ייעוץ בתמהיל רצוי, ריביות והלוואת גישור

[ניקו226]

שלום לחברי הפורום היקרים,
אנו בני זוג בני 39-38 עם 4 ילדים. הכנסה חודשית נטו משותפת של כ-34,000 ש"ח. מכרנו את הדירה שלנו ב-2.115 ש"ח ומעוניינים לרכוש בית ב-3.2 מיליון ש"ח. לאחר סילוק המשכנתא על הדירה (497,000 ש"ח) ניוותר עם הון עצמי של 1.6 מיליון ש"ח, כך שנצטרך לקחת משכנתא של 1.6 מיליון ש"ח. יכולת ההחזר נעה בין 7000-8000 ש"ח (מעדיפים לכיוון 7000 ואפילו פחות גם על חשבון הארכת תקופת ההלוואה). חשבתי על תמהיל של כ-800000 פריים, 500000 משתנה לא צמודה ו-300000 קל"צ ל-30 שנה. האם התמהיל מומלץ והגיוני? האם יש תמהיל אחר מומלץ יותר (במשכנתא הקודמת לקחנו 2/3 קל"צ ושליש בפריים - אבל כעת לא אוכל לשלם החזר שכזה)? אילו ריביות אני צריך לשאוף להגיע?
בנוסף, ככל הנראה אצטרך לקחת הלוואת גישור שכן הפינוי שלי מהדירה הוא בד בבד עם הכניסה לבית החדש. איך עובדת הלוואת הגישור? מה העלות הנוספת שעליי לקחת בחשבון במסגרת הלוואת גישור?
אני מודה מראש לכל העונים.
nag

 

[82little]

לפי הרגולציה חייבים לפחות שליש בקבועה.

זו תהיה משכנתא יקרה ושווה לבדוק אם ניתן לעלות קצת בהחזר החודשי. אולי בכל זאת לפחות 8 א ולא 7 א.?

ואולי יש כספים עוד כמה שנים שיאפשרו להקטין ההחזר או לקצר את ההלוואה.

נראה די מסוכן לקחת פריים מעבר לשליש אבל אם יש לכם איזה שהוא גיבוי למצב שהריבית תעלה אז אפשר... ויש מצב שתוכלו להקטין כך ההחזר החודשי ולחסוך בריביות.

כדאי לנסות להפריד בין שליש פריים לבין מה שמעבר...

השתמשו במחשבון משכנתא להשוות בין התמהילים וקראו כמה עשרות מודעות בפורום להבין את העקרונות המוצעים ולקבל החלטות. בהצלחה.

 

[ניקו226]

תודה רבה על המענה.
מספר שאלות הבהרה - מדוע העלאת הפריים מעבר לשליש מביאה למצב "די מסוכן". ברור שהריבית יכולה להעלות אבל העובדה שבנק ישראל הסיר את מגבלת השליש, לא מלמדת שהסיכון סביר? אם אקח משכנתא בשליש פריים המשמעות היא העלאה ניכרת בהחזר החודשי לא? מה כוונתך ב"כדאי להפריד בין שליש פריים לבין מה שמעבר" באיזה מובן להפריד?
אני מבין שכדאי להתאמץ ולהעלות את ההחזר ל-8000 ש"ח. האם יש רעיונות לתמהיל חלופי לזה שחשבתי? מהן הריביות שעליי לשאוף להגיע אליהן?
שוב תודה

 

[82little]

אכן, בנק ישראל שיקלל מחדש את הסיכונים וסבור שניתן לעלות בפריים וכך לאפשר ללווים לחסוך בהחזרים החודשיים ובכלל הריביות. זה סימן טוב אבל בכל זאת צריך להסתכל על כל מקרה לגופו ובמקרה שלכם המשכנתא מראש גבוהה וההחזר החודשי משמעותי כך שרק אמרתי שזה מצב די מסוכן. אם יש גיבוי מסויים של תוכנית ב' במקרה שהריבית תעלה אז זה בסדר וברור גם שבמסגרת פורום כזה אי אפשר לדעת את הפרטים ואת הנואנסים בשיקולים. הכל בערבון מוגבל וזה רק נותן קריאות כיוון כלומר מה כדאי לשים לב...

אז יש מקום להתחיל כך : שליש פריים ל 30 שנים. עוד שליש קלצ שאולי תצטרכו גם אותו להאריך מעבר ל 20 שנים וזה חבל כי הריבית תהיה גבוהה ואם תרצו לשנות עמלת ההיוון עלולה להיות גבוהה. ואז השליש הנוסף להתלבט אולי אכן עוד שליש בפריים, או במלצ, או אולי שישית בפריים ושישית נוספת במלצ . בדקו שוב את הסיכונים ואת המשמעויות בעזרת מחשבון. מה המשמעות עם ריבית הפריים למשל תעלה ב 2 אחוזים... אולי באופק יש לכם איזו קרן השתלמות ואז לכל היותר תשתמשו בה להקטין בחזרה את ההחזר וכו'.
לגבי ריביות כדאי קודם לבנות תמהיל מתאים, לבחון לאור אחוזי המימון וההחזר החודשי ומצב משפחתי וכו' ואז להעריך מה ניתן לשאוף. ובסופו של דבר הכי חשוב זה ההשוואה בין הבנקים השונים. להכין אותו תמהיל ואותו תיק לכל הבנקים שהולכים אליהם ולהשוות ולנהל משא ומתן... זה המבחן המעשי...

מבחינת להפריד בין השליש פריים למה שמעבר זה קשור גם לאופן שבו הבנקים או חלקם פועלים בעקבות הרגולציה החדשה של בנק ישראל. חלקם מעלים למשל את הריבית לכל הפריים. חלקם מאפשרים לקחת שליש בריביות שהיו נהוגות ורק את השליש הנוסף או חלקו מייקרים. לדעתי, מבחינת המשא ומתן עם הבנק ומבחינת הגמישות לגבי ההמשך עדיף לכם לבקש תמהיל שבו שליש פריים ובו הריבית אמורה להיות טובה כמו שהייתה ואז להתמקח על כל חלק של הפריים שהוא מעבר לשליש ושהוא יהיה נניח ל 25 שנים.... זה עשוי להיות בפריים מינוס 0.4 במקום מינוס 0.7 או כל מיני ווריאציות. אף אחד לא מכיר מה קורה בכל בנק אבל אפשר לקרוא בפורומים ובתקשורת על התנודות הללו, וגם על כך שבנק ישראל ביקש עתה לקבל לידיו את כל התיקים. בנק ישראל מבקש אם כן לראות מה הבנקים עושים ולנסות ללחוץ עליהם לאפשר ללקוחות ליהנות מהאפשרות לקחת בפריים מעבר לשליש ולא להעמיס את כל הסיכון על הלווים. נראה שגם בנק ישראל מוטרד מכך שהבנקים, חלקם, ממסמסים את המהלך בעזרת ריבית גבוהה על הפריים שמעבר וזה מעקרת במידה רבה את המהלך.
בהצלחה.

 

[82little]

עוד הערה : אם אפשר את הקלצ ל 15 שנים גם יעזור. לדעתי.
כלומר 533 א' פריים ל 30 שנים
533 א' פריים או מלצ ל 25 שנים
534 א' קלצ ל 15 שנים
בהצלחה

 

[ניקו226]

תשמע, אתה עשר!
תודה רבה על העצות והסבלנות. אתחיל לרוץ בין הבנקים ואתייעץ כשיהו לי הצעות קונקרטיות.
שוב תודה