הנדלניסט מהבקעה
New member
חובת "תום לב" מוגבר ברכישת דירה ממוכר [זייפן] בהערת אזהרה.
מאז ומתמיד חמדו עבריינים אדמות לא להם וביצעו מניפולציות עם תעודות והסכמי מכר, החלו ברישום המקרקעין על שמם ומייד מכרו לצד ג' שלא תמיד חשד שמדובר על עסקת מכר מזוייפת ,בפסה"ד המצורף נקבעו הלכות ברורות של ביהמ"ש העליון בתנאי "תקנות השוק" וחובת תום הלב של הקונה שיקבעו את כשירותה או ביטולה של עסקת המכר.
פ ר ל ד ו ד
להלן פס"ד שניתן בביהמ"ש העליון בעניין ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו מיום 12.12.6 בת"א 06/2650 שניתן על ידי כבוד סגנית הנשיאה ד"ר ד' פלפל.
תקציר פסה"ד :
ביהמ"ש העליון קובע כי רכישת מקרקעין ממוכר שלזכותו רשומה הערת אזהרה בלבד אינה שוללת מכל וכל החלתה של "תקנת השוק" במקרקעין, אך לצורך השתכללותו של יסוד ההסתמכות, על הקונה להראות ולהוכיח כי בדק ובחן כראוי את עסקת היסוד בין הבעלים הרשום למי שלזכותו רשומה הערת האזהרה, [הוא המוכר בעסקה המאוחרת].
ערעור על פס"ד בגדרו נעתר ביהמ"ש המחוזי לבקשתו של המשיב 1 והורה על השבת הרישום בדירת המגורים שבמחלוקת על שמו.
הפרשה עניינה מכירת דירתו של המשיב 1 על-ידי מתחזה למשיב 2 ,שמכר אותה כעבור זמן קצר למערערת 2 ובעלה המנוח. ביהמ"ש קמא קבע כי חרף העובדה שהתקיימו תנאי תקנת השוק במקרקעין המעוגנת בסעיף 10 לחוק המקרקעין, הן בעסקה הראשונה והן בעסקה השניה המערערות אינן זכאיות להגנתה של התקנה.
ביהמ"ש העליון (מפי השופט א' רובינשטיין בהסכמת השופטים ח' מלצר וא' שהם) דחה את הערעור מהטעמים הבאים:
המבקש ליהנות מתקנת השוק במקרקעין נדרש להוכיח, כי הסתמך בתום לב על רישום לא נכון בפנקסים ברכשו זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה; תנאי 'יציר הפסיקה' להחלת תקנת השוק במקרקעין הוא השלמת העסקה, בתום-לב, ברישום.
קונה יכול לקיים את תנאי ההסתמכות על הרישום גם מקום שלא הוא עצמו עיין בפנקסי המקרקעין. ברם, אין די בטענת רוכשים כי קיימו את יסוד ההסתמכות בכך שפעלו על פי עצות שקיבלו מן הגורמים המקצועיים, עורכי הדין שטיפלו בעסקה.
על קונה, המבקש ליהנות מתקנת השוק, להראות כי בא כוחו קיים בפועל את דרישת ההסתמכות על המרשם בתום לב. לעניין גדרי תום הלב הנדרש, נקבע בפסיקה כי הקונה אינו מתבקש לנהוג על-פי "מידת חסידות" אך ההקפדה היתירה על תנאי התקנה לשם החלתה מחייבת, כי מקום בו מתעורר ספק כלשהו, יערוך הקונה בדיקה ראויה של מצב הזכויות בטרם יקדם את העסקה.
עוד נקבע כי לאור תכליתה של תקנת השוק – ביצור אמינותו של מרשם המקרקעין – התקנה מקנה הגנה רק לקונה אשר הסתמך על המרשם והוטעה בגין שגגה פנימית שנפלה בו לגבי מיהות בעל הזכויות במקרקעין, אך אין בכוחה להעניק מזור לקונה אשר הסתמך על פגמים חיצוניים למרשם.
