ייעוץ תמהיל למשכנתא ראשונה

[יוסף חיים26]

רעיונות טובים בעיני.

יש כל מיני פתרונות לחסוך.

 

[החיימשלנותותים]

ייעוץ תמהיל למשכנתא ראשונה

שלום לפורום הנכבד!
אני עוקב מזה זמן מה אחר הפורום על מנת ללמוד כמה שאני יכול, אבל יותר מאשמח לקבל את הייעוץ של האנשים הרבים המבינים בתחום לפני שאני סוגר החלטה כ"כ גורלית.
הנה הנתונים הרלוונטיים לפי הבנתי:
אנחנו זוג (+4) וגרים בשכירות כבר כ-8 שנים.
נכון לעכשיו יש לנו הכנסה משותפת של כ-19,000.
אנחנו רוצים לקנות דירה בשווי 1,200,000, 75% משכנתא, והון עצמי שבנוי רובו מהלוואות מההורים/חברים (קרי-הלוואות לזמן רב, ללא ריבית, עם החזר נוח שיתחיל רק עוד כמה שנים). בנוסף יש לנו עוד כמה הלוואות שמסתיימות בעוד כשנתיים, עם החזר חודשי נוכחי של כ-1,500 ש"ח.
התמהיל שהציעו לנו הוא כדלהלן:
300,000 קל"צ (ריבית משוערכת של כ-4.85%) לכ-25 שנים.
300,000 צמודה, משתנה כל 5 שנים (ריבית משוערכת של כ-3.6% לכ-25 שנים.
270,000 פריים (ריבית משוערכת של כ-1.3%) לכ-30 שנים.
ואחרון חביב- 30,000 קבועה צמודה (ריבית משוערכת של כ-3%) לכ-10 שנים.

אשמח לחוות דעת מושכלות לגבי התמהיל הזה ביחס למצבינו.
אם צריך עוד פרטים ששכחתי אוסיף בשמחה כמובן.
תודה רבה רבה!

 

[salachshabati]

הבעייה איננה התמהיל אלא ההתנהלות הפיננסית עד כה

שגרמה לכם להיות ללא הון עצמי "אמיתי".
&nbsp
כמה אתם משלמים כיום שכירות?
&nbsp
למה יש לכם הלוואות ?
&nbsp
האם אתם מוכנים להחזר חודשי של 6500 שקל?

 

[החיימשלנותותים]

המצב הוא נתון

ברור שיש בעיה במצב הנתון. אבל לא הייתי קופץ למסקנות שיפוטיות לגבי "ההתנהלות" עד כה, שכן מצבם הסוציו-אקונומי של אנשים שונים איננו פונקציה בלעדית של "התנהלות פיננסית". ההיסטוריה איננה רלוונטית ומספיק לדעת שהתחלנו במצב הרבה פחות טוב ובנינו את עצמנו בעמל עד שהגענו למצב הנתון. אז רק עליו יש מה לדבר מכל בחינה פרקטית.
ואם בפרקטיקה עסקינן:
שכירות כיום כ-2500 ש"ח, בחסד של חוזה ישן ולא "מעודכן" למחירי השוק.
מוכנים להחזר של כ- 6500. זה מה שהכווין אותי למשכנתא עם החזר חודשי של כ-4500 (פלוס קצת פחות מ-2000 לסגירת הלוואות). בעוד כשנתיים לא יהיו לנו עוד חובות "רשמיים", ונוכל להתחיל להחזיר את ההלוואות של ההון העצמי למשפחה וחברים במקביל למשכנתא, שוב בסכום כולל של כ-6500 בחודש.

אז אפשר לשאול כך:
בהינתן זה שאני חושב שהמשכנתא צריכה להיות סביב ה-4500 ש"ח בחודש (ואפשר קצת יותר אם זה מייצר דלתא משמעותית איכשהו), האם התמהיל הנ"ל סביר?

שוב תודה!

 

[Fitch]

לא. לא ניתן 900K עם החזר 4.5K

 

[רימון חייט]

המצב נתון אך עלול להיות גרוע בהרבה

ממליץ לכם לקחת כמה שעות רק שניכם ביחד.
חישבו ולאחר מכן ענו בכנות על השאלה הבאה:
אם כאשר הוצאות הדיור היו 2500 שקלים לא נשאר לכם כל עודף,
מה יקרה לכם כאשר הוצאות הדיור יעלו ל- 6500 שקלים לחודש?
&nbsp
יתכן שכדאי להיעזר גם באיש מקצוע שיראה לכם את המספרים
בצרה ברורה יותר
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://goo.gl/4HGW5v
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611 [email protected]
&nbsp
&nbsp
&nbsp

 

[החיימשלנותותים]

