חובת תום הלב בניהול בניין משותף

[אורח לרגע112]

לא יודע אם חוקי...

אם דייר אחד עוזב ובהנחה שהוא מקבל החזר מסי וועד מכל סיבה שהיא, הדירה שהוא גר בה נושאת "חוב" לקופת הוועד. ואז לא ברור מי ישלם את החוב הזה, ואם בכלל החוב ישולם.
הדייר העתידי / החדש יכול לאמר שהוא לא מוכן לשלם מסי וועד באופן רטרואקטיבי ( זה גם טיעון די חזק ).
כלומר החזר מסי וועד עבור רק דייר אחד או חלק מהדיירים, מהווה אפליה לא הוגנת כלפי יתר הדיירים שנותרים לגור בבניין ושילמו את מסי הוועד.

יש לזה גם התייחסות באחד הקישורים שהפניתי אליהם בהודעה הקודמת.
שם מדובר על דרישת דייר שעוזב לקבל החזרי מסי וועד. המפקח סירב לדרישה, וציין שאין לדייר אלא לדרוש החזרים מרוכש הדירה החדש ( ולא מקופת הוועד ).
הדיבור של זה "אין להתיר החזר כספי מהקופה המשותפת לבעל דירה וככל שיש לו דרישה כזו עליו להפנותה לרוכשי דירתו".
אין להתיר, כלומר שמדובר בפעולה אסורה ( כך אני מבין ).
http://www.tarbut-hadiur.gov.il/content/19768

 

[אורח לרגע112]

לא בטוח שהבנתי....

לא ברור לי מה הקשר בין השכרה של חדרים לבין קופת וועד בית.
אם אתה רוצה להסביר מה הקשר, אתה מוזמן....

 

[אורח לרגע112]

מבין, אבל לא בטוח בקשר לתשובה

אם זה באמת חשוב לך אולי כדאי שתתייעץ עם עו"ד מפני שאני לא בדיוק עו"ד וגם לא עוסק בתחום.

בעיקרון, קופת דמי וועד הבית, מחוץ להישג ידם של הדיירים בכל מע' נסיבות, אלא אם הוחלט אחרת ב"תקנון המוסכם".
אני משער שיש אצלכם תקנון מוסכם / חב' ניהול.

דמי השכירות כנראה נכנסים ל"קופת הוועד" ונועדו לשמש כדמי וועד בית. במצב כזה, אין מניעה שקופת הוועד תתעשר ותגיע לסכומים גבוהים כאלה. זה לא בלתי חוקי.
מה שכן, כיוון שמודבר בכסף רב שלא נוגעים בו, הייתי מציע לדיירים לגבש אסיפה בה יוחלט על פטור זמני מתשלום דמי וועד הבית, כדי לרוקן מעט את הקופה עד שתגיע ליתרת גובה הרצוי.

 

[אורח לרגע112]

חובת תום הלב בניהול בניין משותף

הכלל הוא שנציגות וועד הבית חייבת לפעול בתום לב ובטוהר מידות ביחס לדיירי הבניין.
עיקרון תום הלב במשפט הישראלי, איננו המצאה שלי, אלא עיקרון משפטי מהותי וממשי שנרקם בהדרגה בפסיקה הישראלית ובספרות מלומדים.
מקורו של העיקרון בחוק החוזים, אך הפסיקה מכירה בו כעיקרון חוצה חוקים, חוזים, כללים ותקנות. מדובר ב"עיקרון על" במשפט, עיקרון שחל גם על נציגות וועד הבית.
תום לב בהקשר לוועד הבית, הוא חובת הגינות ויושר, חובת נאמנות ושקיפות ביחס לדיירי הבניין המשותף.
נציג וועד הבית או חב' ניהול חיצונית שמנהלת את הבניין עבור הדיירים בתשלום, אלו חייבים לנהוג בתום לב בכל פעולה שהם נוקטים לניהול הבניין.
לדוגמא, אם חב' הניהול יצרה קשר עם חב' שיפוצים ולפתע נודע שמדובר בעסקאות בין שני אחים או מקורבים והדבר נשמר כמן "סוד" שאיש לא ידע עליו בכלל, יש מקום להעלות את הטענה של ניהול הוועד בחוסר תום לב, טענה שעשויה לפסול את החוזה שנעשה בהקשר זה, או לזכות בדיעבד את דיירי הבניין בפיצויים על "התנהלות בחוסר תום לב".
https://he.wikipedia.org/wiki/תום_לב#תום_לב_במשפט_הישראלי

קרא/י על עיקרון תום הלב, כ"עיקרון על" במשפט הישראלי.
https://www.google.com/search?q=עקר...2.69i57j0l5.4733j0j7&sourceid=chrome&ie=UTF-8

https://www.google.com/search?q=עקר...2.69i57j0l5.4733j0j7&sourceid=chrome&ie=UTF-8

 

[אורח לרגע112]

אחריות לנזקים צד ג'

כל אחד מבעלי הדירות בבניין המשותף אחראי בצוותא ולחוד לנזקים שנגרמו לצד שלישי / עובר אורח / אורח, או אפילו דייר שנגרמו לו נזקים מהרכוש המשותף.
בשביל זה צריך להכיר קצת את דיני הנזיקין וזה לא המקום לפרט לגביהם. אבל הדינים האלו קיימים ותקפים וכאמור הם חלים על כל דייר בנפרד או כקבוצה.