ולכן, קונה הרוכש זכות במקרקעין על בסיס מסמכים – דרכונים; תעודות זהות; יפויי כוח – שהם מזויפים, אינו זכאי להגנת תקנת השוק, אף אם השלים בתום לב את העסקה ברישום. תקנת השוק אינה מוחלת במקרים של "פגמים בזיהוי" בשל היות הפגם חיצוני למרשם, והיות הקונה "מונע הנזק" המיטבי בנסיבות, אילו נזהר כראוי.
ביישום לענייננו נקבע שתקנת השוק אינה חלה ביחס לעסקה הראשונה. לגבי עסקה זו המרשם אכן ייצג מהימנה את מערך הזכויות בדירה, בהצביעו על המשיב 1 כבעליה. ברם, המשיב 2 רכש את הדירה מן המתחזה על סמך תעודת זהות ורישיון נהיגה מזויפים. על הסתמכות מעין זו לא באה תקנת השוק במקרקעין להגן ודי בכך כדי לשלול את תחולתה של תקנת השוק. בנוסף, לא התקיים לגבי עסקה זו גם יסוד תום הלב. אין מדובר בדופי של אי הגינות, אלא עסקינן ב"תום לב קונקרטי", באשר לבדיקה הראויה של זכויות המוכר שעה שהתעורר אצל המשיב 2 ועורך דינו חשד ביחס לזהות המוכר – המתחזה.
משלא היה בכוחה של תקנת השוק לרפא את הפגמים שנפלו בעסקה הראשונה ובכך להכשיר ישירות את העסקה השניה, נדרשות המערערות, להוכיח כי זכותן עדיפה על זכותו של הבעלים המקורי, באמצעות עמידה מצדן בתנאיה של תקנת השוק במקרקעין. בהקשר זה הכריע ביהמ"ש בסוגיה משפטית, שנותרה עד כה בצריך עיון, והיא האם ניתן לקיים את דרישת ההסתמכות על המרשם מקום בו מוכר הזכות הוא בעל הערת אזהרה בלבד ואינו רשום כבעלים בעת ההתקשרות החוזית.
בהקשר זה נקבע כי רכישה ממוכר שאינו בעל זכות קניינית, אינה שוללת מכל וכל החלתה של תקנת השוק במקרקעין, גם במקרה שהשגגה אשר נפלה במרשם מאוחרת להתקשרות החוזית; אך לצורך השתכללותו של יסוד ההסתמכות, על הקונה להראות ולהוכיח כי בדק ובחן כראוי את עסקת היסוד (בין הבעלים הרשום למי שלזכותו רשומה הערת אזהרה, המוכר בעסקה המאוחרת) ואין די בהתאמתם של תשלומי התמורה להתקדמות רישומה של זכות הבעלות על-שם המוכר בפנקסי המקרקעין; התיבה "כראוי" משמיעה לנו כי מדובר בדרישה אובייקטיבית. כלל, האחריות לבדיקת המידע מוטלת באופן מעשי, רובה ככולה, לפתחם המקצועי של עורכי הדין המייצגים את הצדדים בעסקת מקרקעין.
עורך הדין נדרש ליצוק לבדיקה תוכן שיקיים את דרישת ההסתמכות בתום לב. תוכן הבדיקות הנחוצות נקבע על פי הנסיבות המשתנות בין מקרה למקרה, בין עסקה לעסקה. עם זאת צוין כי הפעולה הבסיסית המתבקשת בנסיבות של רכישה ממוכר שאינו רשום כבעלים, היא יצירת קשר עם הבעלים הרשום.
עוד נקבע, כי בהתקיים מכר תכוף, בנסיבות בהן הזכות טרם נרשמה על שמו של המוכר המזדרז למכור (כבענייננו) – היעדרה של התעניינות בנסיבה זו וניסיון לבררה, עולה כדי עצימת עיניים השוללת גם תום לב סובייקטיבי. ° ככל שהקונה נמנע מבדיקת עסקת היסוד, אין מקום לאפשר לו להתגבר, באמצעות תקנת השוק, על זכותו הקניינית של הבעלים המקורי שלא חטא; במקרים של התקשרות עם מוכר בעל זכות בעלות רשומה כהלכתה, נדרשת בדיקה דומה רק אם מתעורר בפועל חשד סובייקטיבי אצל הקונה, כדי שלא ייחשב כמי שעצם עיניו ועל כן פגם בתום לב.