הבהרה קלה לשאלה

אני רואה שאני לא מצליח להבהיר מספיק את השאלה, אז ארחיב טיפה:
המשכורת הנוכחית שלי הינה כ-5000 ש"ח לחודש יותר מאשר עד לפני שנה וחצי בערך. (הייתי חייל בחובה, אחרי דחיית גיוס, מכינה קדם צבאית, לימודים במסגרת עתודה וכו'). המשכורת הנוכחית שלי הינה המצב הנתון ויש לה פוטנציאל לעלות אבל אני לא חושב שהיא תרד באף מתאר סביר סטטיסטית.
במהלך השנה וחצי האחרונות חסכנו את רוב ה-100,000 "הון עצמי אמיתי" שלנו.
חישובי אצבע פשוטים מראים שבעצם חסכנו בתקופה זו כ-5000 ש"ח בחודש בממוצע (בפועל קצת פחות מסיבות שונות).
אז אני חושב שנוכל להתמודד עם 6500 בחודש. ואני חושב שלהמשיך להתייחס להיסטוריה הפיננסית באמת לא תועיל. ולכן אני שואל שוב באופן מאוד ספציפי:
בהינתן הוצאת מטרה חודשית של כ-4500 ש"ח במסגרת משכנתא על סך 900,000-האם התמהיל הנ"ל סביר או לא?
אם לא אשמח לקבל הצעות תמהיל יותר טובות!
סתם לומר-"אויויוי איך הגעתם למצב כזה", או "תמהיל גרוע, תחשבו שוב", ממש לא מועיל לי (וגם לא כ"כ מכבד אף אחד פה, אבל זה עניין אחר).
אני מבין שהתגובות נובעות ממקום מאוד אכפתי, אבל באמת שאשמח לייעוץ יותר פרקטי...
ושוב תודה מראש.

 

[salachshabati]

ייעוץ יותר פרקטי:

בוא תחזור אלינו עם הצעה אמיתית מבנק אחד או שתיים.
&nbsp
האם לקחתם בחשבון הוצאות נלוות לרכישת הדירה ( כולל רענון או שיפוצון )
&nbsp
ריהוט, מזגנים, עו"ד, תיווך, ביטוחים, ארנונה יותר גדולה, וועד בית ?
&nbsp
( אנחנו בסה"כ רוצים למנוע ממך אסון כלכלי )

 

[חובטת שטיחים]

המצב שלכם מעולה, למה לזוז.

אם לא מעלים לכם את שכר הדירה (או אפילו אם מעלים ב-1000 ש"ח), אתם מצליחים להחזיר חובות ועוד לחסוך 5000 ש"ח בחודש - לאן אתם ממהרים? תחכו שנתיים, בנתיים תסיימו את החובות, תחסכו מספיק כסף בשביל שלא תצטרכו לקחת הלוואות ממשפחה וחברים ואז תקנו את הדירה בראש שקט ועם משכנתא שמתאימה למידות שלכם.
לי נשמע שהזמן שלכם לקנות דירה עדיין לא הגיע.
אתם צעירים וחרוצים, בעוד שנתיים מצבכם יהיה כנראה יותר יציב וטוב, שמועות אומרות שגם מבלון הנדל"ן יצא קצת אויר, אז במקרה הזה נראה שהחיפזון מן השטן.

 

[רימון חייט]

מפתיע איך הסביבה יכולה לגרור משפחה מצליחה אל פי תהום

רק בגלל תפיסות עולם
עצוב

 

[Fitch]

 

[ערפל10]

המחיר של 2016 הריביות של 2009. בלתי כלכלי בעליל

 

[החיימשלנותותים]

אז מה כן?

אתה יודע להמליץ לי על משהו קונקרטי יותר מוצלח?

 

[ערפל10]

בינתיים לשחק בחישגד של כחלון. או שהמחירים יירדו או שתזכו

 

[יוסף חיים26]

שלום וברכה!

לדעתי יש מקום בשיפור הריביות, אך אחוז המימון הגבוה לא מאפשר זאת.

ככל שתקחו פחות קל"צ ויותר צמודות "תחסכו" בהחזר החודשי, אך זה יהיה תלוי במדד וריביות שלא יעלו (בגלל הפריים והצמודות).

אני ממליץ לנסות להגדיל החזר חודשי (למרות ההתעקשות שזה ההחזר החודשי 4500 ש"ח), לדוג' להשיג עוד הלוואה של 50,000 ש"ח (בנוסף להלוואות שלקחתם), ולהתחיל כעת לשלם 6500 לחודש למשכנתא (2000 תשתמשו מה50,000 שאמורים להספיק לשנתיים בערך שאחר כך הבנתי שאתם משחררים מהלוואה קיימת), כך תקבלו ריביות טובות יותר בשל קיצור השנים, ותנסו לחסוך כסף תוך כדי (אולי המשכורות יעלו וכד') כדי להחזיר הלוואות.
החיסכון שפתרון כזה יתן לכם הוא הרבה אלפים לדעתי.
כמובן קיימים פתרונות אחרים (להגדיל הלוואה דרך מקורות אחרים, ולקחת רק 60% משכנתא, גם זה בד"כ משפר ריביות).