ח-500 - הבטחות לחוד ומציאות לחוד.

[פרל דוד]

ח-500 - הבטחות לחוד ומציאות לחוד.

מה לא נכתב בנדון ...ומה כבר לא נאמר ...אך הצלחות המשווקים בשיווק הקרקעות מביא עוד חברות שיווק שנכנסות ורוכשות אופציות כדי למכור את הקרקע בפרוסות קטנטנות.
שוב פרסומת "מרגיזה" ומעצבנת...למרות הכל ...הם מבטיחים "אפשרות לדירה"...בתוכנית "ח-500".
http://webteam.co.il/clients/ortzac...1&cgid={D853CC6F-BC3C-43B6-CF54-E8B82ECE4F45}

"אור צח נכסים" פתחו בלוג בתפוז וכמו כולם החלו לפרסם חצאי עובדות - http://www.tapuz.co.il/blog/net/viewentry.aspx?entryId=2725002
הבעלים שמעון וצחי נהור הם מתווכים מחולון שנשאבו לתחום המכירות החקלאיות וכמו כולם רכשו "אופציה ל - 12 דונם מבעלי הקרקע...הם יעשו "מכה" וימשיכו הלאה.
הם מבקשים "רק" 430 אלף ש"ח ...כנראה ל-100 מ"ר....דירה ? לא תצא מזה בשום מקרה.

כתבה ב"גלובס" על רכישת האופציה אך לאחרונה [בדצמבר 2013] - http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000902773
חברת אור-צח נכסים בבעלות שמעון וצחי נאור, חתמה על הסכם אופציה לרכישת קרקע בשטח 12 דונם בשכונת ח-500 בחולון מחברת רובינשטיין. לחברה ניתן פרק זמן לגבש קבוצת רוכשים לרכישת הקרקע, תמורת סך של 23 מיליון שקל כולל מע"מ. את העסקה ליווה עו"ד ארז ספיר ממשרד עוה"ד נשיץ ברנדס ושות'.

שרשורים שבהם דנו בעתיד ח-500 :

1. http://www.tapuz.co.il/Forums2008/ViewMsg.aspx?ForumId=579&MessageId=169935671#169968237
2. http://www.tapuz.co.il/Forums2008/ViewMsg.aspx?ForumId=579&MessageId=171346596
3. http://www.tapuz.co.il/Forums2008/ViewMsg.aspx?ForumId=579&MessageId=172710970
4. מאה מ"ר לא יניבו לעולם דירה - http://www.tapuz.co.il/Forums2008/ViewMsg.aspx?ForumId=579&MessageId=173464618

 

[פרל דוד]

איך וכמה מתכוונים המשווקים "להרוויח" מהמכירה?

עפ"י הפרסומים רכשו שמעון וצחי נהור 12 דונם במחיר של כ- 23,000,000 מיליון ש"ח המגלמים מחיר של 1,916,666 ש"ח לדונם או 1,916 ש"ח למ"ר.
מחירים אלה ששולמו לבעלי הקרקע [חברת רובינשטיין] מתקרבים למחירי המגרשים בתוכנית 3700 בת"א צפון...כשהתוכנית בת"א מקדימה בשנים לא מעטות את ח-500 והייתי אומר ללא עוררין שהקרקע בת"א נחשבת לכל הדעות כהשקעה טובה יותר...

רווחים פוטנציאליים של המשווקים[חברת אור-צח]
מחיר של 400 אלף ש"ח [כפי שמוצג בפרסומים] עבור רכישת 100 מ"ר [או כמוצע - זכות לדירה] יניבו למשווקים - כ- 4,000,000 מיליון ש"ח לדונם או כ-4000 ש"ח למ"ר, [48,000,000 מיליון ש"ח עבור 12 הדונם]

 

[פרל דוד]

גם בגוש 6090 חלקה 49 מתבצע אותו תהליך.

גוש 6090 חלקה 49 נמצא בלב דיונות ליד שכונת "נחלת יהודה בראשל"צ [ממזרח לכביש גהה]

הגוש והחלקה נמצא בתוכנית שהופקדה בספטמבר 2010 ואין כרגע מועד לישומה בפועל, השטח עדיין ללא כל פיתוח, בחלק מחלקה 49 מתוכנן להיסלל בעתיד כביש תוך שכונתי.
יש לקחת בחשבון הפקעה של כ-60 אחוז.לערך.
100 מ"ר [לפני הפקעה...יש לשים לב] לא מקנה זכות לדירה.
אין כל התחייבות עד לסיום פעולות הועדה בהקשר לתוכנית וקביעת הסדרי חלוקת טבלאות האיזון עפ"י "איחוד וחלוקה שיבוצעו בעתיד, אין שום התחייבות שהקרקע שנמכרת תהפוך לבניה רוויה דווקא [בדומה לתוכנית ח-500 בחולון]
מכירת זכות לדירה בשלב זה ...היא לדעתי מעשה הונאה לכאורה לפי כללי התוכנית הסמוכה שמפורטת בהמשך.

