ייעוץ - גרירת משכנתא + הגדלה לנכס חדש

[Noam.R]

שלום לחברי הפורום המוצלח, לפני 7 התייעצתי פה ולקחתי משכנתא מוצלחת, הפעם אני מתכוון למכור ולרכוש נכס חדש.
יתרת משכנתא 520K בבנק פועלים קיימת על נכס קיים יחיד שיימכר ב 1.8M
תמהיל קיים:
- 202K פריים מינוס 0.9 לעוד 233 חודשים (החזר חודשי של 924 שח לעוד 19.4 שנים)
- 316K קל"צ 2.25 לעוד 135 חודשים (החזר חודשי של 2,633 שח לעוד 11.25 חודשים)
סה:כ החזר היום 3,557 שח

נכס חדש סה"כ עולה 2.7M הבית החדש מוכן, מדובר בעסקה 2 תשלומים (חתימת חוזה וקבלת מפתח)
הוצאות נילוות מעבר לעלות הבית (כולל כל המסביב, מס רכישה, הובלה, עו"ד, תיווך, גינה, מזגנים, שער וכד): 280K
הון עצמי: 500K
קרן השתלמות בעוד שנה: 120K
משכנתא נידרשת סה"כ (כולל ההלוואה שקיימת היום): 1.08M (בדיוק 40% משווי הכנס בהלוואה)

הכנסות: כ 25K, שלושה ילדים (2 סיימו גנים פרטיים, 1 מתחיל)
אשמח להמלצות (טרם עשיתי סיבוב בנקים, קודם אשתמש בהון שלי לתשלום ראשון):
1. האם כדאי לנייד את המשכנתא או להגיע לבנק עם הצעה למחזר הכל (אולי יהווה טריגר לבנק לשפר תנאים)
2. במידה וארכוש את הבית החדש לפני מכירה הישן, מה הפרוצדורה בדגש על לוחות זמנים להחזקת 2 בתים, אחוזי מימון, שימוש בהון עצמי, ותנאי משכנתא
3. אשמח לקבל תמהיל כללי להבנה - כמובן שאבצע פגישות ואתחיל מו"מ

תודה

נועם

 

[82little]

קצת מורכב אבל לא נורא... שבו עם דף נייר ועיפרון ועשו סימולציות מתאימות במחשבון.
מה ההחזר החודשי המקסימאלי כרגע? 6500 שח? בכל אופן החליטו על זה מראש ובנו את התמהיל בהתאם.
לוח הזמנים שלכם לא היה ברור. מתי צריך כבר לשלם על הבית החדש.

בכל אופן, בנו תמהילים לשתי המשכנתאות:
ראשית, המשכנתא המיועדת לבית החדש 360 א' פריים ל 30 שנים, 360 א' משתנה לא צמודה ל 20 שנים, 360 א' קלצ לקצר ככל הניתן, מניח שזה יהיה בסביבות 11 שנים.

שנית, קבלו הסכמה עקרונית למצב שבו תצטרכו לקחת הלוואת גישור עד שתמכרו את הבית הנוכחי. גם זה עשוי להיות בחלוקת שליש שליש שליש או שליש פריים ועוד שני שליש קלצ. ? צריך לקחת למספיק זמן כדי שתוכלו למכור במחיר האופטימלי את הדירה הקיימת. בהלוואה הגישור בדרך כלל משלמים רק את הריבית ובסוף מסלקים את הקרן.

עוד נקודה חשובה: היות ועשוי להיווצר מצב של תשלום גם של המשכנתא על הבית החדש וגם הלוואת הגישור יש מצב שצריך להגדיר מראש שהלוואת המשכנתא הרגילה כולה או חלקה תהיה בגרייס כלומר דחיית תשלומי קרן. אפשר שרק החלק של הקלצ בגרייס יספיק. הכוונה שגם כאן תשלמו רק על הריבית וזאת כדי לאפשר תשלום של שתי המשכנתאות במקביל. כמובן צריך מספיק זמן לגרייס ובלי לחץ אבל קחו בחשבון שזה מייקר כמובן את ההלוואה כי בנתיים תשלמו רק נניח את הריבית. אפשר לבקש גם לא לשלם את הריבית אבל אז בסך הכל הריבית תתחלק מאוחר יותר על שאר השנים וההחזר יהיה יותר גבוה...

היות ומדובר בשתי הלוואות ובעם מרכיב של גישור וגרייס ברור שצריך לעשות חישובים בעזרת המחשבון ולהתחשב בהחזר החודשי האפשרי לכם לאורך כל התקופה.

בנו על כך שאחרי שנה מחזירים 120 א' מהקרן השתלמות. זה יהיה במסגרת הלוואת הגישור?

לגבי הגרירה האפשרית. הריבית הנוכחית בפריים טובה אבל היות וצריך להאריכה כדי לחסוך בשאר המסלולים מסופק אם תוכלו לגרור אותה במסגרת תמהיל טובה. יש לקוות שתצליחו במשא ומתן להשיג משהו דומה... הקלצ בריבית סבירה אבל ממילא צריך סכום זה ועוד סכום במשכנתא החדשה וסביר שתוכלו לקבל ריבית דומה אז לא חושב שתצטרכו ממש לגרור אותה. דברו עם הבנק אחרי שתעשו את הסימולציות שלכם.
ובכללי בזמנים אלו יש לנקוט, אני חושב, משנה זהירות בנוגע למכירת הדירה הנוכחית, להיכנס לכל הענין רק אם יש לכם מספיק אינידקציות שתצליחו למכור את הדירה הנוכחית ובמחיר נכון.
בהצלחה.