חוות דעת על בקשה למשכנתא

[MaorDG]

תודה מראש לכל העונים.

אנחנו זוג בני 35 + 1 בגן פרטי + 1 בגן ציבורי.
גרים בשכירות כבר שנים רבות, מעוניינים סוף סוף לקנות דירת 4 חדרים, ובהמשך מקווים למכור ולשפר ל-5.

מדובר כאמור בדירה ראשונה, כאשר המימון הנדרש הוא 1.08M כ-45% משווי הנכס.
הכנסה נטו 22 והחזר אליו נשאף הוא 5.5.

בעוד 5 שנים צפויה להיכנס קרן השתלמות של כ-100K.

תמהיל עליו חשבנו (בסיוע הפורום) לחלק את הסכום לשלוש (360X 3):
מסלול 1 פריים – 30 שנים
מסלול 2 במשתנה כל 5 לא צמודה – 20 שנים
מסלול 3 קלצ – 14 שנים

1. לאיזה ריביות לשאוף?
2. האם כדאי לשנות את התמהיל/שנים?
3. האם כדאי לממש זכאות להלוואת זכאים?
4. האם ריאלי לשאוף להחזר לשקל של 1.2, והאם זה יחס כדאי כלכלית?
5. האם רצוי להשתמש בקרן ההשתלמות בבוא העת, ואם כן על איזה מסלול?

המון תודה,
מאור

 

[82little]

לדעתי התוכנית והתמהיל טובים. אבל האם עשיתם כבר סימולציות כדי לראות שפחות או יותר זה מתכנס להחזר החודשי הרצוי?
למשל להכניס פריים בריבית 0.9 קלצ ל 14 שנים ב 2.8 ומשתנה כל 5 לא צמודה ב 3 אחוז... מה התוצאה... שתפו....
כדאי לשמור על אחוז מימון מתחת ל 45 אחוז כדי להשיג ריביות טובות ככל הניתן. ולשאלותיכם:

1. לאיזה ריביות לשאוף? ראו באתרים שונים שמפרטים ריביות עכשוויות וייתן לכם מושג. אישית, מאמין יותר שצריך פשוט להשוות בין הבנקים עם אותו תמהיל, ולנהל משא ומתן, הלווך וחזור, וכך להשיג את הריביות הטובות ביותר. האמת שיש בנקים שיותר מעוניינים בלקוחות, או בלקוחות מסויימים, וייתנו בהתאם ריביות יותר טובות... להכין לכולם אותו תיק עם צילומי דפי חשבון, משכורות וכו' וכו'. לגלות נכונות לעבור בנק, לדעתי, זה עשוי לשפר ריביות. התהליך מלמד את כולם אז יהיה טוב לחזור לכאן ולדווח על ההתקדמות.
2. האם כדאי לשנות את התמהיל/שנים? לנסות לקצר עוד בקלצ. גם ישפר את הריבית.
3. האם כדאי לממש זכאות להלוואת זכאים? מה התנאים? זה עשוי להועיל במצב של פרעון מוקדם ...
4. האם ריאלי לשאוף להחזר לשקל של 1.2, והאם זה יחס כדאי כלכלית? כן בהחלט לשאוף לכך ואם ניתן בהמשך אף בפחות. קצת קשה לענות אם זה כדאי כלכלית כי תלוי מה יהיו מחירי הדירות בעשור הקרוב, נניח. אבל חושב שבהשוואה לשכירות ארוכת שנים ועם היתרונות של דירה משלכם חושב שזה עדיף וגם כדאי כלכלית.
5. האם רצוי להשתמש בקרן ההשתלמות בבוא העת, ואם כן על איזה מסלול? תלוי מה יהיו הריביות למשל לקראת התחנה במשתנה כל 5.. ומה התשואות שהקרן השתלמות תשיג. על פניו החזר במשתנה כל 5 אבל יש גם שמייעצים לא להשתמש כך בכספי קרן השתלמות. בכל אופן, כתוכנית אפשרית לאורך שנים זה יהיה הכיוון... לפרוע במשתנה כל 5 ולקצרה.. ובהמשך אולי את הפריים... ניהול משכנתא זה ענין דינמי בחלקו אז צריך לנתח אז מה כדאי ויש לא מעט שיקולים. התמהיל שבונים כרגע הגיוני ומאפשר מענה סביר למצבים השונים והשתנות ריבית במשק...

 

[MaorDG]

מודה לך מאוד על כל הטיפים בהחלט מכוון ועוזר לנו להתקדם בתהליך.

