Nemesis001
New member
חישוב תשואה - כיצד נסתכל על הוצאות השיפוץ לאורך השנים
היי,
לאחרונה, רצתה בת זוגי לרכוש דירה קטנה להשקעה. לאחר בדיקת בדיקת ריביות ותוך התחשבות במחירי השיא של הדירות ולקיחה בחשבון שעלולה להיות ירידה כלשהיא, הוחלט שאם תמצא דירה באיזור המרכז שתתן 4.5% תשואה שנתית, אפשר לרכוש אותה.
נמצאה הדירה המבוקשת, נרכשה עם מימון בנקאי של 56% בריבית ממוצעת של 1.9% במסלולים המשוקללים. הדירה שופצה ב- 120,000 ש"ח לרמה של "בית מלון", פורסמה למשך חצי יום, ומתוך כל המעוניינים נבחר השוכר המתאים וחוזה יחתם בימים הקרובים. מחיר השכירות המבוקש מהווה תשואה של 4.42%, מספיק קרוב. עד כאן הכל טוב ויפה.
השאלה העיקרית עכשיו היא כיצד מתייחסים לעלות השיפוץ.
מצד אחד, אמר מישהו - רגע, למה השקעתם כל כך הרבה? יקח לכם שנתיים רק להחזיר את עלות השיפוץ. מצד אחד, נקודה הגיונית. מצד שני, נניח והיינו קונים את הדירה כאשר היא כבר משופצת בדיוק באותה צורה, באותו מחיר משוקלל בסופו של דבר, מחיר השיפוץ לא היה נפרד.
לכן לדעתי נכון יותר להסתכל על עלות השיפוץ כחלק ממחיר הדירה ולא כמשהו נפרד.
מצד שני, שיפוץ בניגוד למבנה עצמו, הוא דבר שמתכלה הרבה יותר מהר. אז אם נקצין ונאמר נניח שכל 5 שנים צריך לעשות שיפוץ באותו סדר גודל, ברור לחלוטין שזה שוחק את התשואה לחלוטין ולא משתלם. הדרך הכי טובה היא כמובן להסתכל לאחור בעוד 20 שנה ולעשות חישוב הכנסות בקיזוז כל ההוצאות במהלך ה-20 שנה האלה ולחשב תשואה ממוצעת כוללת.
אבל המטרה היא שתהיה יכולת להעריך בצורה טובה את התשואה העתידית הצפוייה כדי שיהיה ניתן להשוות בין התשואות הצפויות של דירה א' לבין דירה ב' או למסלולי השקעה אלטרנטיבים?
האם יש לכם רעיונות / נוסחאות כלשהן לצורך השיערוך?
נאמר אם שיפוץ כולל מהיסוד עולה 120,000 ש"ח, נניח 15% הם קוסמטיקה, דורשים רענון כל 7 שנים, 25% שהם ריהוט וכלים סניטריים כל 15 שנה, 15% שהם ריצוף וקירות כל 18 שנה והשאר, תשתיות יסוד נניח כל 25 שנה?
המספרים הם סתם דוגמא.
אולי צריך גם לייחס מספרים שונים ביחס לגודל הדירה / מספר הדיירים ולכך שהבלאי הצפוי עולה ככל שמתגוררים יותר דיירים בדירה?
מה דעתכם?
היי,
לאחרונה, רצתה בת זוגי לרכוש דירה קטנה להשקעה. לאחר בדיקת בדיקת ריביות ותוך התחשבות במחירי השיא של הדירות ולקיחה בחשבון שעלולה להיות ירידה כלשהיא, הוחלט שאם תמצא דירה באיזור המרכז שתתן 4.5% תשואה שנתית, אפשר לרכוש אותה.
נמצאה הדירה המבוקשת, נרכשה עם מימון בנקאי של 56% בריבית ממוצעת של 1.9% במסלולים המשוקללים. הדירה שופצה ב- 120,000 ש"ח לרמה של "בית מלון", פורסמה למשך חצי יום, ומתוך כל המעוניינים נבחר השוכר המתאים וחוזה יחתם בימים הקרובים. מחיר השכירות המבוקש מהווה תשואה של 4.42%, מספיק קרוב. עד כאן הכל טוב ויפה.
השאלה העיקרית עכשיו היא כיצד מתייחסים לעלות השיפוץ.
מצד אחד, אמר מישהו - רגע, למה השקעתם כל כך הרבה? יקח לכם שנתיים רק להחזיר את עלות השיפוץ. מצד אחד, נקודה הגיונית. מצד שני, נניח והיינו קונים את הדירה כאשר היא כבר משופצת בדיוק באותה צורה, באותו מחיר משוקלל בסופו של דבר, מחיר השיפוץ לא היה נפרד.
לכן לדעתי נכון יותר להסתכל על עלות השיפוץ כחלק ממחיר הדירה ולא כמשהו נפרד.
מצד שני, שיפוץ בניגוד למבנה עצמו, הוא דבר שמתכלה הרבה יותר מהר. אז אם נקצין ונאמר נניח שכל 5 שנים צריך לעשות שיפוץ באותו סדר גודל, ברור לחלוטין שזה שוחק את התשואה לחלוטין ולא משתלם. הדרך הכי טובה היא כמובן להסתכל לאחור בעוד 20 שנה ולעשות חישוב הכנסות בקיזוז כל ההוצאות במהלך ה-20 שנה האלה ולחשב תשואה ממוצעת כוללת.
אבל המטרה היא שתהיה יכולת להעריך בצורה טובה את התשואה העתידית הצפוייה כדי שיהיה ניתן להשוות בין התשואות הצפויות של דירה א' לבין דירה ב' או למסלולי השקעה אלטרנטיבים?
האם יש לכם רעיונות / נוסחאות כלשהן לצורך השיערוך?
נאמר אם שיפוץ כולל מהיסוד עולה 120,000 ש"ח, נניח 15% הם קוסמטיקה, דורשים רענון כל 7 שנים, 25% שהם ריהוט וכלים סניטריים כל 15 שנה, 15% שהם ריצוף וקירות כל 18 שנה והשאר, תשתיות יסוד נניח כל 25 שנה?
המספרים הם סתם דוגמא.
אולי צריך גם לייחס מספרים שונים ביחס לגודל הדירה / מספר הדיירים ולכך שהבלאי הצפוי עולה ככל שמתגוררים יותר דיירים בדירה?
מה דעתכם?