חוות דעת על ריביות וכמה שאלות כלליות

[ג ל 2]

היי,
אני לוקחת משכנתא של 1.2 מש"ח (שווי הדירה 2.04 מש"ח) וקיבלתי את ההצעה הבאה:
400K קל"צ לעשר שנים ב- 2.2%
400K משתנה צמודה כל חמש שנים ל- 30 שנה ב- 2.52% (אני יודעת שזה לפרק זמן ארוך יחסית אך זה משיקולי ההחזר החודשי)
350K פריים ל- 30 שנה בפריים מינוס 0.6
50K פריים ל- 15 שנים בפריים מינוס 1.6

בהחלט ישנו צפי לסכומי כסף בעוד מספר שנים שיאפשרו לי לסגור חלק.

הייתי שמחה לדעת האם אלה ריביות טובות ומה אפשר לשפר?

מעבר לזה אני צריכה את הכסף רק בעוד כחודשיים וההצעה לא תהיה תקפה עד אז. האם זה סיכון לא לקחת אותה כרגע ולחזור לבנק בזמן הרלוונטי?
אם זה סיכון- האם אפשר לקחת את הכסף עכשיו ולשלם לקבלן רק במועד המסירה? (אין לי בעיה כלכלית עשות את זה)

ובכללי- כמה זמן לוקח לסגור את המשכנתא מהרגע שיש הצעה?

תודה רבה!!!

 

[שמעון 4545]

תעזרי לנו פה קצת...
כמה הכנסה פנויה ?
את לוקחת לבד או אתם זוג ?
יש ילדים ?
כמה את רוצה להחזיר בכל חודש ?
אני מבין שאת בבנק הפועלים כי קיבלת את ההטבה שלהם
אבל התמהיל לא טוב
אני יעשה לך תמהיל משופר כשנקבל את התשובות

 

[ג ל 2]

אני לוקחת לבד ואין ילדים.
אני רוצה להחזיר עד 6700 בחודש (הכנסה פנויה של 18500 לא כולל בונוסים שנתיים)

 

[שמעון 4545]

ראשית מדובר בהחזר של 36% מההכנסה הפנויה הבנקים אוהבים לאשר עד 35% אז זה קצת חורג
לדעתי בונוסים לא נכנסים לחישוב כי זה לא תמיד קבוע הבונוס .
כמעט 59% מימון שזה סביר (מבחינת הריביות)
הצבתי את התמהיל שלך במחשבון החזר חודשי 6700 .
תשלמי לבנק עד סוף התקופה 1,472,094

הבעיה היא במסלול הצמוד מדד ...
כשמוסיפים אחוז אחד תשלמי בסוף 1,567,137
כשמוסיפים 2 אחוז 1,683,718
וכך הלאה -
אני מאוד! לא ממליץ בכלל לקחת סכום כזה צמוד מדד ל 30 שנה
את צריכה לבנות תמהיל אחר -אני יודע שהקל"צ מפתה אבל את תשלמי בהמשך סכומים מאוד גבוהים

 

[שמעון 4545]

בניתי לך תמהיל עדיף בהרבה

כפוף למיקוח מול הבנקים -בוודאות תקבלי ריביות יותר נמוכות -זה רק לצורך המחשה

350000 פריים 0.9% ל 30 שנה
50000 פריים 0% ריבית -הטבה
600000 קל"צ 3% ריבית ל 16 שנה
200000 משתנה לא צמודה כל 5 ל 20 שנה 3% ריבית
סה"כ החזר 6437
כל המשכנתא לא צמודה
תשלמי לבנק 1,472,300 שזה בדיוק מה שתשלמי לפי ההצעה שקיבלת רק בלי להסתכן עם המדד ל 30 שנה
את הריביות בוודאות אפשר להוריד במו"מ ואז ההחזר ירד קצת

אופציה נוספת משתנה כן צמודה אבל ל 15 שנה בריבית 2% זה יעלה את ההחזר החודשי ולא בטוח שיאושר ע"י הבנק.
אם את חוששת מקפיצה בריביות בחודשיים את יכולה לעשות גרייס לחודשיים

 

[ג ל 2]

אוקי נשמע הגיוני.
המון המון תודה!!!!

 

[82little]

הנה וריאציה על המוצע לעיל שאכן משפר בהרבה את התמהיל שהצגת...
מציע לחלק יותר שווה בין המשתנה לקלצ ולקצר כך את הקלצ... ולהשתמש בבונוסים לסילוק חלקי של המשתנה לאורך הזמן...

