חיפוש נכס

Lauren88

New member
חיפוש נכס

שלום לכולם ותודה על כל המידע שנתב פה.
אני מחפשת 2-3 נכסים להשקעה שכל אחד מהם עד 50,000$
אני מכירה די טוב את התהליך וכרגע מחפשת אזור להשקעה, וכמובן שבוא אצטרך למצוא ברוקר אמין וחברת ניהול טובה.
אשמח להצעות איפה להשקיע, אני כרגע בודקת את גקסון וויל בפלורידה, מישהו במקרה השקיע שם בעבר?
נ.ב - אני בארהב וזמינה לטיסות בתוכה.
תודה רבה
 
נכס בארה"ב

היי,
סליחה על התגובה המאוחרת פשוט לא הייתי בארץ וחזרתי הלילה...
אני באופן אישי משקיע בפלורידה (אורלנדו), אטלנטה, אוהיו (סינסינטי וקליבנלנד בקטנה) וניו יורק - במקום שנקרא רוצסטר.
הסיבה שאני משקיע בכל אחד מהמקומות הללו שלכל שוק מרכיבים שונים (תשואה, אקזיט וכו')
אני מכיר גם את ג'קסון וויל - עיר הנמל בפלורידה - כמו בכל מקום יש שם אזורים טובים להשקעה ואזורים שצריך להתרחק מהם - אז כדאי שתבדקי טוב טוב לפני הרכישה.
 

Lauren88

New member
תודה רבה יריב

אתה יכול קצת לספר על אופי ההשקעה ברוצסטר, מה טווח עלות הנכסים, התשואות, השוכרים וכו'? אני לא מכירה את המקום הזה בכללץ
בנוסף, איפה באורלנדו? ושם גם מה הטווח עלויות והתשואות?

תודה רבה רבה,
 
רוצסטר ופלורידה

רוצסטר נמצאת במדינת ניו יורק, כשעה טיסה ממנהטן.
אופי ההשקעה ברוצסטר הינו עם דגש על תשואות גבוהות ופחות על האקזיט (מכירה ברווח). רוצסטר לא נפגעה במשבר הסאב פריים ומחירי הדיור שם סטטים במשך עשרות שנים.
מחירי הנדלן ברוצסטר יחסית נמוכים ונעים בין 20 אלף דולר באזורים הפחות טובים ומגיעים ל 40-50 אלף דולר באזורים הטובים יותר. הביקוש ברוצסטר לשכירות הינו גבוה וזו גם הסיבה שהתשואות שם גבוהות במיוחד - ונעות סביב 10-15 אחוז תשואה נטו לאחר הפחתה של 10% תיקונים ו 10% על בית לא מושכר כל שנה (קרי לאחר הפחתה של 20 אחוז שנתיים וזה לאחר ההפחתה של ארנונה, הוצאות חברת ניהול וכו').

באורלנדו אופי ההשקעה שונה לחלוטין ושם הדגש הוא על אקזיט ופחות על תשואות גבוהות. את הנכס הראשון שלי רכשתי באורלנדו ב 30 אלף דולר. לדעתי הנכס הזה שווה היום כ 70 אלף דולר לפחות. הנכס מושכר באותו מחיר כבר 4 שנים.
הדוגמא של הבית הזה ממחישה יותר מכל את מה שקרה בפלורידה - מחירי הנדלן המריאו בעוד מחירי השכירות לא השתנו יותר מדי, כך שהתשואות שם כרגע הם יחסית נמוכות. חשוב לציין כי מחירי הנדלן באורלנדו התרסקו בעקבות המשבר בכ 70 אחוזים וזו גם הסיבה לעליה החדה במחירי הנדל"ן. התשואות כיום באורלנדו נעות סביב ה 6-9 אחוז בשנה (כמובן שנתון זה משתנה בין אזור לאזור)
 

Lauren88

New member
תשובה מפורטת תודה

היסתכלתי קצת על רוצסטר ובדקתי כמה אזורים בהחלט נראה אזור מעניין עם צפי תשואה גבוהה,
עם זאת ראיתי שהרמת הכנסה למשק בית 24K, יש הגירה שלילית, הרב שחורים, רמת החינוך נמוכה, רמת פשע גבוהה
זה לא מסוכן להשקיע במקום כזה..? הסתכלתי על זיפקוד, 14621, אולי זה לא המקום הנכון שכדאי לבחור שם? ואם כך איפה כן ?
היו לך בעיות לאורך השנים עם השוכרים ?
בנוסף רציתי לדעת האם החוקים בסטייט הזה הם לטובת השוכר או בעל הנכס? כלומר אם הדייר לא משלם מה קורה?

לגבי אורלנדו, נשמע שעשית שם עיסקה ממש ממש טובה.
זאת ממש החלטה קשה אם לבחור נכס עם תשואה גבוהה או עם עליית ערך...
 
רוצסטר ואורלנדו

הזיפ קוד שניתחת אכן כזה. אבל ישנם אזורים טובים יותר ושכונות טובות יותר. גם בשכונות הטובות ישנם אזורים טובים יותר ואזורים פחות טובים מבחינת אבטלה, פשיעה וכו'. קשה בפוסט אחד להסביר איפה כן לקנות ואיפה לא כי לפעמים זה ממש ברמת רחוב.
לגבי החוקים - בכל המקומות בהם אני משקיע וממליץ למשקיעים להשקיע החוק לטובת בעל הדירה, ודייר שלא משלם מפונה לאחר שבועיים שלושה. לא משנה איפה משקיעים באמת אלו אחד הדברים החשובים לבדיקה. לא הייתי משקיע במקומות בהם החוק נוטה לטובת הדייר.
אכן, זאת הדילמה של רוב המשקיעים האם להשקיע בשווקים בעלי תשואה גבוהה או עם פוטנציאל אקזיט גבוה. לדעתי הרוב בוחרים בסופו של דבר בתשואה, לפחות על סמך ניסיוני עם משקיעים
 
למעלה