חישוב תשואה - שאלה מתמטית...
- פותח הנושא womack
- פורסם בתאריך
המוסקיטר האחרון
New member
שאלה תיאורטית? ברוטו או נטו? תשואה בפועל או פוטנציאלית?
בסופו של דבר משקיע אמיתי שןאל את עצמו עם כמה כסף ביד הוא נשאר,
האם ההוצאה של ה 2,000$ תמשיך גם בשנים הבאות או שבאמת מדובר בביש מזל.?
בעקרון, אם מקבלים על הבית 1,000% בחודש, התשואה היא 12%. אבל זאת תשואה פוטנציאלית ברוטו.
בפועל, בגלל ההוצאות, התשואה הייתה קטנה יותר.
לענייננו - אם בעל הבית רוצה למכור את הבית וה 2,000$ היו באמת הוצאות חד פעמיות שלא צפויות לחזור בעתיד, הוא יכול לתאר את הנכס כבעל התשואה של 12%
אבל אם מדובר על הוצאה קבועה (כמו בבתים מחולקים שבעל הנכס משלם את הארנונה) אז התשואה היא 10%
בסופו של דבר משקיע אמיתי שןאל את עצמו עם כמה כסף ביד הוא נשאר,
האם ההוצאה של ה 2,000$ תמשיך גם בשנים הבאות או שבאמת מדובר בביש מזל.?
בעקרון, אם מקבלים על הבית 1,000% בחודש, התשואה היא 12%. אבל זאת תשואה פוטנציאלית ברוטו.
בפועל, בגלל ההוצאות, התשואה הייתה קטנה יותר.
לענייננו - אם בעל הבית רוצה למכור את הבית וה 2,000$ היו באמת הוצאות חד פעמיות שלא צפויות לחזור בעתיד, הוא יכול לתאר את הנכס כבעל התשואה של 12%
אבל אם מדובר על הוצאה קבועה (כמו בבתים מחולקים שבעל הנכס משלם את הארנונה) אז התשואה היא 10%
המוסקיטר האחרון
New member
אכן, מתמטית התשואה שלך הייתה 10%
אבל הפוטנציאל לתשואה בשנה הבאה הוא 12%
כמובן בתנאי שמדובר בהוצאת שהן באמת חד פעמיות.
כי משהו שקורה ברציפות ארבע שנים, הוא כבר לא כל כך חד פעמי..
אבל הפוטנציאל לתשואה בשנה הבאה הוא 12%
כמובן בתנאי שמדובר בהוצאת שהן באמת חד פעמיות.
כי משהו שקורה ברציפות ארבע שנים, הוא כבר לא כל כך חד פעמי..
המוסקיטר האחרון
New member
אגב.. עוד משהו בענין המיסוי בישראל
אם הבית נמצא לדוגמא בישראל, והיית בוחר לשלם מסים על בסיס של הכנסה פסיבית מנכס, אז היית צריך לשלם מס של 10% על כל ה 12,000$ שנכנסו מהשכירות, בלי אפשרות להכיר בהוצאות, כי במסלול זה, לא מכירים בהוצאות.
בישראל, תשלום המס במסלול פסיבי, הוא לא על התשואה ולא על אחוזים, אלה 10% מההכנסה בפועל, בשקלים.
אם הבית נמצא לדוגמא בישראל, והיית בוחר לשלם מסים על בסיס של הכנסה פסיבית מנכס, אז היית צריך לשלם מס של 10% על כל ה 12,000$ שנכנסו מהשכירות, בלי אפשרות להכיר בהוצאות, כי במסלול זה, לא מכירים בהוצאות.
בישראל, תשלום המס במסלול פסיבי, הוא לא על התשואה ולא על אחוזים, אלה 10% מההכנסה בפועל, בשקלים.
יפה. עכשיו אשאל כך....
אתם אומרים שהתשואה היא 10,000 - שהיא הכנסה בשנה, לחלק ל 100,000
שזה 10%.
ואני שואל למה?
אני יכול גם, לחלופין, לראות את הדברים כך:
הבית עלה 100,000 פלוס 2000 הוצאה בלתי צפויה שזה 102,000.
עכשיו נחלק את ההכנסה החודשית שהיא 12,000 ב 102,000 וקיבלנו 11.7%...
מה דעתכם?
אתם אומרים שהתשואה היא 10,000 - שהיא הכנסה בשנה, לחלק ל 100,000
שזה 10%.
ואני שואל למה?
אני יכול גם, לחלופין, לראות את הדברים כך:
הבית עלה 100,000 פלוס 2000 הוצאה בלתי צפויה שזה 102,000.
עכשיו נחלק את ההכנסה החודשית שהיא 12,000 ב 102,000 וקיבלנו 11.7%...
מה דעתכם?
גם סכום מוערך זה לא אבסולוטי
ואם אתה כבר עוסק בספקולציות אז החישוב הנכון הוא להעריך את שווי הבית מידי שנה וממנו לחשב את התשואה.
בכל מקרה, יש חישוב מקובל לחשב שכירות נטו כשכירות שאתה יכול לקבל ב- 11 חודשים (כלומר אתה מראש מוריד חודש שכירות על הוצאות, ימים שהדירה ריקה וכו)
כמה זמן אתה מתכנן להוסיף הוצאות "צפויות" למחיר הדירה? שנה? שנתיים? 10 שנים? לדעתי זה בעיקר לעבוד על עצמך, בפועל יש מצב שיש לך תשואה לא טובה בגלל הוצאות לא צפויות רבות (למשל קנית נכס במצב ירוד אבל במחיר גבוה יחסית) אבל אתה "מעמיס" אותן על מחיר קניית הדירה. נגיד ויש לך כמה שנים כאלה, אתה מספר לעצמך שיש לך תשואה של 10% אבל אז מוכר את הדירה (לצורך העניין נניח שאחרי הוצאות באותו מחיר) כשבעצם כמעט לא הרווחת כלום (כי אתה מתבסס על תשואה עתידית).