כלומר:
350000 פריים 0.9% ל 30 שנה
50000 פריים 0% ריבית - ל 15 שנים הטבה
400000 קל"צ 2.5% ריבית ל 15 שנה או פחות
400000 משתנה לא צמודה כל 5 ל 20 שנה 2.7% ריבית או פחות
בדקי במחשבון משכנתא מה סך הריביות בתמהיל זה והתאימי אורך הקלצ לפי ההחזר החודשי האפשרי. כלמר קצרי ככל הניתן
בהצלחה

 

[82little]

לגבי הקדמת תשלומים. האם
ניתן לקבל הנחה מהקבלן?
אם לקחת מוקדם אז מהמשתתנה כל 5 והקלצ. לקבע הריבית.

לג8בי דחיה יש גם מצב שהריביות ירדו עוד. ולפחות לא השתנו הרבה.

 

[ג ל 2]

תודה רבה!!

 

[אה51]

שאלה ל82ליטל

כתבת לעיל כי יעד ריביות הוא זה
קבועה לא-צמודה 15שנה: 2.5 אחוזים
משתנה כול 5ש ל20 שנים, לא-צמוד: 2.7 אחוזים.

הכיצד הריבית ל15שנים של אי וודאות יותר נמוכה מריבית ל5 שנים של אי ודאות?

 

[82little]

זה נובע מעלויות גיוס של הבנקים בנקודת זמן מסויימת. ממה שאני מכיר כרגע המשתנות לא צמודות ל 5 שנים יקרות יותר, יחסית מקלצ. אבל זה כמובן תלוי באורך הקלצ, צריך לרדת תחת סף מסויים של שנים כדי שהריבית תהיה כדאית... וזה תלוי גם כמובן במשא ומתן עם הבנק והרי הבנקים מפצים עצמם ויוצרים איזונים שונים בין המסלולים. בכל אופן יעדי ריביות זה לא דבר קשיח. זה כיוון כללי ויעמוד למבחן במשא ומתן הספציפי של לקוח מול הבנקים. חשוב תמיד להשוות בין כמה בנקים ולדעתי יש גם מצבים ששווה לעבור בנק אם ההפרשים מצדיקים זאת. לקבל רושם מסויים לגבי ריביות ניתן גם להיעזר באתרים שמפרסמים ריביות למסלולים השונים וכן באתר בנק ישראל שמפרסם ריביות ממוצעות כל חודש, ב 10 לחודש בערך...

 

[אה51]

לליטל82
ראשית, תודה על תשובתך.
שנית, לגבי מסלולים.
על פי רוב אתה ממליץ על קומבינציה של שלושה מסלולים (פריים ארוך מאוד25-30 שנה, ורצוי פחות לשם ניטרול סכנת אינפלציה; קלצ 10 עד 15 שנים , ורצוי פחות מ10 שנים לשם ריבית נמוכה; משתנה כול 5 שנים ל20 שנים, לא צמודה, ורצוי לחסלו עי פרעונות מוקדמים כי הוא קשור בעקיפין לאינפלציה - כמו מסלול פריים - אך הריבית שלו היום גבוהה מפריים).
אך כאן כתבת לעיל כי "הבנקים מפצים את עצמם ויוצרים איזונים שונים בין מסלולים".
ומכאן שאלתי: האם כדאי לצרף עוד מסלול לשם קבלת ריביות יותר טובות בשלושת המסלולים לעיל? בפרט - האם זה אכן יוצר חסכון ריבית ברמת תמהיל של אוסף מסלולים? אם כן, האם להוסיף מסלול רביעי (צמוד מדד עם ריבית קבועה או צמוד מדד בריבית משתנה)? לאיזה טווח-שנים כדאי לעשות את המסלול הרביעי ובאיזה היקף (אחוז מהמשכנתא)?

 

[82little]