קרא/י כאן מאמר של YNET בנושא ( גם עו"ד שחל מוזכר שם ).
https://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4843882,00.html

יש גם ביטוחים בנושא זה שאמורים לבטח כל מי שניזוק בתחומי הרכוש המשותף.
לפי האמור בכתבה, מסתבר שזה בסמכות נציג הוועד לבטח את הבניין מפני נזקים צד שלישי ואפילו לא חייב לקבל את אישור האסיפה הכללית לשם כך, כך לדבריו של עו"ד שחל בכתבה.

ביטוח של הבניין מפני נזקים לצד ג', איננו יכול למנוע כליל תביעת נזיקין נגד דיירי הבניין, אבל אם הניזוק בכל זאת תובע את דיירי הבניין, חב' הביטוח יכולה לשפות את הדיירים בסכום התביעה.

 

[אורח לרגע112]

אחריות אישית של נציג וועד בית

בעיקרון, כל נושא תפקיד מכל סוג, אחראי בנזיקין על נזקים שנגרמו לכל אדם אחר.
גם נציג הוועד או נציגות הוועד, אחראים בנזיקין כלפי הדיירים עצמם או צדדים שלישיים שאינם קשורים לאותו בניין מגורים דווקא.
ממה שהבנתי לפחות, הנזק העיקרי שעלול להיגרם הוא נזקי שריפה, נזקי מעילה והונאה כספית.
עו"ד שחל מציין באחד מהמאמרים שלו שדי בהיעדר ביטוח לרכוש המשותף ולצד ג', כדי ליצור עוולת רשלנות כלפי הדיירים או כלפי צדדים שלישיים ( לא שמתי לב לסימוכין בנושא ).
&nbsp
https://www.kehilot.co.il/אחריות-אישית-של-ועד-הבית/
&nbsp
https://www.articles.co.il/article/86269/אחריות אישית של ועד הבית
&nbsp
https://nadlan.walla.co.il/item/3178137
&nbsp
&nbsp

 

[אורח לרגע112]

האגודה לתרבות הדיור

ממה שאני מבין לפחות, לאגודה לתרבות הדיור, אין מעמד חוקי רשמי בישראל.
זה לא אומר שמדובר באגודה בלתי חוקית או משהו כזה, זה רק אומר שאין לה שום מעמד חוקי ייחודי מוכר בחוק. כך אני מבין לפחות.
זו כנראה טעות לחשוב שהאגודה לתרבות הדיור בעלת סמכויות אכיפה מכל סוג, סמכוית ייצוג עצמאי של דייר כזה או אחר. סמכויות ענישה או העמדה לדין וכיוב' סמכויות שיש לרשויות אחרות.
למה? מפני שאין מדובר ברשות רשמית של מדינת ישראל. מדובר רק באגודה...

אז מה הם תפקידי האגודה לתרבות הדיור.
מעיון באתר שלהם, הבנתי שעיקר תפקידם במתן ייעוץ משפטי, הדרכות שונות, הפניות לחב' ביטוח כאלה וכאלה, בדיקות מקצועיות כאלה ואחרות, אך לא ייצוג משפטי. יחי ההבדל...
מדובר בתאגיד חסר שיניים של ממש.

יתכן שיש כאלה שמשלמים לאגודה דמי חברות, ונדמה להם שהאגודה תייצג אותם בעת סכסוך דיירים או סכסוך מול וועד הבית. כמובן שמדובר בטעות.

https://www.kolzchut.org.il/he/האגודה_לתרבות_הדיור

http://www.tarbut-hadiur.gov.il/

https://www.google.com/search?newwi...hUKEwjAj-m6oebjAhVYSxUIHSjuB0EQ4dUDCAo&uact=5

 

[אורח לרגע112]

גביית יתר / עודף בקופת הוועד בית

שמתי לב לשאלה הזאת שמופיעה מדי פעם, מצדם של שוכרי דירות או בעלי דירות שמרגישים שיצאו פראיירים מפני שהם שילמו דמי וועד בית במועד הנקוב וזמן קצר לאחר מכן עזבו את הדירה.
השאלה שנשאלת היא אם מגיעים להם "החזרי דמי וועד" בעקבות עזיבתם את הבניין.

ממה שהבנתי לפחות, התשובה הקצרה לשאלה זאת- שלילית ( סימוכין בהמשך ).
קופת הנציגות, מהווה קופה מחוץ לידם של הדיירים בכל מע' נסיבות.
שמתי לב שלעתים העו"ד המשיב מפנה את השואל לתבוע החזרים אצל המפקחת ( כנראה מתוך זהירות ). אך למעשה לא מגיעים לדייר החזרים בשום מקרה, אולי למעט חריגים שלא יצא לי לשמוע עליהם.
אם יש חריגים לכלל אי ההחזרים, אשמח לשמוע עליהם כאן וללמוד עליהם יותר.

התקנון המצוי ( שמהווה ברירת מחדל לכל בניין ) אינו מדבר כלל על החזרי וועד בית, והפסיקה איננה מכירה בהחזרים כאלה.
אם יש "תקנון מוסכם" שמדבר על החזרים, צריך לתבוע את אכיפתו אצל המפקח על בניינים משותפים.
הפסיקה בנושא, מוזכרת בחלק מהמאמרים / פורומים.
מכל מקום, אין זכות מן החוק / מן הפסיקה, שמכירה בזכות כזאת ( כך להבנתי ).
מאמרים בנושא-
http://www.shachal-adv.co.il/קופת-הבית-בעודף-של-מי-הכסף/

https://www.lawforums.co.il/printMessage.aspx?MessageID=802077

http://www.tarbut-hadiur.gov.il/content/19768