בסופו של דבר התשואה היא מה שהרווחת בפועל ולא מה שאתה מתכנן להרוויח בשנים הבאות.
ואם אתה כבר עוסק בספקולציות אז החישוב הנכון הוא להעריך את שווי הבית מידי שנה וממנו לחשב את התשואה.
בכל מקרה, יש חישוב מקובל לחשב שכירות נטו כשכירות שאתה יכול לקבל ב- 11 חודשים (כלומר אתה מראש מוריד חודש שכירות על הוצאות, ימים שהדירה ריקה וכו)
כמה זמן אתה מתכנן להוסיף הוצאות "צפויות" למחיר הדירה? שנה? שנתיים? 10 שנים? לדעתי זה בעיקר לעבוד על עצמך, בפועל יש מצב שיש לך תשואה לא טובה בגלל הוצאות לא צפויות רבות (למשל קנית נכס במצב ירוד אבל במחיר גבוה יחסית) אבל אתה "מעמיס" אותן על מחיר קניית הדירה. נגיד ויש לך כמה שנים כאלה, אתה מספר לעצמך שיש לך תשואה של 10% אבל אז מוכר את הדירה (לצורך העניין נניח שאחרי הוצאות באותו מחיר) כשבעצם כמעט לא הרווחת כלום (כי אתה מתבסס על תשואה עתידית).
בסופו של דבר התשואה היא מה שהרווחת בפועל ולא מה שאתה מתכנן להרוויח בשנים הבאות.
המוסקיטר האחרון
New member
אם אתה שואל ברצינות ולא סתם מתחכם, אז אענה לך.
ראשית, יש להבדיל בין השקעת ההון לבין התשואה.
השקעה ההון היא בדרך כלל חד פעמית וכוללת את כל ההוצאות (כולל מסים, אגרות, עורך דין ותיווך). והשקעת ההון מסתיימת עם הרכישה.
אז לגופו של עניין, השקעת ההון כוללת את כל ההוצאת הנ"ל.
ואתה אכן איכשהו יכול בשנה הראשונה לעבוד על עצמך כמה שאתה רוצה ולהגיד שההוצאה של 2,000 היא חלק מההשקעה הראשונית בנכס...
והסיבה לזה, היא שיש הרבה משקיעים שקונים נכס במחיר נמוך, כאשר הם יודעים שעל מנת להשכיר אותו בתשואה טובה, הנכס זקוק לשיפוץ. וכמובן שההוצאות האלה נכללות בהשקעת ההון הראשונות של הנכס.
אז גם אם ניתן לראות את זה ההוצאה הנ"ל כחלק מההשקעה, הרי זה נכון רק בשנה הראשונה ולא מעבר לזה.
מהשנה השניה והלאה, על מנת לדעת מה התשואה, אתה חייב להתייחס למחיר הנכס בשוק.
והערך ההיסטורי שקנית את הנכס הוא כבר לא רלוונטי לנושא התשואה באחוזים, הנמדדת מדי שנה, לפי ערך הנכס הנוכחי, מול התקבולים שמתקבלים במשך כל השנה.
לכן, אם רוצים לדעת מה התשואה באחוזים, יש לבדוק את ערך הנכס מדי שנה.
אחרת ניתן לדבר עליה במונחים של ערכים כספיים בלבד.
כל השאר זאת התחכמות גרידא.
ראשית, יש להבדיל בין השקעת ההון לבין התשואה.
השקעה ההון היא בדרך כלל חד פעמית וכוללת את כל ההוצאות (כולל מסים, אגרות, עורך דין ותיווך). והשקעת ההון מסתיימת עם הרכישה.
אז לגופו של עניין, השקעת ההון כוללת את כל ההוצאת הנ"ל.
ואתה אכן איכשהו יכול בשנה הראשונה לעבוד על עצמך כמה שאתה רוצה ולהגיד שההוצאה של 2,000 היא חלק מההשקעה הראשונית בנכס...
והסיבה לזה, היא שיש הרבה משקיעים שקונים נכס במחיר נמוך, כאשר הם יודעים שעל מנת להשכיר אותו בתשואה טובה, הנכס זקוק לשיפוץ. וכמובן שההוצאות האלה נכללות בהשקעת ההון הראשונות של הנכס.
אז גם אם ניתן לראות את זה ההוצאה הנ"ל כחלק מההשקעה, הרי זה נכון רק בשנה הראשונה ולא מעבר לזה.
מהשנה השניה והלאה, על מנת לדעת מה התשואה, אתה חייב להתייחס למחיר הנכס בשוק.
והערך ההיסטורי שקנית את הנכס הוא כבר לא רלוונטי לנושא התשואה באחוזים, הנמדדת מדי שנה, לפי ערך הנכס הנוכחי, מול התקבולים שמתקבלים במשך כל השנה.
לכן, אם רוצים לדעת מה התשואה באחוזים, יש לבדוק את ערך הנכס מדי שנה.
אחרת ניתן לדבר עליה במונחים של ערכים כספיים בלבד.
כל השאר זאת התחכמות גרידא.
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd. Forum software by XenForo® © 2010-2020 XenForo Ltd.