התכוונתי שהבנקים יוצרים מעין "מלכודות דבש" בתמהיל שלהם... נותנים ריבית נניח נמוכה בקלצ ואז מנפחים את הרבית במשתנה כל 5 ומציעים אותה ומנסים לדחוף עם הצמדה ולקחת אותה במסלול ארוך שנים. הסך הכל של הריביות מבחינתם הוא הקובע... כמה תשלם על פני כל השנים... כשלוקחים את כל המסלולים יחדיו.
המהלך הראשון הוא לבנות את התמהיל בעצמנו ולבוא לבנקים עם התמהיל ו להתעקש עליו. ואז לקבל מכל בנק את הריביות שלו בדיוק לתמהיל הזה שהחלטנו עליו. לא לתת לבנק להתחיל לבלבל, סליחה, את המוח עם כל מיני הצעות...
בנוגע לרציונל של תמהיל עם שלושת המסלולים הללו, ולחלק התמהיל לשליש שליש שליש ולהימנע מעוד מסלול אחר הוא כזה:
בנק ישראל מאפשר רק שליש במסלול פריים מפני שחושש מהתייקרות בעתיד. ועם זאת כבר כמה שנים טובות הפריים הוא בריבית נמוכה יחסית, אינו צמוד לדבר ולכן הקרן רק קטנה (אם כי הקצב תלוי בגורמים השונים), ואין קנס על פרעון מוקדם, ולכן כדאי בשלב הראשוני של חיי משכנתא להאריך אותה. הארכה זו גם מאפשרת להקטין את ההחזר החודשי במסלול זה וכך לפנות החזר למסלולים האחרים. ברור שגם במסלול זה הריביות שמשלמים לבנקים ב 10 השנים האחרונות יקרות ולכן אם ניתן לקצר ל 20 שנה ומטה מראש זה עדיף. אבל פעמים רבות זה לא מתאפשר... ועוד ברור שבהמשך אחרי שגומרים עם מסלול אחר או מתפנים כספים צריך לקצר משמעותית גם את המסלול הזה.
בנוסף בנק ישראל דורש לפחות שליש בריבית קבועה כדי להכניס יותר יציבות להחזרים לאורך השנים. אישית מעדיף ללא הצמדות ולהימנע מסיכוני אינפלציה בעתיד, בייחוד כשההפרש בין הצמודה ללא צמודה אינו מצדיק את הצמודה. במסלולים הללו הריביות אינם בנויות על מרווח אלא הן נקבעות לפי טווחי שנים. בכללי ככל שמאריכים את המסלול הריבית גבוההה ובנוסף אם פורעים במסלול זה בעתיד והריבית באותו הזמן נמוכה ממה שלקחנו משלמים עמלת היוון, מעין קנס על הפרעון המוקדם. אם נותרו הרבה שנים במסלול זה עשוי להיות קנס רציני מאוד ולכן עדיף מראש לקצר במסלול הזה. פחות או יותר מתחת ל 15 שנה ועוד טוב יותר מתחת ל 10 שנים זה כדאי, מבחינת גובה הריבית ומבחינת הסיכון למצב של פרעון מוקדם.
מה שנותר זה שליש במשתנה. ממליץ על משתנה כל 5 ועדיף בלא צמוד, שוב כדי להימנע ממדדים בהמשך שיגדילו את הקרן. וממילא גם את ההחזר החודשי. ממליץ מ 20 שנה ומטה וזאת כדי להימנע מתשלום סך ריביות אדיר לבנק. כשמסתכלים על לוח סילוקין רואים את זה היטב. משכנתא ל 30 שנה על פני 10 שנים ראשונות קטנה במעט בקרן. כלומר משלמים המון על חשבון הריבית. יתרון של המשתנה על פני הקלצ הוא שקנס על פרעון מוקדם יהיה נמוך כי אופק ההלואה תמיד מ 5 שנים ומטה.
מקווה שההסברים ברורים מספיק... אשמח להסביר עוד, למיטב הבנתי....

 

[82little]

עוד שני עניינים: ראשית רק להעיר שהפריים והמשתנה לא צמודה לא חשופים לאינפלציה אלא לעליית ריבית בהמשך. עליה כזאת קשורה בעקיפין לאינפלציה אבל לא באופן ישיר...
שנית, תוספת מסלול יקר שישפיע על ריביות נמוכות יחסית שיציע הבנק במסלולים האחרים היא אפשרית, ואף כדאית במקרה שניתן להחזירה ולהישאר עם המסלולים המשתלמים.
הבנק בונה על כך שהלקוחה תשלם את כל התמהיל לאורך השנים, בממוצע, או כמה שנים טובות ואילו הלקוחה הנכבדה החליטה אחרי זמן קצר לפרוע את המסלול שפחות השתלם לה -- מה נאמר ומה נדבר, אולי מראש תכננה כך או שלפתע קיבלה איזה סכום נאה שיכולה להשתמש בו לצורך פרעון מוקדם.
או אז נשארת הלקוחה עם המסלולים המשתלמים לה יותר.
זאת אכן אפשרות שקורית לעיתים או מתבצעת בידי לקוחה מתוחכמת... לבנקים אין שליטה טובה על המצב הזה.