בניסיון להגיע לתמהיל וריביות רצויים אשר איתם אתחיל להתרוצץ בין הבנקים ביצעתי שתי סימולציות, הראשונה לפי המלצתך בהודעה הקודמת, והשניה בחתירה למטרה של 5.5 תשלום חודשי:


1. ניראה שאני צריך לשאוף לריביות נמוכות מכפי שציינת, האם זה ראלי? באילו אתרים ישנם רפרנסים לריביות עכשיוויות?
אנחנו בהחלט מוכנים לעבור בנק, ולהשוות הצעות כדי למקסם את ההשקעה של חיינו
2. לא הצלחתי למצוא איזון טוב יותר על מנת לקצר את מסלול הקל"צ, האם יש לך רעיון יצירתי?
3. אנחנו זכאים ל-120K הלוואת זכאים, לתקופה שנבחר (עד 30 שנה) בריבית של כ-0.5% מתחת לריבית הממוצעת על הלוואות צמודות מדד, אך לא יותר מ-3%. אין עמלת פרעון מוקדם, וגם היא מקנה הנחה על עמלות פרעון מוקדם בשאר המסלולים.

תודה על השיתוף, אנחנו נעדכן בהמשך בכל שלב שנעבור!

 

[82little]

ריביות שיוצעו לכם: אפשר לשאוף לריביות נמוכות יותר ממה שכתבתי שאותן ציינתי רק כדוגמא... אף שהריביות שציינת נראות לי קצת נמוכות ממה שכרגע ניתן להשיג...
בקלצ חושב שניתן להגיע ל 2.3 אחוז ובמשתנה כל 5 לא צמודה ל 2.5%
אבל זה באמת תלוי במשא ומתן עם הבנקים, ומי יודע אפשר שניתן אכן לרדת יותר...
לא יודע אם בפורום מותר כאן לציין אתרים שונים ולכוון, אבל חיפוש די בסיסי ברשת בנושא השוואות ריביות משכנתא בין הבנקים יוביל אתכם לאתרים רלוונטיים... ועדיין, לא חושב שזה מה שקובע... מה שחשוב זה מה בפועל יתנו הבנקים בסיטואציה שלכם.

הלוואת זכאים: אפשר להמר במידה על צמודה אם זה נותן הנחה משמעותית דיה בריביות. זה לא תמיד כך כלומר לא תמיד הריביות הללו טובות יותר מאשר מה שניתן להשיג בבנקים... לעיתים גם עדיף להישאר רק במסלולים הלא צמודים כי ההפרש בריבית בין הצמודה ללא צמודה לא מצדיק את הצמודה. כמו כן, לא תמיד ענין ההנחה בעמלות לפרעון מוקדם חיונית... אם כן ללכת על הלוואת הזכאים אז אפשר להמיר במשתנה לא צמודה כל 5 לצמודה לתקופה קצרה מ 20 שנה... (כלומר מתוך ה 360 א': 240 א' במשתנה כל 5 לא צמודה ל 20 שנה ו 120 א' בקבועה צמודה למספר שנים קטן יותר). עשו סימולציה שוב במחשבון לענין הזה ותראו כמה שנים אפשר לקצר אם לוקחים בצמודה.... לזכור גם שבריביות הקבועות הריביות יורדות ככל שיורדים בשנים... .

הורדת החזר חודשי: אפשר לשקול לעלות בקלצ מ 14 ל 15 שנים וכך לרדת בהחזר החודשי... אם אכן חייבים להישאר בהחזר של 5.5 א' בחודש. שיפור הריביות וכן הוספת שנה כאמור עשוי לפתור את הענין... המשיכו לדווח... ולשתף. בהצלחה רבה.

 

[MaorDG]

בעניין הריביות, אני מסכים שעבודת שטח היא המפתח, אבל ההכנה למו"מ חשובה לי מאוד כי אינני מגיע מהתחום.
עשיתי קצת מחקר ברשת כפי שהמלצת לי, והכנתי סימולציות שונות, עם תרחישים אופטימיים ופסימיים.
ניראה שההחזר מתכנס לממוצע של 5.55 וההחזר לשקל כ-1.2.
תודה רבה על הטיפ, מאוד שימושי בהשוואות.

לגבי הורדת ההחזר החודשי, אנחנו בשלב שבו ההכנסה מדי שנה עולה, והתשלומים על הגנים יורדים. כך שננסה למתוח קצת את גובה ההחזר.

