roibennaim
New member
יעוץ עבור תמהיל וריביות משכנתא - לכבוד רימון חייט
שלום רימון,
אנחנו משפחה בת 5 נפשות (הבת הצטרפה אלינו בשבוע האחרון...), כאשר ההכנה שלנו נטו נעה בין 25 ל 30 אלף ש"ח לחודש.
לאחרונה רכשנו נכס ב-1.61M ש"ח ומכרנו את הקיים ב-1.155M אשר ממושכן לבנק טפחות.
אנו זקוקים למשכנתא של 900,000 ש"ח
גובה ההחזר שאנו מעוניינים לעמוד בו הוא סביב 6000 ש"ח לחודש
וקיבלתי היום 2 הצעות מהבנק שלי שבו אני מנהל את העו"ש (בנק לאומי) לפני שאני נוטש אותם לבנק טפחות שכיום אני מנהל דרכו את המשכנתא בלבד:
315,000 ש"ח בקל"צ - 3.2% ל 9 שנים
315,000 ש"ח משתנה כל 5 שנים (+3.5%) - 3.52% למשך 30 שנה
270,000 ש"ח במסלול פריים, לפי P-0.5% למשך 30 שנה.
סה"כ החזר חודשי 5,660 ש"ח. מימון 290,500 ש"ח.
אופציה נוספת - אותו הדבר למעט קיצור הקל"צ ל 7 שנים עם ריבית של 2.95%,
מה שמשנה את ההחזר החודשי מ 5,660 ש"ח ל 6,454 ש"ח. מימון יורד ל 277,000 ש"ח.
הרעיון שעומד מאחורי החשיבה היא שלאחר 7 או 9 שנים למחזר את המשכנתא שנותרה במסלולי הפריים ומשתנה כל 5 כך שההחזר החודשי יהיה דומה ואז לסיים עם זה או שאולי אני טועה בחשיבה. ואם כן אילו מסלולים כדאי לבחור בתום התקופה? האם יש סיכון שאיני רואה כרגע?
היבט שאשמח לייעוץ נוסף הוא כיצד אני מתמודד במידה והחל מעוד שנה למשך שנתיים עד שלוש ההוצאות שלי יגדלו ב 3000 ש"ח בגין הלידה.
אופציה נוספת היא להישאר בבנק שכיום יש לי את המשכנתא (טפחות), ולהוסיף משכנתא כאשר יתרה לסילוק המשכנתא היא 427,000 ש"ח באופן הבא:
קל"צ - 5.35% לעוד 14 שנה עם יתרה של 178,513 ש"ח
משתנה כל 5 שנים צמוד למדד - 1.11% לעוד 19 שנה עם יתרה של 150,537 ש"ח
משתנה כל שנה למוד למדד - 1.6% לעוד 19 שנה עם יתרה של 24,411 ש"ח
פריים, לא צמוד - 0.67% לעוד 14 שנה עם יתרה של 73,847 ש"ח.
כאשר החשיבה היא למחזר את הקל"צ תמורת קנס בגובה 10,000 ש"ח ולהיכנס למסלול מחדש על הקל"צ ובשאר לא לגעת כי הריביות מאד נמוכות ביחס למה שקורה היום.
מה שאומר שממשכנתא נוכחית של 427,000 ש"ח שנותרה לי אני ממחזר 178,513 ש"ח וגורר כ-249,000 ש"ח, מקבל הלוואת הצטרפות לבנק טפחות של 75,000 ש"ח בריבית של 0.2% למשך 15 שנה, ולוקח הלוואה נוספת להשלים את ה 900,000 ש"ח שאני צריך בגובה של 576,000 ש"ח.
ויש לי מספר שאלות לגבי המהלך השני:
1. האם יש סיכוי שבנק טפחות שכרגע מתנהלת בו המשכנתא לא יהיה מוכן לתת לי ריביות דומות לבנק לאומי כפי שתיארתי קודם לכן בשל העובדה שיש לי כבר משכנתא אצלו בריביות טובות יחסית לתקופה זו והוא עדין שואף להרוויח מההלוואה הזו? ואם כן איך להתמודד עם זה?
2. איך אתה ממליץ לבנות תמהיל נכון משום שיהיו כאן מספר מסלולים עם תקופות שונות? האם כדאי ליישר לפי התקופות או שאין לכך חשיבות?
3. אילו עוד דגשים כדאי לי לקחת בחשבון?
