המלצה בשומה נגדית בדרישת דמי הסכמה
שלום רב,
קשה לקבוע האם יש טעם בהגשת שומה נגדית לרשות מקרקעי ישראל, מבלי לבחון את השומה שערך שמאי הרשות. יחד עם זאת, אתן כדוגמא את משרדי, אשר ערך מאות שומות נגדיות שהוגשו לרשות, ולא זכור לי אף תיק בו לא ניתנה הפחתה כלשהי. חלק מההפחתות שנתקבלו היו גדולות יותר וחלקם פחות,
ובשביל לבחון כדאיות כלכלית להגשת שומה נגדית יש ראשית לעיין בשומה.
נקודה חשובה שיש לזכור היא ששמאי הרשות מתוגמל בשכ"ט יחסית נמוך לכל חוות דעת שהוא עורך. שכר טרחתו לא מאפשר לו סקירת כל השומות המכריעות שנעשו במושב, ו/או פסיקת קודמות של ועדת ההשגות של רמ"י.
מנסיוני במושבים, גם לבעלים שגר בנכס עשרות שנים ומכיר את התושבים,
יש אפשרות לתרומה גדולה מאוד בניתוח העסקאות במושב, שכן לא תמיד הדיווח למס שבח תואם למציאות.
בקיצור, שמאי מטעמך ששכר טרחתו עבור עריכת חוות דעת גבוה יותר משמאי הרשות (ותכף נגע גם בנקודה זו), יכול להקצות שעות עבודה רבות יותר בתיק, ומכאן בדרך כלל גם מתגלים נתונים ושיקולים נוספים, שלא הובאו בחשבון בשומת רמ"י, המובילים להפחתה בדמי ההסכמה.
לעניין זהות השמאי הנבחר:
א. תבחר אך ורק שמאי שעובד מול רמ"י ומכיר את הנהלים שלהם וההחלטות המתחדשות. מספיק שתעיין בכמות ההחלטות שהוציאה רשות מקרקעין ישראל בשנה האחרונה ותבין ששמאי שלא מתעסק יום - יום ברשות לא יכול להישאר מעודכן.
ב. תבחר שמאי בעל ניסיון בשומות במושבים. עקב דיווחים שגויים למס שבח, ועסקאות רבות המדווחות במחיר נמוך מהמחיר האמיתי (בין היתר בגלל מיסוי גבוה) קיימת שונות עצומה בערכי השווי שמקשה על ניתוח השוק.
ג. זכור - זול עולה ביוקר. שכר טרחתו של השמאי הינו אחוז בודד מסה"כ דמי ההסכמה שנתבקשת לשלם. אני לא אומרת לבחור את השמאי היקר ביותר,
אך בהחלט ממליצה לבחור בשמאי שמותיר אצלך את הרושם הטוב ביותר.
שכר טרחת השמאי אמור להוות אחוז מסויים משיקול הדעת הסופי,
אבל ברור לכולנו שתוצאתו הסופית חשובה כפליים מעוד כמה שקלים בודדים לשכר טרחתו.
ד. האתיקה השמאית לא מאפשרת לשמאי לגבות את שכר טרחתו באחוזים מההפחתה. שמאי מקרקעין אמור לעשות עבודתו נאמנה, מבלי קשר לתוצאת השומה.
יחד עם זאת, אני לא חושבת שיש שמאי שלא עבד אי פעם בחייו עם אחוזים מההפחתה, כולל שמאים בכירים ומוכרים. שיטה זו מאפשרת מצב של Win - Win לשני הצדדים. לא הייתי שוללת על הסף את השיטה אבל הייתי דורשת לפחות הצעה חלופית במחיק פיקס (ומכאן תוכל להסיק מהו צפי ההפחתה של השמאי.
ה. היה ותתעניין אתה מוזמן בחום לפנות למשרדי, להעביר לעייננו את השמאות שקיבלת ונשמח לייעץ האם קיימת עילה להגשת שומה נגדית ולהגיש הצעת מחיר נוספת לעיונך.
ו. בנוסף אתה מוזמן להפנות אלי את רשימת השמאים שהגישו לך הצעת מחיר ואנסה לסייע בבחירת המומלץ מבניהם, ע"ס נסיוני האישי.
בברכה,
עורכת דין ירדני לילך, שמאית מקרקעין.