לגבי מו"מ מול הבנקים, אנחנו שוב ושוב נתקלים במשפט - "כשתחזרו עם חוזה חתום נדבר שורה תחתונה" כלומר את הריביות השוות אנחנו נחשוף כשתיהיו קצת יותר לחוצים לסגור יש לך רעיון איך להיות בצד החזק, ולא בצד הלחוץ?

באמת תודה על הכול!

 

[82little]

הריביות הן ל 24 יום. ועדיף אכן ללחוץ על הדוושה רק כשיש חוזה חתום. קבלו אישור עקרוני מכמה בנקים.
ולא להיות בלחץ אלא לנהל משא ומתן מול כמה כך שברור יהיה שיש לכם כמה חלופות. אז הם יעשו מאמץ לשפר. בעיקר אצל אלה שיהיו תחרותיים... לבקש גם הנחה בעמלת פתיחת תיק. יש שיתנו למשל ב 500 שח וזהו.

 

[אה51]

שלום מאור
אני לא מצליח לעשות קופי מהמחשבון של יורם (המחשבון הצהוב), כמו שאתה עשית כאן לעיל. מה לעשות?

 

[MaorDG]

הקובץ חסום, לכן אפשר רק לצלם מסך ולהדביק בתגובה בפורום את הטבלה כתמונה(;

 

[MaorDG]

אני מרגיש שלמדתי המון, יש לי זמן למו"מ, ואני חושב שיש לי סיכוי להשיג ריביות נמוכות מהממוצע.

אם נסתכל שלב אחד קדימה בתהליך, מה נכון לדעתך לעשות:

אפשרות 1- אני אקח את התמהיל והריביות שהצגתי כאן, אלך לנהל מו״מ מול מספר בנקים, אקבל אישור עקרוני ומספר הצעות למשכנתא. ורק אחכ אפנה ליועץ ונסה לאתגר אותו למול הריביות שהשגתי.

אפשרות 2- אני לוקח יועץ, יושב איתו ומראה לו את שיעורי הבית שהכנתי, והוא מוביל את המהלך מול הבנק.

מצד אחד אני לא קופץ על שירותיו של היועץ כי במידה והוא לא משפר לי ריביות מול מה שאני יכול להשיג בעצמי אז השירות מיותר מבחינתי.
בכל זאת שכ״ט 7,000₪...

מצד שני במקרים מסוימים, ליועץ יש יתרון לגודל בזכות סוכנות גדולה שעובד בה או היכרות עם הבנק.

תודה שוב על הליווי!

 

[82little]

אישית במצב שבו למדתם לעומק את הנושא ומוכנים לכתת רגליים ולעבוד נכון מול הבנקים אני לא רואה את היתרון ואת החיסכון שבעבודה עם יועץ. האפשרות היחידה שעשויה להיות רלוונטית היא אחרי שמיציתם את המשא ומתן עם הבנקים להגיע ליועץ עם המקסימום שהצלחתם להשיג ואז להסכים על שירותי יועץ אך ורק בתנאי שבו משיג ריביות טובות יותר.
במצב כזה כדאי לעשות סימולציה במחשבון ולראות מה יהיה החיסכון לאורך כל חיי ההלוואה במידה ויהיה שיפור בכמה עשיריות האחוז. אעיר שגם חיסכון זה אינו מספיק אינדיקטיבי מפני שבמקרים רבים ממילא מבצעים פרעון מוקדם לפחות בחלק מהמסלולים. כלומר, צריך להסתכל גם בלוח הסילוקין ולראות מה יהיה החיסכון האמיתי בהורדת ריבית כרגע וזאת בהתחשב בפרעון מוקדם שיתבצע בסכום כזה וכזה אחרי כך וכך שנים, נניח בעוד 5 שנים...
נקודה חשובה להבין בתהליך הזה הינה שאפשרות 1 שציינת אינה מתארת נכון את ההתלבטות מפני שמדובר בשלב מוקדם מידי במשא ומתן עם הבנקים. מה שקורה הוא שבשלב של ההצעה בזמן אישור עקרוני הריביות יהיו לא סופיות... כלומר כשאתה בא על פי אפשרות 1- מציג לבנקים את התמהיל ומנהל מולם איזה משא ומתן ראשוני אתה מקבל מהם לרוב או לפחות פעמים רבות אישור עקרוני אבל לא את הריביות הסופיות. אלו התקבלו רק אחרי, למשל, חתימה על החוזה, ומועד תשלום יחסית קרוב, הבנקים אז מבינים שזה רגע האמת וזה הסיבוב הנוסף שצריך לעשות וללחוץ שיפנו שוב לבקרה התקציבית שלהם ויראו מה באמת מוכנים לעשות... למשל תוך הסכמה שעובר אליהם, מעביר את הפעילות אליהם... לפעמים אפשר לקבל מראש איזה אינדיקציה אבל זה לא י היה סופי... אם במצב הסופי אתה פונה כאמור ליועץ מאתגר אותו אז הייתי מסכים לשלם רק במצב של שיפור ריביות ומראש לבדוק שזה בכלל משתלם. אשמח מאוד לשמוע מה התוצאה של כל התהליך הזה וכולנו נלמד מכך. וההימור שלי, השערתי היא שלא יהיה צידוק וטעם בהעזרות ביועץ. אבל נראה...
לגבי אפשרות 2- להעזר ביועץ לאור התמהיל שהכנתם ולבקש ממנו לנהל את כל התהליך ולחסוך התרוצצות בבנקים זה אכן אפשרי ואולי יש בזה הגיון. וניהול המהלך במקרה כזה זה לא מול הבנק כמו שכתבת אלא מול הבנקים. צריך לסכם מראש שהפניה היא לכמה בנקים... ולסכם על איזה בנקים פונים וכו'... גם כאן הייתי מנסה להגיע להסכמה על ריביות שרק מתחת להן ישולם לו שכר טרחה. אם זה אפשרי... גם בענין זה נשמח כולנו לשמוע על התהליך.

