חישוב עלות של שלד

[avi5199]

חישוב עלות של שלד

אני בונה בית 173 מ"ר במרכז הארץ 2 קומות עם מרתף קטן 3X3 המגרש סלעי עם מדרון. רציתי לדעת איך לחשב את עלות השלד חומרים ועבודה . היסודות כוללים מיקרופילים, יש צורך בחציבה למרתף, יש גג רעפים על הקומה העליונה.

 

[fireman]

קח בחשבון שהחציבה והקידוחים

יעלו לך הון. אני הייתי שוקל לוותר על המרתף במצב כזה, על אחת כמה וכמה כשמדובר ב9 מ"ר בסה"כ

 

[avi5199]

תודה, בכמה זה מייקר לי את הבניה?

זה לא ממש מרתף עם ירידה מהבית אלא מחסן במפלס תחתון שחציו תחת הבית והקיר החימ\צוני שלו בקו ישר עם הצד החיצוני מזרחי ( כמו שבשרטוט המצורף). מיקמתי את המחסן בקומת מרתף בגלל שלא היתה לי ברירה כיוון שהשטח שאיפשרו לי לבנות על המגרש היה קטן מידי, וחייבו אותי במחסן שפונה החוצה. מדובר בוועדה של זכרון יעקב ויש להם תב"ע מאד נוקשה באזור הזה, היתי חייב להשאיר למשל שטח בגודל של המגרש שלי לשפ"פ (שטח פרטי פתוח) ולכן נשאר לי מעט מאד שטח לבנות. הוועדה חייבה אותי באישור של מהנדס ביסוס שדרש את המיקרופייל . אני מנסה לברר כמה עולים כל החציבות והקידוחים והאטימות ובכמה זה מייקר לי את הבניה, בנתיים קבלן שלד אחד הציע לי רק על עבודה 130 אלף שח, ואת החומרים הוא העריך ב 40 אלף דולר, והציע לי לקנות אותם לבד, אין לי מושג בנתיים כמה יעלו החציבות והקידוחים והאיטום... תודה על התשובה המהירה, אשמח לקבל כמה שיותר אינפורמציה.

 

[בינא]

מדרון+מקירופייל+מרתף+חציבה???

משהו לא מתחבר כאן. נראה שיש אוסף של הוצאות מיותרות בגלל תכנון שגוי ואי-ניצול נכון של המדרון. אם לא קשה לך, צור איתי קשר במסר או בדוא"ל החתום למטה...והלן הסבר קצר... במגרש סילעי זה בזבוז כסף לבצע מיקרופיילים (כלונסאות קטני קוטר). מרתף בגודל 3X3 זה "חור באדמה" בהתחשב בעובי הקירות ובמהלך מדרגות שיורד אליו, אשר לוקח לפחות 5 מ"ר מה-8מ"ר שנשארים לאחר הורדת עובי הקירות...ממש לא משתלם לבצע, אלא אם זה "סליק" למשהו... מבצעים במידרון מה שנקרא 1/2 מרתף כך שחלקו חצוב וחלקו אמור לשבת על המילוי המהודק מהחציבה. לצורך כך עדיף יסוד עובר + רפסודה ולא מיקופיילים (כלונסאות קטני קוטר). גם מהלך המדרגות יכול להיות חלק מהביסוס.

 

[avi5199]

כל התיכנון היה תוצאה מאילוצים

שטח המותר לבניה על המגרש היה מצומצם והחויבתי להשאיר שטח גדול לגינה "שפ"פ" .היתה לי מגבלת גובה מחמירה והגבלה של אחוזי בניה מעל ומתחת לקרקע ... היו דרישות של הועדה למחסן חיצוני שלא היה לי איפה למקם אותו, אלא במפלס תת קרקעי, ולכן הוא מעיין חצי מרתף עם כניסה חיצנית בלבד. היתה דרישה של הועדה לבדיקות מהנדס ביסוס והדרישה למיקרופיל היתה דרישה של מהנדס הביסוס לאחר שבוצעו בדיקות של הקרקע. כרגע אני צריך להעריך את מחיר השלד ואודה לכם אם תעזזרו לי בכך.

 

[בינא]

קבלן שלד+קידוחים+חציבות+איטום+>>

פיתוח+גג+שונות = כדאי לקחת רק קבלן שיעשה אתכם עיסקת חבילה וידאג להכל כולל חומרים אחרת תסתבכו. הקבלן צריך להיות מסוג קבלני השלד שנותן לכם את הכל, כולל הגג, הכנות חשמל ואינסטלציה וכיו"ב. היות והמבנה מסובך, בן 3 קומות + עליית גג ולא כפי שכתבת, כולל עלויות פיתוח לא קטנות, מומלץ לבקש הצעות מחיר מ-5 קבלנים לפחות. הקבלנים יכולים להיות מדלית-אל-כרמל או עוספיה הקרובות, שם יש אוסף של קבלנים כאלה שמביאים בן משפחה קבלן משנה לחציבה, אחר לאיטום ועוד אחד לפתוח...בהצלחה בבחירת האחד ולא חייב להיות הכי זול אלא זה שיש עליו ההמלצות הטובות ביותר... כל הערכת מחיר שננסה לתת לך, לא תועיל כי אתה צריך הצעות מחיר אמיתיות לבצוע.

 

[avi5199]

תודה על התשובה, וברשותך שאלה נוספת

מספר קבלנים שדיברתי איתם (מפרדיס, ומנצרת) לא היו מסוגלים להעריך נכון את העלות של החומרים והעבודות האחרות וקיבלתי הפרשים עצומים של הצעות מחיר לגבי החומרים. בנושא עלות העבודה ההצעות היו די דומות. (ממוצע 130 אלף שח רק לעבודת בנית השלד ) האם זה סביר ? בגלל שהבנתי שהקבלנים לא מסוגלים להעריך את החומרים, אני בודק את האופציה של מפקח בניה קבלן + שלד , הקבלן נותן הצעת מחיר רק לעבודה, בלי פיתוח, ובלי חציבות איטום וגג... על חומרים, חציבות, גג, ופיתוח אני אשלם ישירות לספקים ולקבלנים האחרים. לכל התאומים דואג המפקח. המפקח הוא מפקח מנוסה מאד שבנה עשרות בתים כאלה באזור. האם אפשר לסמוך על שיטה כזאת או שזה מתכון להסתבכות ? ואם כך מה הנקודות הבעיתיות שצריך להזהר מהן?

 

[בינא]

מומלץ לך לקחת את המפקח המנוסה

בוודאי אם הוא בנה עשרות בתים באזור ויש לך את מי לשאול עלי. זה יהיה הכי כלכלי והכי נכון כי כך תחסוך חלק מעלויות הקבלן הראשי (כולל רווחיו) תמורת תשלום למפקח שלוקח פחות מקבלן ראשי אבל נותן לך ביקורת טיב.