חווד לתמהיל 57% מימון

[גיל חיו לוי]

תשובה

1)בעיקרון יכול להיות לך קנס מאוד קטן במידה ותפרע לאחר 3 שנים.
זה יחושב במידה ויהיה על השנתיים שנשארו עד לנקודת השינוי.
הקנס יכול להיות במידה ובעוד 3 שנים הריבית תהיה נמוכה יותר מהריבית היום.
2) לגבי ההקלה בעוד 3 שנים שההחזר ירד ברגע שתפרע את המשתנה ב700 שקלים בערך.
אתה יכול במקום המסלול המשתנה לקחת בלון חלקי( בוליט)
בהלוואת בלון חלקי( בוליט) -
אתה תשלם בכל חודש רק את הריבית בלבד ובעוד 3 שנים תשלם את כל הסכום במכה.
במצב כזה במקום שההחזר ירד לך ב700 שקל בחודש.
פשוט ההחזר ירד בערך ב350 שקל בערך ( תלוי בריבית שתקבל).
האופציה הזאת נותנת לך גם כרגע הקלה ב350 בערך במקום 700 במשתנה
שתוכל לקצר תקופה בפריים .
זה יהיה עדיף מבחינתך במקום משתנה.

 

[mar11]

חווד לתמהיל 57% מימון

רקע:
שווי נכס: 1,240,000
הון עצמי: 530K
משכנתא: 710K (כ-57% מימון)
רווק בן 30
שכר: כ-16K (עם צפי לעלייה מתונה)

הצעה א' מהבנק:
- קל"צ | 500K | ל-11 שנים | 4.27%
- פריים | 210K | ל-25 שנים | %P-0.7
- החזר התחלתי: 5,535 ש"ח

ברגע ששאלתי את הבנקאי למה הקל"צ כזה גבוה, הוא טען שמה שפוגע בה הוא בעצם מרכיב הפריים שבתמהיל, במידה ואני אקטין את מספר השנים של הפריים הוא יכול להוריד את הריבית של הקל"צ.
זה הגיע למצב שהוא הוריד את הפריים ל-15 שנים ואת הקל"צ העלה ל-13 שנים, והקל"צ ירד ל-3.85%.
בשלב זה לא הבנתי מה ההגיון שהקל"צ ירד אם הגדלנו את מספר השנים שלו.

הוא העלה אופצייה נוספת במידה ויש לי קה"ש (ויש לי, נזילה עוד 3 שנים בגובה 160K, למרות שבשלב זה לא תכננתי לגעת בה).
להלן ההצעה הנוספת:
- קבועה לא-צמודה | 510K | ל-11 שנים | 2.95%
- משתנה לא-צמודה | 200K | ל-25 שנים | 3.33% (מיועדת לפירעון מוקדם עם כספי הקה"ש)
- החזר התחלתי: 5,561 ש"ח

אם כבר להשתמש בקה"ש, ביקשתי שיציג לי הצעה שבנויה מקל"צ 300K, פריים 210K ומשתנה 200K, ועד כמה שזה עצוב הוא השאיר את הריבית של הקל"צ 4.27% בטענה שעדיין מרכיב הפריים הוא זה שמכתיב פה את ריבית הקל"צ, ולא נגסנו במרכיב הפריים.

עולות לי כמה שאלות:
1. עד כמה סביר/שפוי היום לקחת משכנתא ללא מרכיב פריים?
2. בהינתן כל הצעה לחוד, מה טיב ההצעות?

תודה.

 

[גיל חיו לוי]

מה חשבת שבנקאי יבוא לטובתך? הוא חושב על הרווחים שלו

1) קודם כל מותר לך 33% פריים ולא מובן למה לקחת רק 210 אלף ובנוסף עוד רוצים להוריד לך אותו .
2) הריבית שקיבלת על הקלצ מראה שהבנקאי לא הכי מחבב אותך במיוחד .
3) אתה לא מוותר על פריים בחיים כי אין לך סיבה לוותר ולשלם מעל 3% יותר בגלל שהבנקאי החליט.


