ייעוץ בנושא זכאות למשכנתא במחיר מטרה

[Commander Bauer]

ייעוץ בנושא זכאות למשכנתא במחיר מטרה

שלום חברים,

אתמול קיבלתי הודעת זכייה בפרויקט בראש העין! לצערי אלו בניינים של 5 חדרים בלבד, במחירים בין 1.2 ל 1.3 מיליון (כתלות בגודל, מחסן, חניות).

מחיר השוק באיזור זה הוא בסביבות 1.6-1.7 מיליון.

היום הבנקים למשכנתאות לא עובדים, ואני מאוד מנסה לברר איך הדברים עובדים בנושא, יש לי כמה שאלות:

1. האם אפשרי לקבל את ה 75% מהמחיר האמיתי? זאת אומרת 75% מ 1.6 מיליון? הייתה כתבה על כך שמשרד האוצר ובנק ישראל הסכימו לאפשר בדיוק את זה לזוכי מחיר למשתכן! לא הייתה מילה על מחיר מטרה, אבל אני מאוד מקווה שכן.
2. חבר שלי אומר שאפשרי לקבל מימון מלא, אם משעבדים דירה של ההורים (או חלק ממנה) בשווי ההון העצמי החסר.


האם מישהו יכול לייעץ לי בנושא בבקשה?

תודה!

 

[גיל חיו לוי]

תשובות

1) לא דיברו על מחיר למטרה שאפשר לקחת 75% ממחיר הדירה בפועל .
דיברו רק על מחיר למשתכן בלבד.
2)
אפשר לשעבד דירה ולקבל ממנה עד כ50% אם היא ללא משכנתא.
ואז את השאר במשכנתא שזה אומר מימון מלא .
הריביות יהיו גבוהות בהתאם .
וגם צריך לעמוד ביעד החזר שלא בטוח שתצליח לעמוד בו.
מה הסיבה שאתה מחפש לקנות בית במימון מלא עם מינוף כזה?
אין לך הון עצמי בכלל? מה המשכורת שלך?

 

[Commander Bauer]

שאלת הבהרה ותשובות

תודה גיל, זה בוודאות? אין סיכוי שיעשו את זה גם למחיר מטרה? איפה הפרסום הרשמי? חוץ מכתבות לא מצאתי את זה באתרים רשמיים...
&nbsp
לגבי שעבוד דירה - ומה אם יש עדיין משכנתא על הדירה? אפשר לשעבד פחות מ 50% מהדירה? נגיד 25% או משהו?
&nbsp
הסיבות שאני מעוניין בזה הן:
1. זכינו בהגרלה - מדובר פה במתנה של כ 400 אלף שקל נטו, ואני מעוניין לתפוס את ההזדמנות הזו.
2. אני לא מתכוון לחיות שם (אני בכלל בהליכי הגירה לקנדה) - אבל אני מעוניין לשים את הדירה להשכרה, ונגיד אקבל 4 אלף שכירות, אשלים עוד אלף וקצת על המשכנתא - אבל לפחות ככה אני לאט לאט משלם את המשכנתא ומקבל בסוף נכס נקי שלי, ולא רק מממן בשכירות מישהו אחר! זה הסיבה העיקרית למה כן לקחת את ההזדמנות הזו.
&nbsp
הבעיה שלי שאני לא יכול לגעת בכסף הנזיל שלי (כ 100 אלף) לצורך זה, שכן הם משמשים להוכחת יכולת כספית להגירה, עד שאקבל ויזות בדרכון לפחות, ולכן מחפש דרכים לא לפספס את המציאה הזו...
&nbsp

 

[גיל חיו לוי]

הסבר

במידה והדירה של ההורים שווה כ1M ונותרה משכנתא של כ200 אלף.
יהיה אפשר לשעבד כ300 אלף עד כ50% ממנה.
לפי מה שציינת הסיכוי שלך להצליח לרכוש את הדירה הוא אפסי מכמה סיבות :
1) אתה צריך לעמוד בהחזר של עד כ40% מההכנסה שהבנק לא לוקח בחישוב את השכירות של דירה ראשונה שתרכוש .
2) כרגע לא פורסם על מחיר למטרה זה אומר שאתה צריך
השלמה שנניח שיש לך 100 אלף פנויים ל25% מימון מ1.3M
חסר 225.000 שקל רק להון העצמי שתצטרך הלוואה או לשעבד את הדירה של ההורים.
ובנוסף אחריי זה משכנתא של כ975.000.
זה מינוף גדול מידי ותצטרך משכורת שאם הייתה לך סביר להניח שלא היית בהליך לעבור לקנדה.
לצורך החישוב שתבין כמה הסיכוי שלך הוא מאוד אפסי
נניח שרק על הלוואה אתה תחזיר כ1500
ועל המשכנתא תצטרך כ5000 מינימום למשכנתא נורמלית.
6500 החזר חודשי על מנת לעמוד ביעד אתה צריך משכורת של
בערך 17.000 שקל נטו.
מה יקרה במידה והדירה לא תושכר?
איפה כל ההוצאות הנוספות של הדירה שזה מחיר התחלתי ויש לך עוד המון הוצאות שלא לקחת בחשבון(עורך דין/הוצאות משכנתא /מזגנים/ריהוט ועוד הרבה )
אם היה לך 30%-40% מהדירה והיית צריך משכנתא שיכלת לעמוד בה
זה היה כנראה מתנה.
זה לא מתנה לדעתי לך.
בנוסף גם אם יכלת לקחת 90% משכנתא היית צריך 130 אלף מינימום
ובנוסף לקחת משכנתא שהיא כמו החישוב שציינתי לך ואפילו יותר להחזר הראשוני.
וכל ההוצאות הנוספות שצריכות לבוא מההון העצמי.
&nbsp