פרל דוד

הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז המרכז 14 יולי 2008
תוכנית - רצ/ 1/ 50/ 52/ 1 :ישוב :ראשון לציון שעת דיון : 10:30

מטרות התכנית :
1. קביעת אזורי מגורים א' ב' ו-ג'.
2. התווית מערכת דרכים חדשה, הרחבת דרכים קיימות, והתווית דרכים משולבות.
3. קביעת שטחים לבניני ציבור, שטחים צבוריים פתוחים, שבילים להולכי רגל.
4. קביעת הוראות ותקנות בניה לאזורים השונים.
5. קביעת חלוקה למבננים לצורך ביצוע התכנית והנחיות להגשת תכניות בינוי, פיתוח ותשתיות לביצוע לכל מיבנן ומיבנן והוראות הבינוי בהם.
6. קביעת הוראות לחלוקה חדשה וכן לאיחוד וחלוקה חדשה ללא הסכמת הבעלים בהתאם להוראות סימן ז' לפרק ג' לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965.

מקום התוכנית :
מחוז : מרכז, מרחב תכנון :ראשון לציון, תחום שיפוט :ראשון לציון, ישוב :ראשון לציון
גושים / חלקות :
גוש 6090 חלקות במלואן: 10 - 24 , 29 - 31 , 33 - 38 , 40 - 46 , 48 - 49
גוש 6091 חלקות במלואן: 59
גוש 6092 חלקי חלקות: 86 , 166
גוש 6092 חלקות במלואן: 130 , 137 , 139 , 141

נתונים כמותיים :
שטח התוכנית : 229.29 דונם
יחידות דיור - תוספת (בתכנית) 1474.00 יח"ד
מבני ציבור - תוספת 71,378.00 מ"ר

הערכת שווי עפ"י דו"ח שמאי מכריע- מ-2 אפריל 2013.
חלקה ( 49 חלק) בגוש 6090, נחלת יהודה , ראשון לציון - תיקון שומה מכרעת - היטל השבחה
http://www.justice.gov.il/NR/rdonlyres/CC1669DD-D3...

עיקרי הדו"ח השמאי :
• 6 יח"ד לדונם נטו
• %55 הפקעות צפויות לצרכי ציבור
• השטח המוערך מהווה 1 דונם בלבד משטח כל החלקה
• הובא בחשבון "מושע "
• הובאה בחשבון דחייה להכנת תכניות מפורטות הכוללת איחוד וחלוקה חדשה

סה"כ הזכויות הצפויות המוקנות לחלק זה יהיו 2.7 יח"ד ממוצעות [לדונם].
לא ניתן בשלב זה לקבוע את סוג יח"ד שיוקצו לבעלים במסגרת התכנית המפורטת , באם יהיו בבניה רוויה או בבניה צמודת קרקע
לצורך חישוב זכויות הבניה , הבאתי בחשבון גודל ממוצע לפי 130 מ"ר ליח"ד המשקף גודל ממוצע , לאור היחס בין סוגי הבניה בתכנית הראשית .
הערה: התייחסות לחלק היחסי של יח"ד צמודות קרקע לפי 0.9 יח"ד צמודת קרקע מתוך 2.7 יח"ד, מלבד היותו מרכיב תיאורטי בלבד, היה מביא להשבחה זניחה ביותר
הבניה המתוכננת באזורי ב ' הינו לצמודי קרקע בלבד , בעוד אזור מגורים ב 1/מיועד גם לבניה רוויה .

אורטופוטו - http://beta.govmap.gov.il?c=FLS/fdp+Xy1bOZG4lv...

תוכנית רצ/1/51/50/1 שאינה כוללת בתוכה את חלקה 49 [מצפון לתוכנית המוצגת]
תקנון תוכנית - http://www.mmi.gov.il/IturTabotData/takanonim/merk...
תשריט 1 - http://www.mmi.gov.il/IturTabotData/tabot/merkaz/4...
תשריט 2 - http://www.mmi.gov.il/IturTabotData/tabot/merkaz/4...
תשריט 3 - http://www.mmi.gov.il/IturTabotData/tabot/merkaz/4...
תרשים סביבה - http://www.mmi.gov.il/IturTabotData/tabot/merkaz/4...

טבלת הקצאות ואיזון [שאינה כוללת את גוש 6090 בתוכה- http://www.mmi.gov.il/IturTabotData/nispachim/merk...
מגורים א'- שטח קרקע בסיסי - 250 מ"ר שווי מוערך - 150 אלף דולר.
מגורים ג' - בנייה רוויה 16.2 יח"ד לדונם, שווי מוערך - 60 אלף דולר, מגרש מסחרי - 550 דולר למ"ר.


הנה גם כאן מדובר על תוכנית לטווח ארוך ולא ברור מה הזכויות המוקנות בעתיד לאלה שירכשו "זכות" ללא כל סיכוי לממשה כדירה.