 

[אה51]

שוב תודה לך ליטל82. הפוסט האחרון מבהיר את צורת החשיבה.
הערה ושאלה.
הערה: מסלול הפריים איינו בקשר 1:1 לאינפלציה, אך הוא מסוכן מאוד. זכור כיצד הנגיד קליין העלה את הריבית פעמיים באותו שבוע בשיעור כמדומני 2 כול פעם. זו מכה נוראית למחזיקי חוב צמוד לפריים. לכן, לעניות דעתי, כדאי לקצר מסלול זה בעת לקיחת ההלוואה ואף לאורך חיי ההלוואה (בעת פרעון מוקדם יש לשקול לא רק חסכון ריבית אלא גם פוטנציאל שינוי מדדים).
ועכשיו לשאלה: לגבי אותו מסלול רביעי (עם ריביות יקרות שיוזילו את יתר שלושת המסלולים), האם זה ב"קבועה-צמודה" או ב"משתנה-צמודה"? הנח כי אני רוצה שילוב מסלול רביעי מועיל זה בתמהיל, האם יספיקו 10% מסך המשכנתא?
ועוד שאלה: לעיתים ראיתי תמהילים שבו מסלול חולק לשניים (קלצ 12 שנה וקלצ 8 שנים) כאשר היה אפשר במקומם קלצ10שנים זול. מה הסיבה? האם זו הכנה לאפשרות של פרעון מוקדם? האם התנאי של פרעון מוקדם (של הבנק המסחרי או של הבנק המרכזי?) הוא 10 אחוזים מסכום המקורי של המסלול או מסך היתרה?
תודה
שבת שלום

 

[82little]

הריביות שמשתלמות לבנק ומפצות על הנחות מסויימות עשויות להיות בכל מסלול, אבל אכן זה נפוץ בקבועות צמודות ובמשתנות צמודות (אבל כאמור יכול להיות גם בקלצ וכו'). לגבי שיעור המסלול מהתמהיל אין לזה מספר מדוייק וקשה לחזות מה בדיוק חישובי הבנק. אני מ ניח שצריך להגדילו ככל הניתן ואם מדובר בתכנון אסטרטגי של סילוקו בזמן יחסית קצר אז הכוונה היא לקחת כמה שניתן יותר גבוה בו ולסלקו בהמשך.

ואולם, צריך גם לזכור שלעיתים פשוט צריכים את הכסף. הניהול הזה אפשרי כאשר לדוגמא זקוקים רק ל20 אחוז מימון מהבנק אבל לוקחים נניח 40 אחוז וזאת על מנת לפרוע את המסלולים הפחות אטרקטיביים ולהישאר עם ה 20 אחוז מימון שנחוצים. לא לכל אחד יש את המצב הכספי הזה שמאפשר את המהלכים הללו וגם לא כל אחד רוצה להתעסק כך עם המשכנתא... אבל סילוק מוקדם זה לא ענין מסובך ובמידה ואין עמלת היוון (כלומר לא ירדה בינתים הריבית) זה יכול לצאת משתלם והגיוני.

לגבי תמהילים שחולקו לשניים בקלצ זה הגיוני כאשר עושים שקלול של הריבית והשנים בין שני המסלולים. נניח ב 12 שנה מקבלים ריבית 2.4 ואילו ל 8 שנים מקבלים 2.1. אחוז... ברור שניתן היה לשקלל את זה ולקחת הלוואה באורך ביניים אבל לא תמיד הבנק יאזן מחדש את הריבית בדיוק לממוצע הזה. זה קשור שוב למקורות המימון שלו...
ומבחינת הלקוח יש יתרון לחלוקה הזאת כפי שציינת במצב של פרעון מוקדם -- ניתן לפרוע בכל אחד מהמסלולים 10 אחוז מגובה הקרן המקורי. לא מסך היתרה (כלומר פורמלית או או -- הגבוה ביניהם...). אז אם לוקחים הכל יחד זה עלול לצאת גבוה ומקשה על ההחזר המוקדם. החלוקה לשני המסלולים מאפשר פרעון בכל אחד מהם בנפרד ועל סכום נמוך יחסית. בנוסף, לעיתים יש יתרון שלסיים את המסלול הזה ולפנות הכנסה חודשית שהיתה הולכת לטובת המשכנתא. זה אמנם טווחי זמן ארוכים קצת לתכנון אבל יש מצבים בכלכלת המשפחה שזה עשוי להיות שיקול (למשל מועדי יציאה לפנסיה וכדומה...).