כדאיות השקעה בדירה

[מומוש11]

כדאיות השקעה בדירה

מתכנן לקנות דירה 4 חדרים מקבלן בב"ש.
עלות הדירה כ 1,200,000 כאשר 200,000 במועד החתימה והשאר במועד קבלת הדירה צפי לשנה וחצי מהיום. צמוד למדד תשומות הבניה.
צפי להשכרת הדירה ב 4000 שח לחודש.
ברשותי 300000 אש"ח אותם אני מתכנן לרכישה (כולל מס רכישה)כאשר את הסכום הנותר אקח ממשכון דירת המגורים הקיימת שלי.
מה המלצתכם על כדאיות העסקה?

 

[רימון חייט]

קניה מקבלן להשקעה היא בדרך כלל עסקה גרועה

ועל פניו העסקה שלך אינה יוצאת דופן.
עסקה מקבלן הינה עסקה מסוכנת בהרבה מעסקת יד שניה
כיוון שיש הרבה יותר נעלמים. באחד מהם נגעת: אינך יודע
בעצם כמה תעלה הדירה. לא רק הצמדות אלא גם עלות מימון
עד הקבלה, שינויים, תוספות ועוד.
למגורים, יש אנשים שחדש "עושה להם את זה". בהשקעה איני
רואה כל סיבה לא להתחיל לקבל שכר דירה חודשיים שלושה אחרי חתימת החוזה.
&nbsp
בנוסף, שתי דירות בעלות 600,000 כל אחת, יהיו ככל הנראה השקעה יותר מניבה
ופחות מסוכנת: זרם ההכנסות אינו תלוי בשוכר בודד.
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611

 

[or7474]

דעתי

אני מניח שאת הדירה הנ”ל אתה רוכש יותר בשכונה שמיועדת למגורי משפחות כמו רמות וכדומה. השכירות שהצגת זה הרף הכי עליון שתוכל לקבל. כך בחשבון שהולכת להיות אינפלציה של דירות באיזורי השכונות הטובות וכמובן איזורי האונברסיטה. ככה שההשכרה יכולה לקחת כמה שבועות ואפילו יותר. כמו שנאמר פה שאתה רוכש מקבלן אתה יכול ליפול למלכודת השידרוגים. שבמידה ואתה משדרג זה יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים. בהצלחה

 

[supremacy1]

מדוע אתה צופה אינפלציה באיזור האוניברסיטה?

 

[or7474]

כבר היום יש עודף

של דירות סביב האונברסיטה. היום קצת יותר קשה להשכיר מפעם. כמובן שבמידה והדירה משופצת והיא באזור קרוב לאונברסיטה היא תושכר בקלות. יש המון המון דירות להשקעה סביב האונברסיטה. שלא תבין לא נכון. אני ממש לא פוסל זאת. רק מתריע שזה יכול להיות לא כל כך קל להשכיר.

 

[supremacy1]

ההתרעה שלך היא מנסיון?

זה שיש המון דירות זה נתון חסר משמעות. האם יש עודף היצע לעומת הביקוש ?
האם כמות הדירות להשכרה עולה באותם סדרי גודל כמו האוכלוסיה הפוטנציאלית (=סטודנטים)?

אני לא זיהיתי את המגמה הזו ולכן אשמח לשמוע נתונים עליהם מבוססת דעתך.

 

[or7474]

יש לי ניסיון עם

2 דירות בבאר שבע.( אחת מכרתי לפני שנה ). הדירות במרחק כ 5 דקות משער הכניסה. מה שאני אומר זה על דעתי בלבד. איני מסתמך על נתונים. אתה יכול להסתכל בכל הקבוצות שיש בפייסבוק על דירות להשכרה המיועדות לסטודנטים. על יד 2 בכלל לא אדבר. מנסיון שלי אני אומר שדירה שהיא היום לא בסטנדרט המקובל( קרי שיפוץ ) יהיה קשה להשכיר אותה. מילא עוד שהיא במעגל הראשון. דירה שהיא במעגל השני יהיה עוד יותר קשה.( כמובן הכל אפשרי. בתנאי שהשכירות נמוכה באופן חריג ). הסטודנטים היום מאוד בררנים. באמת איני יודע לתת נתונים מדוייקים אם יש יותר היצע מביקוש. אבל ללא ספק דירה שלא משופצת יותר קשה להשכיר. ויש מאות עם לא אלפי דירות להשכרה. מצד שני האונברסיטה בעשור הקרוב הולכת להכפיל את עצמה. כמו שאמרתי אני לא פוסל את הקנייה בב”ש , אלא להפך. ( אני גם מחפש ) רק לקחת בחשבון את מה שאמרתי עם נוסה הדירות המשופצות.

 

[supremacy1]

אני חושב שהמסקנה שלך שגויה.

יש היום יותר דירות משופצות מבעבר, והביקוש לדירות הללו מנסיוני האישי לא ירד. מן הסתם הביקוש למוצר נחות במחיר זהה ירד. זה לא מעיד על מגמה באיזור האוניברסיטה, בטח שלא על אינפלציה.

אין לי נתונים רשמיים, אבל ממה שאני מכיר קצב הגידול בכמות הסטודנטים באוניברסיטה גדול משמעותית מקצב הבניה באיזור (של דירות רלוונטיות לאוכלוסיה, לא מגדלי יוקרה עם 700 ש"ח ועד בית).