במקרה דנא, כיוון שמדובר ברכישה ממוכר שלטובתו רשומה הערת אזהרה בלבד, ובהעדר בדיקה ראויה של עסקת היסוד, אין בכוחה של השהיית התמורה, לקיים את דרישת ההסתמכות ומכאן שהרוכשים (המערערות) לא עמדו בתנאי תקנת השוק, והם נדרשים להשיב את הנכס.
לפיכך נקבע שהמערערות יפנו את הדירה בתוך שנה מיום פס"ד זה. עם זאת בנסיבות החריגות של המקרה ומשיקולי צדק, ביהמ"ש המליץ למשיב 1 שהן לא ייתבעו לשלם דמי שימוש בגין התקופה בה התגוררו בדירה, וכן דמי שכירות בעבור השנה הנוספת. וכן כי ישולם להם פיצוי גבוה יותר מהפיצוי שקבע ביהמ"ש קמא משיקולי צדק.
פסה"ד במלואו - http://www.mintus-law.co.il/mintz.pdf
=================================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914
מייל - [email protected]
מאז ומתמיד חמדו עבריינים אדמות לא להם וביצעו מניפולציות עם תעודות והסכמי מכר, החלו ברישום המקרקעין על שמם ומייד מכרו לצד ג' שלא תמיד חשד שמדובר על עסקת מכר מזוייפת ,בפסה"ד המצורף נקבעו הלכות ברורות של ביהמ"ש העליון בתנאי "תקנות השוק" וחובת תום הלב של הקונה שיקבעו את כשירותה או ביטולה של עסקת המכר.
פ ר ל ד ו ד
להלן פס"ד שניתן בביהמ"ש העליון בעניין ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו מיום 12.12.6 בת"א 06/2650 שניתן על ידי כבוד סגנית הנשיאה ד"ר ד' פלפל.
תקציר פסה"ד :
ביהמ"ש העליון קובע כי רכישת מקרקעין ממוכר שלזכותו רשומה הערת אזהרה בלבד אינה שוללת מכל וכל החלתה של "תקנת השוק" במקרקעין, אך לצורך השתכללותו של יסוד ההסתמכות, על הקונה להראות ולהוכיח כי בדק ובחן כראוי את עסקת היסוד בין הבעלים הרשום למי שלזכותו רשומה הערת האזהרה, [הוא המוכר בעסקה המאוחרת].
ערעור על פס"ד בגדרו נעתר ביהמ"ש המחוזי לבקשתו של המשיב 1 והורה על השבת הרישום בדירת המגורים שבמחלוקת על שמו.
הפרשה עניינה מכירת דירתו של המשיב 1 על-ידי מתחזה למשיב 2 ,שמכר אותה כעבור זמן קצר למערערת 2 ובעלה המנוח. ביהמ"ש קמא קבע כי חרף העובדה שהתקיימו תנאי תקנת השוק במקרקעין המעוגנת בסעיף 10 לחוק המקרקעין, הן בעסקה הראשונה והן בעסקה השניה המערערות אינן זכאיות להגנתה של התקנה.
ביהמ"ש העליון (מפי השופט א' רובינשטיין בהסכמת השופטים ח' מלצר וא' שהם) דחה את הערעור מהטעמים הבאים:
ביישום לענייננו נקבע שתקנת השוק אינה חלה ביחס לעסקה הראשונה. לגבי עסקה זו המרשם אכן ייצג מהימנה את מערך הזכויות בדירה, בהצביעו על המשיב 1 כבעליה. ברם, המשיב 2 רכש את הדירה מן המתחזה על סמך תעודת זהות ורישיון נהיגה מזויפים. על הסתמכות מעין זו לא באה תקנת השוק במקרקעין להגן ודי בכך כדי לשלול את תחולתה של תקנת השוק. בנוסף, לא התקיים לגבי עסקה זו גם יסוד תום הלב. אין מדובר בדופי של אי הגינות, אלא עסקינן ב"תום לב קונקרטי", באשר לבדיקה הראויה של זכויות המוכר שעה שהתעורר אצל המשיב 2 ועורך דינו חשד ביחס לזהות המוכר – המתחזה.