תודה רבה ואשמח להתייחסותך,
רועי
שלום רימון,
אנחנו משפחה בת 5 נפשות (הבת הצטרפה אלינו בשבוע האחרון...), כאשר ההכנה שלנו נטו נעה בין 25 ל 30 אלף ש"ח לחודש.
לאחרונה רכשנו נכס ב-1.61M ש"ח ומכרנו את הקיים ב-1.155M אשר ממושכן לבנק טפחות.
אנו זקוקים למשכנתא של 900,000 ש"ח
גובה ההחזר שאנו מעוניינים לעמוד בו הוא סביב 6000 ש"ח לחודש
וקיבלתי היום 2 הצעות מהבנק שלי שבו אני מנהל את העו"ש (בנק לאומי) לפני שאני נוטש אותם לבנק טפחות שכיום אני מנהל דרכו את המשכנתא בלבד:
315,000 ש"ח בקל"צ - 3.2% ל 9 שנים
315,000 ש"ח משתנה כל 5 שנים (+3.5%) - 3.52% למשך 30 שנה
270,000 ש"ח במסלול פריים, לפי P-0.5% למשך 30 שנה.
סה"כ החזר חודשי 5,660 ש"ח. מימון 290,500 ש"ח.
אופציה נוספת - אותו הדבר למעט קיצור הקל"צ ל 7 שנים עם ריבית של 2.95%,
מה שמשנה את ההחזר החודשי מ 5,660 ש"ח ל 6,454 ש"ח. מימון יורד ל 277,000 ש"ח.
הרעיון שעומד מאחורי החשיבה היא שלאחר 7 או 9 שנים למחזר את המשכנתא שנותרה במסלולי הפריים ומשתנה כל 5 כך שההחזר החודשי יהיה דומה ואז לסיים עם זה או שאולי אני טועה בחשיבה. ואם כן אילו מסלולים כדאי לבחור בתום התקופה? האם יש סיכון שאיני רואה כרגע?
היבט שאשמח לייעוץ נוסף הוא כיצד אני מתמודד במידה והחל מעוד שנה למשך שנתיים עד שלוש ההוצאות שלי יגדלו ב 3000 ש"ח בגין הלידה.
אופציה נוספת היא להישאר בבנק שכיום יש לי את המשכנתא (טפחות), ולהוסיף משכנתא כאשר יתרה לסילוק המשכנתא היא 427,000 ש"ח באופן הבא:
קל"צ - 5.35% לעוד 14 שנה עם יתרה של 178,513 ש"ח
משתנה כל 5 שנים צמוד למדד - 1.11% לעוד 19 שנה עם יתרה של 150,537 ש"ח
משתנה כל שנה למוד למדד - 1.6% לעוד 19 שנה עם יתרה של 24,411 ש"ח
פריים, לא צמוד - 0.67% לעוד 14 שנה עם יתרה של 73,847 ש"ח.
כאשר החשיבה היא למחזר את הקל"צ תמורת קנס בגובה 10,000 ש"ח ולהיכנס למסלול מחדש על הקל"צ ובשאר לא לגעת כי הריביות מאד נמוכות ביחס למה שקורה היום.
מה שאומר שממשכנתא נוכחית של 427,000 ש"ח שנותרה לי אני ממחזר 178,513 ש"ח וגורר כ-249,000 ש"ח, מקבל הלוואת הצטרפות לבנק טפחות של 75,000 ש"ח בריבית של 0.2% למשך 15 שנה, ולוקח הלוואה נוספת להשלים את ה 900,000 ש"ח שאני צריך בגובה של 576,000 ש"ח.
ויש לי מספר שאלות לגבי המהלך השני:
1. האם יש סיכוי שבנק טפחות שכרגע מתנהלת בו המשכנתא לא יהיה מוכן לתת לי ריביות דומות לבנק לאומי כפי שתיארתי קודם לכן בשל העובדה שיש לי כבר משכנתא אצלו בריביות טובות יחסית לתקופה זו והוא עדין שואף להרוויח מההלוואה הזו? ואם כן איך להתמודד עם זה?
2. איך אתה ממליץ לבנות תמהיל נכון משום שיהיו כאן מספר מסלולים עם תקופות שונות? האם כדאי ליישר לפי התקופות או שאין לכך חשיבות?
3. אילו עוד דגשים כדאי לי לקחת בחשבון?
תודה רבה ואשמח להתייחסותך,
רועי