 

[אה51]

קיימת גם אפשרות שלישית, ולפיה אתה שוכר יועץ לשם בניית תמהיל בלבד. מאתגר אותו עם התמהיל שבנית לפי מיטב הבנתך, ונעזר בו לשם בקרה של בעל מקצוע מנוסה. לדעתי זה שווה כסף. לאחר מכן, את המומ מול מספר בנקים ואת נושא הגשת המסמכים תעשה בעצמך ולא עי שליח/יועץ.

לגבי ייעוץ תמהיל:
במקום אחר כאן בפורום זה השוותי בין מחשבונים. מאז מצאתי עוד מחשבון הנותן המלצה לתמהיל על פי שאלות הדומות לאלה שבנקים שואלים, שימוש בבינה מלאכותית, ובנתוני ריבית אמתיים בשוק ועוד. מעניין!! זהו האתר של אופטימאי OPTIMAI. יתרונם הוא שהם גם נותנים ייעוץ אישי בתשלום (כנראה ללא מפגש פרונטאלי) ולטענתם הם יודעים לכוון כול לקוח על פי איפיוניו אל הבנק שהכי זול לו באותה עת. מרתק, אך עדיין לא שמעתי חוויות לקוח.
המלצתם החינמית במחשבון האינטרנט לגבי תמהיל וריביות שוק התואמות את מאפייניך יכולה לסייע לך לקראת פגישה עם יועץ.

לגבי מאפייני היועץ המתאים לך:
אישית, ולמיטב ניסיוני, אינני בעד חברת ייעוץ גדולה. שם אתה עלול למצוא יועץ שסיים לימודים רק אתמול והוא מחפש ניסיון לפני יציאה לעצמאות בנושא ייעוץ משכנתאות. עדיף, לעניות דעתי, להתקשר עם יועץ פרטי (או חברה קטנה) בעל וותק רב בייעוץ משכנתאות ועם רקע נוסף רלבנטי (השכלה: רו"ח או כלכלן ורצוי תואר שני במימון; , ניסיון מקצועי רלבנטי: עבודה במשכנתאות בבנק תוך הכרת רגולציות וחריגים או בגוף עם ראייה מאקרו כלכלית המסתכל על טווח ארוך של התפתחות הריבית/אינפלציה).

עוד לגבי זהות יועץ משכנתאות - חברה גדולה או יועץ/חברה קטנה:
חברת ייעוץ משכנתאות גדולה (כפי שכתבת) עלולה להיות לך לרועץ, לעניות דעתי, שכן היא עובדת עם הרבה לקוחות במקביל ועלולה להגיע לניגוד עניינים. אסביר את החשש. יתכן והחברה הגדולה תקבל עבורך ריביות גרועות תמורת קבלת ריביות מעולות ללקוח אחר עם משכנתא ענקית. כך, יש חשש לניגוד עניינים. לכן, עדיף יועץ בוטיקי המחויב אליך והמחפש המלצה אישית ממך שיוכל לעלות לאתר שלו או לפייס.
בהצלחה!