יש כאן שמאים?

[ערן בצלאל]

יש כאן שמאים?

(פשוט פורום שמאים קצת דליל אז הנחתי שפה אקבל תשובה יותר מהר..)

אם אני חוכר של קרקע בייעוד למגורים ולידי יש מגרש סמוך שמיועד לשצ"פ;
הרשות המקומית ורמ"י חותמות איתי על הסכם שעל פיו:
א. תוגש תוכנית איחוד וחלוקה *בהסכמה* שכוללת את שני המגרשים ועושה מעין "חילופי קרקע": אני יוצא מהמגרש שלי, שהופך לשצ"פ, ועובר למגרש סמוך, שהייעוד שלו משתנה לסחיר (מגורים)
ב. אני אמור לחתום מול רמ"י על חוזה חכירה חדש לגבי המגרש השני, שאליו אני עובר
ג. במגרש שאליו אני עובר יינתנו לי זכויות בנייה גבוהות ממה שהיו לי במגרש המקורי

1. האם זה סוג עסקה מקובל? עקרונית היו יכולים להפקיע ממני ובמקום זה אני אמור לקבל חכירה במגרש סמוך עם זכויות גבוהות יותר אז אני מניח שאני צריך להיות מרוצה..
2. האם במקרה כזה אני אצטרך לשלם דמי היתר למינהל (31% מהפרש השווי בין המתחמים)?
3. האם במקרה כזה אני אצטרך לשלם היטל השבחה לעירייה (50% מהפרש השווי בין המתחמים)?
4. או שבכלל רואים בזה הקצאת קרקע חדשה, ואז אני בכלל צריך לשלם על המגרש השני דמי חכירה מהוונים (91%) והמינהל ישלם חלף היטל השבחה לעירייה?
5. או שבכלל אני לא בכיוון וזה משהו אחר לגמרי..

תודה רבה!

 

[zammy]

סוג עיסקה חדש לי..

על פניו נראה טוב. אתה מרוויח יותר זכויות מאשר היו לך.
השאלות במקומן אולם אתה צריך להפנותן או להציג תנאים משלך לרמ"י שהרי אתם תחתום על החוזה ולא עם הרשות המקומית.
אין כאן עניין של הפקע כי אז היו מפקיעים, משלמים לך פחות ממה שמציעים לך היום. לא שווה. לא רלוונטי.
אתה צריך לדרוש מרמ"י ומהרשות שתקבל מגרש חדש עם הגדלת זכויות בלי תשלום מס והטל השבחה.
סתם מתוך סקרנות: יש לך חוזה חכירה על המגרש הנוכחי חתום ע"י רמ"י? לא חוזה
פיתוח?
אם הסיפור הזה אכן רציני וכוונות כולם לממשו מומלץ לקחת עורך דין שילווה אותך בעסקה מעין זו.
&nbsp

 

[הנדלניסט מהבקעה]

איחוד וחלוקה בהליכי הפשרת קרקע ביעוד למגורים.

לפי שאלתך וההקדמה...נראה לי שמדובר על שאלת בי"ס כל שהוא.[אבל בכל זאת...אתייחס]

איני שמאי מקרקעין. [וכותבים כאן גם שמאים ואנשי מקצוע בכלל]

מעמדך כבעלים של קרקע במיקום שונה אינה מהווה עסקה חדשה במקרקעין, אלא עם תקבל זכויות עודפות, או שטח קרקעי גדול מהקודם [על זכויותיהם העודפות] ואז מדובר רק על ההפרש בגודל המקרקעין או הגידול בזכויות בין המגרשים.

לשאלותיך :
1. כן...בהליך הפשרות קרקע לבניה עם ריבוי בעלים וזכויות חכירה בשטח התכנית מקובל לבצע הליך של "איחוד וחלוקה" בהסכמה או שלא בהסכמה ומתבצעת חלוקה חדשה של מגרשים עפ"י התשריט החדש. [מרוצה מהשינוי ? כן...כך אני מניח]

2. על "חוכרים לדורות" [שכירות מעל 25 שנה] חלה חבות בתשלום היטל השבחה בעת מימוש זכויות, בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה התשכ"ה- 1965

בפסק הדין בעא 10/06 ביליצר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה "לודים", נקבע כי: "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם הבעלים היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו ; היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל; היטל בעקבות אישור תכנית יחול על מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או הגובלים עמו בלבד".

3. כן...אבל במועד בו תאושר/תמומש התכנית המשביחה.

4. מכיוון שהליך איחוד וחלוקה הוא חלק בלתי נפרד מהתכנית המשביחה שחלה עפ"י כתיבתך גם במגרש הנוכחי שלך , אזי יש לבחון רק את ההפרש בזכויות וזאת מול הועדה המקומית לתכנון.

עם ביצוע הליך האיחוד וחלוקה בפועל יפורסמו במקביל לוחות הקצאה ואיזונים ובהם ידע כל בעל זכויות את מיקומה החדש של הקרקע ושוויה במצב נכנס ויוצא. [ומי הם שותפיו החדשים לזכויות [בבניה רוויה]

הערה - לו היית נותן פרטים מדוייקים אזי היה ניתן לבחון נקודתית.

==============================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914
מייל - [email protected]

 

[ערן בצלאל]

דווקא לא שאלת בי"ס..

תודה על התשובה
עם זאת שים לב שלא התייחסת לנושא דמי ההיתר למינהל - למעשה זו השאלה שיותר לא ברורה לי (היטל השבחה אני אכן מניח שצריך לחול - השאלה היא אם המינהל יכול לראות בזה השבחה של הקרקע שהייתה לי והוא יכול לגבות 31%, או שמבחינתו צריך להיות מדובר בהקצאה של קרקע חדשה על כל הכרוך בכך - גבייה של 91% ואז הוא משלם את חלף היטל ההשבחה לרשות המקומית ולא אני)
תודה!