משלא היה בכוחה של תקנת השוק לרפא את הפגמים שנפלו בעסקה הראשונה ובכך להכשיר ישירות את העסקה השניה, נדרשות המערערות, להוכיח כי זכותן עדיפה על זכותו של הבעלים המקורי, באמצעות עמידה מצדן בתנאיה של תקנת השוק במקרקעין. בהקשר זה הכריע ביהמ"ש בסוגיה משפטית, שנותרה עד כה בצריך עיון, והיא האם ניתן לקיים את דרישת ההסתמכות על המרשם מקום בו מוכר הזכות הוא בעל הערת אזהרה בלבד ואינו רשום כבעלים בעת ההתקשרות החוזית.
בהקשר זה נקבע כי רכישה ממוכר שאינו בעל זכות קניינית, אינה שוללת מכל וכל החלתה של תקנת השוק במקרקעין, גם במקרה שהשגגה אשר נפלה במרשם מאוחרת להתקשרות החוזית; אך לצורך השתכללותו של יסוד ההסתמכות, על הקונה להראות ולהוכיח כי בדק ובחן כראוי את עסקת היסוד (בין הבעלים הרשום למי שלזכותו רשומה הערת אזהרה, המוכר בעסקה המאוחרת) ואין די בהתאמתם של תשלומי התמורה להתקדמות רישומה של זכות הבעלות על-שם המוכר בפנקסי המקרקעין; התיבה "כראוי" משמיעה לנו כי מדובר בדרישה אובייקטיבית. כלל, האחריות לבדיקת המידע מוטלת באופן מעשי, רובה ככולה, לפתחם המקצועי של עורכי הדין המייצגים את הצדדים בעסקת מקרקעין.
עורך הדין נדרש ליצוק לבדיקה תוכן שיקיים את דרישת ההסתמכות בתום לב. תוכן הבדיקות הנחוצות נקבע על פי הנסיבות המשתנות בין מקרה למקרה, בין עסקה לעסקה. עם זאת צוין כי הפעולה הבסיסית המתבקשת בנסיבות של רכישה ממוכר שאינו רשום כבעלים, היא יצירת קשר עם הבעלים הרשום.
עוד נקבע, כי בהתקיים מכר תכוף, בנסיבות בהן הזכות טרם נרשמה על שמו של המוכר המזדרז למכור (כבענייננו) – היעדרה של התעניינות בנסיבה זו וניסיון לבררה, עולה כדי עצימת עיניים השוללת גם תום לב סובייקטיבי. ° ככל שהקונה נמנע מבדיקת עסקת היסוד, אין מקום לאפשר לו להתגבר, באמצעות תקנת השוק, על זכותו הקניינית של הבעלים המקורי שלא חטא; במקרים של התקשרות עם מוכר בעל זכות בעלות רשומה כהלכתה, נדרשת בדיקה דומה רק אם מתעורר בפועל חשד סובייקטיבי אצל הקונה, כדי שלא ייחשב כמי שעצם עיניו ועל כן פגם בתום לב.
במקרה דנא, כיוון שמדובר ברכישה ממוכר שלטובתו רשומה הערת אזהרה בלבד, ובהעדר בדיקה ראויה של עסקת היסוד, אין בכוחה של השהיית התמורה, לקיים את דרישת ההסתמכות ומכאן שהרוכשים (המערערות) לא עמדו בתנאי תקנת השוק, והם נדרשים להשיב את הנכס.
לפיכך נקבע שהמערערות יפנו את הדירה בתוך שנה מיום פס"ד זה. עם זאת בנסיבות החריגות של המקרה ומשיקולי צדק, ביהמ"ש המליץ למשיב 1 שהן לא ייתבעו לשלם דמי שימוש בגין התקופה בה התגוררו בדירה, וכן דמי שכירות בעבור השנה הנוספת. וכן כי ישולם להם פיצוי גבוה יותר מהפיצוי שקבע ביהמ"ש קמא משיקולי צדק.
פסה"ד במלואו - http://www.mintus-law.co.il/mintz.pdf
=================================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914
מייל - [email protected]
