אתה משתמש בדפדפן מיושן. יתכן והאתר הנוכחי יוצג באופן שגוי, כמו כן אתרים אחרים ברשת.
אנא שדרג את הדפדפן או השתמש בדפדפן חילופי.
אנא שדרג את הדפדפן או השתמש בדפדפן חילופי.
חוכמת ההמונים. איך הייתם משקיעים 1.5 מליון בנדלן?
- פותח הנושא ariele1
- פורסם בתאריך
עורכת דין חן סרי
New member
עוד פרטים בבקשה
מה התשואה הצפויה בכל אחד מהנכסים? היכן אתה מתגורר ומה הזמינות שלך לכל אחד מהמקומות?
מה התשואה הצפויה בכל אחד מהנכסים? היכן אתה מתגורר ומה הזמינות שלך לכל אחד מהמקומות?
עדיין בגישושים אבל תשובות של בערך:
בבאר שבע התשואה גבוהה ביותר כ4%
אשדוד ובת-ים 3%
(הערכות)
עוד אופציה קיימת בטורונטו אבל צריך לשבת על כך.
אופציות אחרות: תתנו לי אופציות אני מצפה לכך. כולל חו"ל או מניות.
אני מתגורר באשדוד ונמצא הרבה על קו אשדוד-מרכז. שותף (לא עסקה ראשונה שלנו) גר ליד אשדוד ומגיע לבאר שבע פעם בחודש.
בבאר שבע התשואה גבוהה ביותר כ4%
אשדוד ובת-ים 3%
(הערכות)
עוד אופציה קיימת בטורונטו אבל צריך לשבת על כך.
אופציות אחרות: תתנו לי אופציות אני מצפה לכך. כולל חו"ל או מניות.
אני מתגורר באשדוד ונמצא הרבה על קו אשדוד-מרכז. שותף (לא עסקה ראשונה שלנו) גר ליד אשדוד ומגיע לבאר שבע פעם בחודש.
שרית יום טוב
New member
אלו נתוני ברוטו מאד רחוקים מהמציאות
במציאות, לא חישבת, ולא הכנסת לחישוב של 4 אחוז תשואה שנתית
1. מסי קניה
2. מס שבח במכירה
3. דמי תיווך למתווך שימכור לך דירה או ישכיר לך את הדירה
4. עלויות לעורך דין
5. חודשים שהדירה תהיה ריקה, כשדייר יפנה, לא יכנס ישר דייר אחר, במקומות כמו באר שבע יש חודש מסויים שבהם דיירים חדשים באים, אם תבוא בחודש אחר, אולי הדירה תעמוד חודשים ריקה.
6. תחזוקה שוטפת, כאן המזגן יתקלקל, שם משהו ישבר
7. ירידת ערך , כל שנה הדירה שלך מתישנת ושווה פחות וצריכה יותר עלויות תחזוקה, לא כל שנה, אבל פעם ב10 שנים תצטרך להחליף דברים כמו ריצוף, חשמל, צנרת מים... כמה שווה דירה בת 10 או 20 מול דירה חדשה ?
8. דיירים שלא ישלמו, לא כל דייר משלם, לא כל דייר משלם בזמן, לא כל דייר יוצא כשהוא צריך.
9. מיסים עתידים, כרגע אולי אין מיסים על שכירת דירה, אבל זה ישתנה בעתיד, ישראל אוהבת לישר את השורות ואם לוקחים מיסים על כל דבר כמו בורסה, סביר שגם יקחו מס על שכירות - 25 אחוז.
בקיצור אם בממוצע השכירות במקום מסוים הוא 4 אחוז שנתי,
לך ישאר ברוטו 2-3 אחוז בלבד.
הדבר העיקרי בהשקעה בנדלן (כמו בכל דבר) זה לקנות נמוך ולמכור גבוה,
היום הנדלן לא נמצא בשיא שלו, אבל גם לא בתחתית,
מחירי הנדלן בירידה וימשיכו לרדת כי הריבית במשק עולה,
השנה יעלו לפחות פעמיים את הריבית, ככל שהריבית עולה ככה המשכנתא יותר יקרה ויש פחות כסך לקונים.
המגמה שהיתה בשנה שנתיים האחרונות תמשיך לפחות שנה שנתיים,
דירה שתקנה היום תהיה שווה 5-10 אחוז פחות עוד שנתיים
במציאות, לא חישבת, ולא הכנסת לחישוב של 4 אחוז תשואה שנתית
1. מסי קניה
2. מס שבח במכירה
3. דמי תיווך למתווך שימכור לך דירה או ישכיר לך את הדירה
4. עלויות לעורך דין
5. חודשים שהדירה תהיה ריקה, כשדייר יפנה, לא יכנס ישר דייר אחר, במקומות כמו באר שבע יש חודש מסויים שבהם דיירים חדשים באים, אם תבוא בחודש אחר, אולי הדירה תעמוד חודשים ריקה.
6. תחזוקה שוטפת, כאן המזגן יתקלקל, שם משהו ישבר
