חוות דעת על תמהיל - לפני פניה לבנקים

[שאול123456]

חוות דעת על תמהיל - לפני פניה לבנקים

שלום לכולם,

אנחנו זוג + 0.5, הכנסה פנויה (אחרי שכ"ד, הוצאות והכל) של כ-20 אש"ח.
רכשנו דירה למגורים מקבלן, במחיר 1.3 מליון, זקוקים למשכנתא של כ-500 אלף.
מכוונים להחזר חודשי של כ-7000 ש"ח.
אנחנו עומדים בפני סבב בנקים, ורוצים להגיע עם תכנית פחות או יותר מגובשת שעל בסיסה נוכל להשוות.

התמהיל עליו חשבנו לאור הריביות שאנו צפויים לקבל הוא:
150 אלף - פריים ל-10 שנים
350 אלף - ק"צ ל-6 שנים

העקרונות שהנחו אותנו:
- להחזיר הרבה ולהוריד חלק משמעותי מהמשכנתה מהר יחסית
- ק"צ ולא קל"צ מתוך הנחה שהאחרון יקר יותר, כמובן שאם ההפרש יהיה קטן (~0.5%) אז עדיף קל"צ.
- לנצל את המקסימום בפריים, שאמור להיות המסלול הזול, ושאפשר לחסל בקלות בהמשך.

נשמח לקבל חוות דעת על התמהיל, מה אחוזי הריבית שנוכל לצפות להם, ועצות או הערות על ההנחות שבבסיס החישוב.
תודה!

 

[אליהו משכנתאות]

בהחלט כיוון לתמהיל טוב

כיוון לריביות
פריים 1%
קצ 2.5 %

בהצלחה .
------------------------------------------------------------------------------------
[URL='http://www.eliyau-mortgage.co.il']www.eliyau-mortgage.co.il[/URL]

 

[Fitch]

תוריד ק"צ ל-4 והשאר בפריים לתקופה הקצרה ביותר שתביא אותך ל-7

אלף שח החזר.

 

[שאול123456]

תודה, אבל ק"צ ל-4 שנים לבד עובר את ה-7000

למה דווקא התקופה הזו?

 

[Fitch]

הכי קצר = מקטין את הסיכון של עליית מדד. אם 4 יוצא החזר של

מעל 7000, קח ל4.5-5-5.5 (הכי קצר שנכנס בהחזר).

 

[אניאניאניאני4]

כמה דברים:

(ראשית- אני לא מומחית. רק מנסיון דומה וסקר מקיף)

1. לפעמים יש הבדל משמעותי בריביות הק"צ/קל"צ בין תקופה של עד 5 שנים לתקופה של יותר. תבדוק את זה (בלי קשר, כל שנה נוספת מגדילה את ההחזר..)
2. במקרה לנו, ההבדל בין ק"צ לקל"צ היה קטן. פחות מ0.4% ולכן לקחנו קלצ.
3. במסגרת הברורים גם בדקנו הלוואות שאינן משכנתא. הבנק הציע הלוואה של 150K לתקופה של עד 4 שנים , בריבית פריים-0.35%. תבדוק אם זה כדאי לך. זה בעצם יאפשר לך לקחת 150K לתקופה של 4 שנים בריבית 1.35%, עוד 115K בריבית פריים מינוס משהו (אנחנו קיבלנו פריים - 0.8% לתקופה של 7 שנים), ועוד 235K בריבית קלצ (אצלנו זה היה 2.8% לתקופה של 4 שנים).
את ההלוואה אתה יכול לקחת אחרי לקיחת המשכנתא, ואז היא לא תשפיע על הריביות שתקבל, כמובן לא לשכוח להתחשב בה בהחזר החודשי המתוכנן.
באותה מידה אה גם יכול לברר בקרנות הפנסיה/השתלמות הלוואה על חשבון הצבור. בדכ" זה 50-80% ממה שצבור.

אגב, למה אתה מחשב הכנסה פנויה אחרי הוצאת שכ"ד? האם את המשכנתא אתה צריך לקחת לפני שהדירה בנויה? ככל שתגדיל את ההחזרה החודשי תשלם בסוף פחות.

 

[שאול123456]

תודה! (התייחסות בפנים)

1+2 - כמובן, כפי שציינתי, אם יהיה הפרש קטן בין ק"צ לקל"צ, כנראה שנעדיף את הקל"צ, ואכן נבדוק אפשרות לקצר את התקופה כדי לשפר את הריבית - בהנחה שעדיין נתכנס להחזר החודשי.

כמו כן, תוכלי בבקשה לומר ממתי התנאים שקיבלתם - כדי שאוכל לתאם את הציפיות שלי?

3. בדקנו את הנושא של הלוואה נפרדת, וגם ראינו כמה אפשרויות לקבל תנאים דומים, אבל הלוואה של 100-150K לתקופה של 3-4 שנים משמעותה כ-3K החזר בחודש, מה שמשאיר החזר חודשי קטן יחסית למשכנתא עצמה.
זה אומר שנצטרך כנראה להאריך את תקופת המשכנתא + נקבל כנראה ריביות גרועות יותר, ובסה"כ היתרון, אם קיים, לא מאוד גדול - אבל נבדוק שוב עם התנאים שציינת, אולי בכל זאת יהיה שווה.

לגבי חישוב הכנסה פנויה - כן, המסירה רק באוקטובר (לפני עיכובים...), ומועד התשלום הבא הוא כבר במאי - אז בינתיים משלמים שכ"ד, וגם אחרי המעבר - ההוצאות צפויות לגדול עם הרחבת המשפחה הצפויה

כיום ההחזר הוא קצת יותר מ-30% מההכנסה הפנויה אחרי הכל, ואנחנו צופים שאחרי הכניסה לדירה הוא יעלה לכ-40-50%.

 

[אניאניאניאני4]

סגרנו לפני חודש