרה זהב במחיר של נחושת.

אני מקווה בשבילך שטרם רכשת את הזכות המזוייפת מהמשווקים.

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
פרל דוד סלולרי - 052-8964914
מידענות,איתור מקרקעין, יזמות בנדל"נ, יעוץ פרטני למתחמי נדל"נ.
מייל - [email protected]

 

[פרל דוד]

באם לא הדגשתי מספיק...מדובר על חלקה חקלאית פעילה.

שאל את המשווקים

האם חל עליהם תשלום היטל השבחה,היטל פיתוח.

האם הם יכולים להציג לך תכנית מקומית מפורטת עם טבלאות איחוד וחלוקה מאושר של שמאי הועדה.[הנוגע בתכנון מפורט בחלקה הנדונה]

בלי האסמכתאות אלה מדובר על קרקע חקלאית שמתוכננת בעתיד הרחוק להפשרה ללא מועד הפשרה ואם סיכוי טוב שהיעוד ישונה במהלך השנים.

אל תתן למשווקים לשקר לך.

 

[פרל דוד]

גוש 10410/3 ניתוח מרכיבי "עלות - תועלת" וסיכויי ההפשרה בעתיד

במידה ותבחן את הצגת ההתנגדויות לתכנית חד/2020 תמצא שעל חלקה 3 בגוש 10410 כלל לא הוגשה התנגדות - ראה התנגדויות - http://www.hadera.muni.il/WEB/8888/NSF/Web/8553/hitnagdut.pdf

הסיבה היא בדיוק כמו שציינתי בפוסטים הקודמים, לועדה המקומית אין שום רצון לבחון את הפשרת הקרקע בחלקה 3 והיא נמצאת מחוץ לתכנית כעתודה/אופציה לעתיד.

על חלקה 4 הסמוכה [כ - 639 דונם] יש התנגדות בעלי חלק מהקרקע, והתייחסות של הועדה המקומית עקב סמיכותה לקו המגורים הנוכחי, מה שאינו נכון לגבי חלקה 3.

בוא נתנהג כשמאי ממוצע ה"צופה פני עתיד" ו"לשיטתם" תופשר הקרקע בעתיד הרחוק.

על כל מ"ר שאתה רוכש יש להפחית כ- 15 עד 20 אחוז לטובת שטח פתוח וכביש, כלומר...באם רכשת לדוגמה : 100 מ"ר בפועל קיבלת כ-80 מ"ר לחישוב זכויותיך .

בהנחה שהקרקע שרכשת אכן תיועד בעוד כ-15 שנים לבניה רוויה, אזי עלי להפנות את תשומת לבך שהועדה המקומית עפ"י תכנית חד/2020 מיעדת לאיזור הפנימי במתחם צפיפות של כ- 6 יח"ד לדונם, כלומר בהנחה שהקרקע שתרכוש תיועד לבסוף למגורים אזי אתה חייב לרכוש - 200 מ"ר שמהם יורדת ההפקעה הקיימת [ראה בנסח הטאבו] על סך כ- 30 מ"ר לערך.

[כלומר יוותרו ברשותך כ- 170 מ"ר - לאחר הפקעה ראשונית, כאשר 170 מ"ר שווה פחות או יותר ליח"ד אחת בעתיד]

כמובן שבתהליך קידום התב"ע תבוצע הפקעה נוספת לצרכי ציבור ושירשמו ע"ש הועדה המקומית,אבל...הפקעה זו לא תפגע בזכויותיך.

כל זה ללא גורם הזמן שעובר [כ-15 שנים] וההפתעות במזומנות למי שרוכש קרקע חקלאית ללא תכנית מפורטת מהועדה המקומית וללא מקדמי איחוד וחלוקה מוחלטים למתחם הנדון.

כמה שווה יח"ד עפ"י דו"ח שמאי מכריע לגבי גוש 10410 חלקה 4 [נאווה סירקיס]

גישת השומה
עמדת הועדה [עמדה מקסימליסטית ביחס לצד שמנגד]
השווי במצב חדש מבוסס על צפיפות של 8 יח"ד לדונם נטו, לפי 80,000 ₪ ליח"ד.
• השווי הנ"ל נגזר מעסקאות של דירות בנות 3.5-5 חדרים בשכונת ניסן הסמוכה. הובהר, כי מחירי הדירות בשכונת ניסן מצביעים על שווי שיורי לקרקע בגבולות 263,375 ₪ ליח"ד והואיל ומדובר בשכונת מגורים יוקרתית, בה הפיתוח מלא וברמה גבוהה (שפ"צ, שב"צ),
לאחר התאמות מתקבל שווי בסך 115,000 ₪ ליח"ד.
• במסמך התגובה, הוצג חישוב המבוסס על ניתוח "מחיר הבסיס" המצויין בעסקת התמורות בנכס, המצביע לשיטת הועדה על שווי יח"ד ממוצעת בסך 127,354 ₪.
• שמאי הועדה הודיעו, כי בסופו של יום קבעו שווי בסיסי בסך 80,000 ₪ ליח"ד בהסתמך על עסקת שיכון ובינוי במקרקעין סמוכים, ועל ערכים שנקבעו בדו"ח 0 ללווי עסקה זו לפיו, שווי יח"ד ממוצעת (רוויה + צמודי קרקע) בסך 81,412 ₪.

כלומר...שווי מכירת אותה זכות מפוקפקת אמור לעלות לך כ-82,000 ש"ח.[לאותם 200 מ"ר]

 

[abcnadlan123]

תודה רבה. עזרת לי מאוד

 

[yeswecan11]

מתחם 23 חד2020

מה שרשמת אכן נכון, לפי ידיעתי יש טעות אחת וזה לגבי תנאי מימוש 50% מעתודות הבניה בעיר.
לפי הידוע לי, הגישו ערעור על נושא זה והערעור התקבל. התנאי החדש הוא למימוש 70% ממתחם 25. הטענה הייתה שמתחם 23 הוא חלק משכונה שלמה שנקראת שכונת הפארק ואין סיבה אמיתית לקשור בין מתחם 23 לעתודות העיר אלא לעתודות השכונה.