7. ירידת ערך , כל שנה הדירה שלך מתישנת ושווה פחות וצריכה יותר עלויות תחזוקה, לא כל שנה, אבל פעם ב10 שנים תצטרך להחליף דברים כמו ריצוף, חשמל, צנרת מים... כמה שווה דירה בת 10 או 20 מול דירה חדשה ?
8. דיירים שלא ישלמו, לא כל דייר משלם, לא כל דייר משלם בזמן, לא כל דייר יוצא כשהוא צריך.
9. מיסים עתידים, כרגע אולי אין מיסים על שכירת דירה, אבל זה ישתנה בעתיד, ישראל אוהבת לישר את השורות ואם לוקחים מיסים על כל דבר כמו בורסה, סביר שגם יקחו מס על שכירות - 25 אחוז.
בקיצור אם בממוצע השכירות במקום מסוים הוא 4 אחוז שנתי,
לך ישאר ברוטו 2-3 אחוז בלבד.
הדבר העיקרי בהשקעה בנדלן (כמו בכל דבר) זה לקנות נמוך ולמכור גבוה,
היום הנדלן לא נמצא בשיא שלו, אבל גם לא בתחתית,
מחירי הנדלן בירידה וימשיכו לרדת כי הריבית במשק עולה,
השנה יעלו לפחות פעמיים את הריבית, ככל שהריבית עולה ככה המשכנתא יותר יקרה ויש פחות כסך לקונים.
המגמה שהיתה בשנה שנתיים האחרונות תמשיך לפחות שנה שנתיים,
דירה שתקנה היום תהיה שווה 5-10 אחוז פחות עוד שנתיים
שרית יום טוב
New member
עדיף לא להרויח מאשר להפסיד
אם אתה מעריך שיש סיכוי טוב שמחירי הנדלן ימשיכו לרדת,
אז לא קונים עכשיו ,
עדיף כסף בבנק עם 2-3 אחוז תשואה על אגח סולידי,
מאשר לקנות דירה שתהיה שווה 5 אחוז פחות עוד שנה
יש היום חברות נדלן שהאגח שלהם משלם 30 אחוז בשנה.
אם אתה מעריך שיש סיכוי טוב שמחירי הנדלן ימשיכו לרדת,
אז לא קונים עכשיו ,
עדיף כסף בבנק עם 2-3 אחוז תשואה על אגח סולידי,
מאשר לקנות דירה שתהיה שווה 5 אחוז פחות עוד שנה
יש היום חברות נדלן שהאגח שלהם משלם 30 אחוז בשנה.
שרית יום טוב
New member
אם זה מה שאתה חושב, תקנה
אבל כל הנתונים מראים חד משמעי,
מחירי הנדלן הולכים לרדת,
שוק יד השניה היום מת, כנס ליד 2 ותראה דירות מוצאות למכירה כבר שנה,
ואין קונים, הקונים לא מוכנים לשלם את המחירים של היום,
מהיום הקניה הולכת להיות יותר יקרה כי המשכנתא תהיה מכאן יותר ויותר יקרה, בשנים הקרובות אנחנו נראה עליה בריבית.
וככל שהריבית תעלה ככה המשכנתאות יעלו והמחירים ירדו,
עליה של אחוז בריבית על מיליון שח משכנתא, אומרת עוד תשלום של 10,000 שח כל שנה,
ומי שנשבר אלו המוכרים, תסתכל על אותם מודעות, ויש אתרים שעוקבים אחרי שינוי מחיר של אותם מודעות, תראה ירידיה איטית של המחיר המבוקש,
המוכרים מבינים שאף אחד לא יקנה במחירים האלו, ומתחילים להוריד,
וזה רק ילך ויחמיר.
אתה חושב אחרת, תקנה, אבל אל תשאל אחרים, אם אתה יודע.
אבל כל הנתונים מראים חד משמעי,
מחירי הנדלן הולכים לרדת,
שוק יד השניה היום מת, כנס ליד 2 ותראה דירות מוצאות למכירה כבר שנה,
ואין קונים, הקונים לא מוכנים לשלם את המחירים של היום,
מהיום הקניה הולכת להיות יותר יקרה כי המשכנתא תהיה מכאן יותר ויותר יקרה, בשנים הקרובות אנחנו נראה עליה בריבית.
וככל שהריבית תעלה ככה המשכנתאות יעלו והמחירים ירדו,
עליה של אחוז בריבית על מיליון שח משכנתא, אומרת עוד תשלום של 10,000 שח כל שנה,
ומי שנשבר אלו המוכרים, תסתכל על אותם מודעות, ויש אתרים שעוקבים אחרי שינוי מחיר של אותם מודעות, תראה ירידיה איטית של המחיר המבוקש,
המוכרים מבינים שאף אחד לא יקנה במחירים האלו, ומתחילים להוריד,
וזה רק ילך ויחמיר.
אתה חושב אחרת, תקנה, אבל אל תשאל אחרים, אם אתה יודע.
אין שום מגמת ירידת מחירים יש יציבות עם נטייה לעליית מחירים
לשרית יום טוב, חלק מהדברים שכתבת נכונים, אבל חלק לא.
 