 

[רימון חייט]

תשובות

1. אכן האפשרו למשכן לפי מחיר שוק ולא לפי מחיר רכישה הינה הטבה של מחיר למשתכן ולא מחיר מטרה.
&nbsp
2. חברך צודק, אפשר לקחת שתי משכנתאות: אחת על הדירה הנרכשת ואחת על דירת ההורים. במקרה של אי תשלום גם אתה וגם ההורים תישארו ללא דירה.
&nbsp
שים לב שהבעיה עם משכנתא הינה ממש לא לקבלה. הבעיה הינה לשלמה. אם אתם בלחץ כה רב לגבי הון עצמי שימו לב היטב לסיכונים של משכנתא באחוז מימון גבוה .
בצעו ובאמצעות יועץ בלתי תלוי תחזית החזרים עתידית עם עליית מדד וריבית מתונים.
&nbsp
בבנק אין אפשרות לקבל מידע זה והוא קריטי.
&nbsp
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611

 

[Commander Bauer]

כמה עולה ייעוץ אצל יועץ בלתי תלוי?

והאם יש המלצה למישהו? עדיף באזור הדרום, אך במרכז גם בסדר.
&nbsp
מבירור נוסף עם אמא שלי, היא לא רוצה לעשות שעבוד (גם אם אפשר) כי היא לא רוצה שלא תהיה לה אפשרות למכור אם היא רוצה לעבוד דירה...
&nbsp
אני רוצה להבין בדיוק מה האופציות דרך הלוואות שונות להגיע להון עצמי, ולמה לא נותנים הערכה לפי מחיר שוק למחיר מטרה, אבל כן למחיר למשתכן? דווקא במחיר מטרה שני שליש מהדירות נמכרות במחיר רגיל! ככה שמחיר השוק יישאר גבוה...

 

[רימון חייט]

אתה "משוחח" עם יועץ בלתי תלוי

אין כל בעיה למכור נכס משועבד. מהכספים
שמקבלים עבור המכירה פורעים את המשכנתא ומוכרים.
לחילופין אתה יכול לבדוק בבנק הלוואות מסחריות
הלוואות אלו יקרות יותר וקצרות ולכן דורשות החזר חודשי גבוה.
&nbsp
מעבר לזה יש צורך בבירור מקיף יותר שלא ניתן לבצע באינטרנט.
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611


&nbsp

 

[evic121]

ההטבה תקפה גם במחיר מטרה

היי, להלן התייחסות רשמית המבהירה שהטבת המשכנתא הקיימץ במחיר למשתכן תעמוד לטובת הזוכים גם במחיר מטרה.

 

[Commander Bauer]

תודה! זה ממש מעודד, אבל האם הוציאו הנחייה רשמית לבנקים?

בלי הנחייה רשמית, הרי הבנק ישלח אותי לאותו עורך דין לקבל את המשכנתא...

 

[evic121]

כנראה שתצא עם התקדמות מחיר למשתכן

לא משהו שאני מצאתי, אבל כנראה שעם סגירת מכרזי מחיר למשתכן הראשונים תהיה האצה בתהליך ותפורסם ההוראה שתהיה תקפה גם לגבי מחיר מטרה. אם אתה צריך משכנתא מחר בבוקר, אז כנראה שזה לא יעזור במקרה שלך...

 

[Commander Bauer]

דיברתי עם בנק ישראל, אומרים שיש כבר טיוטא

וכנראה בעוד כחודש+ תצא ההוראה.. נראה.
היום אקבל לוח זמנים ואז נבין עד כמה הנושא ריאלי.

 

[evic121]

אשמח לעדכון

יהיה מעניין לדעת מתי מתכננים לפרסם את ההוראה עפ''י הלו''ז שלהם

 

[Commander Bauer]

לפי מה שידוע לי כיום ב 1 למאי ההוראה אמורה לצאת

וגם תשים לב פה:
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001118871
&nbsp
לקטע הזה:
תאגיד בנקאי רשאי לבסס את שווי הנכס על הערכת שמאי במועד אישור ההלוואה. על הערכת השמאי להביא בחשבון את כל הפרמטרים הרלבנטיים לדירה בפרויקטים מסוג זה, בין היתר: התייחסות לסוג הפרויקט ומאפייניו, אוכלוסיית היעד, המפרט הטכני של הדירה, היקף הדירות החדשות הנמכרות באזור במחיר מופחת וכיוצ"ב.