* הפתרון זה שקודם כל ההחזר שלך מצוין והמשכנתא שלך יחסית לא גבוהה+ יש לך קרן השתלמות נזילה ויש לך מיליון אופציות מעולות
1)
236.000 פריים ל15 שנה
300.000 קלצ ל8 שנים
174.000 משתנה כל 5 צמוד למדד ל30 שנה ( תפרע עוד 3 שנים עם הקרן השתלמות)
החזר חודשי בערך של מה שאתה מכוון של 5550-5650.
עוד 3 שנים ההחזר ירד בערך בכ700 שקלים עם פירעון המסלול המשתנה עם הקרן השתלמות.
עם סיום הקלצ אתה מסיים את המסלול הפריים תוך שנתיים בערך.
וסך הכל מסיים את כל המשכנתא תוך 10 שנים.
2) יכול לבדוק במקום המסלול המשתנה מסלול בלון חלקי ל3 שנים.
ואז זה יתן לך גם הקלה מסוימת בהחזר ותוכל לקצר עוד את הפריים.
( בלון חלקי זה שאתה משלם בכל חודש רק את הריבית בלבד ובסיום התקופה שלקחת אתה משלם את כל הסכום במכה שזה הקרן השתלמות)
3) בנוסף אתה יכול לתכנן תמהיל ללא מסלול משתנה
כאשר בעוד 3 שנים שהקרן השתלמות שלך תהיה נזילה אתה יכול
לקחת כנגדה הלוואה 80% ממנה של פריים 0.5- שזה היום 1.1% עד 7 שנים
ולהחזיר את החלק של הקלצ או קבועה צמוד במקום.

יש לך המון אופציות מעניינות כי ההחזר מצויין ויש לך גם כספים שאמורים להיפתח.
תחשוב קודם אם אתה מעוניין לבנות על הקרן השתלמות שתפרע אותה או לקחת כנגדה הלוואה ולהשאיר אותה.
כל אחד מסתכל על זה באופן שונה ולאחר שתחליט תגיש לכמה בנקים את התמהיל הסופי שהחלטת שהכי מתאים לך ותבחר בהצעה של הבנק הכי טוב.
כרגע ההצעה שקיבלת תמחק אותה כי היא לא רצינית.

 

[mar11]

תגובה

היי גיל, תודה על התגובה.

1) אמנם בנק ישראל מאשר לתת 33% בפריים, אך ישנם בנקים שהמדיניות שלהם לתת רק 30%.
2) הריבית שקיבלתי על הקל"צ אכן גבוהה, אך אני לא יודע אם זה כי הבנקאי לא מחבב אותי. אני אומר זאת מאחר שזו לא הפעם הראשונה שאני מקבל ריביות כאלה על הקל"צ עם אותו תמהיל.
3) לגבי הקה"ש, החלטתי שאני אשתמש בה רק כדי להבטיח לי ביטחון מלא ביתרת המשכנתא, כלומר להשתמש בה במטרה להישאר עם מסלול קל"צ בלבד. לכן אני מכוון לתמהיל עם 2 מסלולים ולא 3 (מאחר שלא אוכל להשתמש בקה"ש לסגור 2 מסלולים משתנים/צמודים בתרחיש בו שניהם יהפכו ליקרים מדי).
4) משום שאני רוצה תמהיל עם 2 מסלולים בלבד שמורכבים מ-קל"צ ומשתנה כלשהו, אני לא רואה סיבה להתעקש על הפריים בכל מחיר, במיוחד אם ההצעות שאקבל עליו יהיו פחות אטרקטיביות מתמהיל עם מרכיב של משתנה כל 5. בכל מקרה, אני מדבר על זה כמוצא אחרון. נכון לעכשיו אני ממשיך בסבב בנקים עם התמהיל של פריים וקל"צ בלבד, כי אחרי הכל הפריים זול יותר והצפי בשנים הקרובות הוא שאני לא אצטרך לפרוע אותו עם הקה"ש (בניגוד למשתנה כל 5).

אשמח לשמוע דעות נוספות, תודה.

 

[גיל חיו לוי]

הייתי ממליץ לך ללכת על התמהיל ה1 שרשמתי לך אבל זה החלטה שלך

מהמון סיבות שהסיכוי שבשנים הקרובות הפריים יעלה על הקלצ הוא אפסי.
זה צריך לקרות כאשר בפריים יעלה במעל 2.2% וגם עדין ההיתרה תהיה נמוכה יותר
ולכן הוא צריך לעלות בצורה משמעותית יותר שיהיה כדאיות לפרוע את הפריים ולהישאר עם הקלצ.
בנוסף אין לך קנסות בהנחה שתרצה לפרוע.
אבל זה שיקול שלך כמובן ואיך שאתה רואה את המצב העניינים.
אני לדעתי זה טעות לוותר על הפריים ולהישאר עם קלצ אבל אולי בסוף זה יהיה לך טוב
&nbsp

 

[Fitch]

מורחים אותך. תיגש לבנקים נוספים.