לא יודע מאיפה הבאת את הנתון של מגמה של ירידת מחירים בשנתיים האחרונות, תסתכלי באתר הלמ״ס ותיווכחי שעד שנת 2017 היו עליות מחירים ובשנת 2018 הייתה יציבות מחירים עם נטייה לעליית מחירים קלה (אם מנכים את עסקאות מחיר למשתכן). כנראה שהושפעת מהמערכת המשומנת של ״מפוצצי הבועה״.
 
מעבר לכך בשנת 2018 חלה ירידה בהתחלות הבנייה, מגמה שצפויה להימשך לאור הקיפאון בשוק ואי רצון של הקבלנים לבנות, דבר שיביא להמשך עליית מחירים.
 
לגבי הריבית הייתה עד כה עליית ריבית מזערית וחד פעמית של 0.15 אחוז וגם עלייה או שתי עליות בשיעורים כאלו וגם יתר מכך לא ישפיעו כהוא זה. עדיין יהיה מדובר בריבית ברמת שפל היסטורית.
 
מעבר לכך היום בדיוק פורסמה כתבה בגלובס לפיה ממילא לא נמצא כל קשר בין שיעור הריבית למחירי הדירות מאחר ויש משתנים רבים אחרים, למעשה היו מקרים של עליית ריבית ועליית מחירי דירות ולהיפך.
 
https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001267805
 
דווקא עכשיו בתקופת הקיפאון ניתן למצוא הזדמנויות מאנשים שחושבים כמוך שישנה מגמת ירידת מחירים. הסימנים מראים שהקפאון מפשיר והיקפי הפעילות גדלים וחלון ההזדמנויות עלול להיסגר.
 
לגבי תקופות של דירות ריקות- מי שעובד נכון ומחפש שוכרים מספיק זמן מראש לא נתקל בבעיה כזאת.
 
כנ״ל לגבי שוכרים שלא משלמים, צריך לקחת בטחונות מתאימים.
 
עלות תחזוקה שוטפת של דירה היא שולית.
 
כל שנה של המתנה ברכישת דירה משמעותה הפסד תשואה משכירות.
 
 
 
לשרית יום טוב, חלק מהדברים שכתבת נכונים, אבל חלק לא.
 
לא יודע מאיפה הבאת את הנתון של מגמה של ירידת מחירים בשנתיים האחרונות, תסתכלי באתר הלמ״ס ותיווכחי שעד שנת 2017 היו עליות מחירים ובשנת 2018 הייתה יציבות מחירים עם נטייה לעליית מחירים קלה (אם מנכים את עסקאות מחיר למשתכן). כנראה שהושפעת מהמערכת המשומנת של ״מפוצצי הבועה״.
 
מעבר לכך בשנת 2018 חלה ירידה בהתחלות הבנייה, מגמה שצפויה להימשך לאור הקיפאון בשוק ואי רצון של הקבלנים לבנות, דבר שיביא להמשך עליית מחירים.
 
לגבי הריבית הייתה עד כה עליית ריבית מזערית וחד פעמית של 0.15 אחוז וגם עלייה או שתי עליות בשיעורים כאלו וגם יתר מכך לא ישפיעו כהוא זה. עדיין יהיה מדובר בריבית ברמת שפל היסטורית.
 
מעבר לכך היום בדיוק פורסמה כתבה בגלובס לפיה ממילא לא נמצא כל קשר בין שיעור הריבית למחירי הדירות מאחר ויש משתנים רבים אחרים, למעשה היו מקרים של עליית ריבית ועליית מחירי דירות ולהיפך.
 
https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001267805
 
דווקא עכשיו בתקופת הקיפאון ניתן למצוא הזדמנויות מאנשים שחושבים כמוך שישנה מגמת ירידת מחירים. הסימנים מראים שהקפאון מפשיר והיקפי הפעילות גדלים וחלון ההזדמנויות עלול להיסגר.
 
לגבי תקופות של דירות ריקות- מי שעובד נכון ומחפש שוכרים מספיק זמן מראש לא נתקל בבעיה כזאת.
 
כנ״ל לגבי שוכרים שלא משלמים, צריך לקחת בטחונות מתאימים.
 
עלות תחזוקה שוטפת של דירה היא שולית.
 
כל שנה של המתנה ברכישת דירה משמעותה הפסד תשואה משכירות.
 
 
 
הנדלניסט מהבקעה
New member
השקעה בדירות מגורים מניבות - התייחסות.
באם כספי הרכישה מבוססים על כ-70 אחוז משכנתא ויותר, לא בטוח שהייתי הולך לעסקת רכישה להשקעה בעיקר שבהנחה שיש לך כבר דירה על שמך מדובר על מיסוי מקסימאלי.
לא ניתן לקבוע כאן בפורום איזו עסקה טובה יותר בלי לבחון את מיקום נכסי הנדל"נ, השוואת מחיר הרכישה ביחס למחיר השוק באיזור, מצב הדירות [השקעה נדרשת בשיפוץ] , גובה השכירות באיזור, זמינות וביקושים לדירות דומות באיזור,
תמיד עליך לקחת בחשבון לאור הנקודות שהעליתי מה יקרה עם לאורך זמן ממושך הדירות יהיו ריקות ולא מושכרות.
באם כספי הרכישה מבוססים על כ-70 אחוז משכנתא ויותר, לא בטוח שהייתי הולך לעסקת רכישה להשקעה בעיקר שבהנחה שיש לך כבר דירה על שמך מדובר על מיסוי מקסימאלי.
לא ניתן לקבוע כאן בפורום איזו עסקה טובה יותר בלי לבחון את מיקום נכסי הנדל"נ, השוואת מחיר הרכישה ביחס למחיר השוק באיזור, מצב הדירות [השקעה נדרשת בשיפוץ] , גובה השכירות באיזור, זמינות וביקושים לדירות דומות באיזור,
תמיד עליך לקחת בחשבון לאור הנקודות שהעליתי מה יקרה עם לאורך זמן ממושך הדירות יהיו ריקות ולא מושכרות.
הנדלניסט מהבקעה
New member
אני לא משקיע היכן שה"עדר" משקיע.
יש הרבה מידע חסר
אני חושב שהכיוון שלכם הוא נכון אך הוא עדין כלי מדי.
כשאני מייעץ לאנשים המצויים בצומת דרכים כשלכם אני מנסה להבין את התמונה המלאה:
1. גובה הכנסות בכלליות.
2. הציפיה מההשקעה.
3. מה מטרת ההשעה?
4. טווח זמן ההשקעה?
5. זמינות הכסף.
6. היבטי מיסוי
7. היבטי מינוף לייעול הכסף.
8. צמצום חשיפה לסיכון במינוף
9. צמצום חשיפה למציאות משתנה
10.... ויש עוד הרבה דברים שאני מברר.
בכל מקרה שיהיה בהצלחה, אם יש שאלות קונקרטיות אשמח לסייע, ניתן לפנות אלי גם ישירות בפרטי.
משקיע בב"ש
WWW.BIALIK2.COM
אני חושב שהכיוון שלכם הוא נכון אך הוא עדין כלי מדי.
כשאני מייעץ לאנשים המצויים בצומת דרכים כשלכם אני מנסה להבין את התמונה המלאה:
1. גובה הכנסות בכלליות.
2. הציפיה מההשקעה.
3. מה מטרת ההשעה?
4. טווח זמן ההשקעה?
5. זמינות הכסף.
6. היבטי מיסוי
7. היבטי מינוף לייעול הכסף.
8. צמצום חשיפה לסיכון במינוף
9. צמצום חשיפה למציאות משתנה
10.... ויש עוד הרבה דברים שאני מברר.
בכל מקרה שיהיה בהצלחה, אם יש שאלות קונקרטיות אשמח לסייע, ניתן לפנות אלי גם ישירות בפרטי.
משקיע בב"ש
WWW.BIALIK2.COM
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd. Forum software by XenForo® © 2010-2020 XenForo Ltd.