כדאיות משכנתא

[נושקילינה]

כדאיות משכנתא

אני ובעלי מרוויחים בערך- 13000-14000 נטו ביחד לחודש. בעוד כמה חודשים יצטרף ילד למשפחה ואני מניחה שההוצאות יגדלו.עד עכשיו חסכנו כ- 190000 ש"ח האם כדאי לקחת משכנתא של 600000-700000 ש"ח כלומר ההחזר הכספי עם הריבית של היום לא ירד מ- 4000 ש"ח בחודש או עדיף להמשיך לגור בשכירות שם אנחנו משלמים חודשית 2,700 ש"ח? העינין הוא שעם הילד אין סיכוי שנצליח לחסוך. דירה קטנה לא באה בחשבון כי ההבדלים לא ממש גדולים וזה גם אומר לעבור שוב בעוד כמה שנים. מה כדאי לעשות???????

 

[אבי שנער]

מבחינה כלכלית - שכירות כרגע עדיפה

תרשמי יותר פרטים וננסה לנתח ולנמק: כמה אתם חוסכים היום לחודש (לאחר תשלום שכר דירה)? מה שווי הדירה השכורה (בערך)? מה שווי הדירה שאתם חושבים לקנות (בערך)?

 

[נושקילינה]

קצת יותר פרטים:

עד היום חסכנו 4000-5000 ש"ח בחודש (לאחר תשלום השכר דירה כמובן) אבל ישנם חודשים שיש הוצאות לא צפויות (נסיעה/בדיקה/ טיפול לאוטו) שלא מאפשרים לנו לחסוך. וכמו שציינתי עוד 4 חודשים אני יולדת ואני לא צופה שנצליח לחסוך כלום. כך שעד הלידה לא נצליח לחסוך יותר מידיי. הדירה השכורה עולה בסביבות 170000-180000 דולר (3.5 חדרים). הדירה שאנחנו רוצים לקנות היא 4 חדרים ועולה בסביבות 900000 ש"ח וכיוון שמדובר בדירה יד ראשונה יש המון הוצאות מסביב (איכלוס 07/04 כך שיש זמן) העינין הוא שאם חוסכים כל חודש אז בהחלט שווה להמשיך בשכירות אבל ברגע שלא מצליחים לחסוך אז השכירות נראית לי זריקת כסף. אשמח לתגובות

 

[ERA victory]

כמה מימון עצמי יש לכם לקנית דירה

 

[נושקילינה]

ציינתי בהודעה הראשונה- 190000

ש"ח בערך.

 

[ERA victory]

בצורה כללית אומר לך רק...

לגור בשכירות כן זהוא בזבוז כסף אם ביכולתכם לקנות נכס זהוא הזמן הטוב ביותר !!!! וגם אם לא תקנו נכס שתרצו לגור בו הרי תוכלו להשכיר אותו ובהוספת סכום קטן תגורו בבית יותר גדול או במיקום יותר רצוי כך שלא כל השכירות תבוזבז העיקרון הוא שלגור בשכירות 20 שנה לעומת קנית דירה אזי אחרי 20 שנה יש לכם נכס. מקווה שעזרתי ראובן גינזבורג ERA VICTORY נתניה צפון

 

[אבי שנער]

הגזמת ... שכירות זה לא בזבוז ../images/Emo70.gif

דמי שכירות על נכס זה בדיוק כמו ריבית על הלוואה. אם שכירות זה בזבוז כסף אז תשלום ריבית על הלוואה (משכנתא) זה אותו בזבוז.

 

[norag]

למה אתה מתעלם ממשך ההנאה

מהנכס? בקנייה גם נכדיך יהנו.........

 

[אבי שנער]

נכדי יהנו גם אם ...

נכדי יהנו גם אם אשאיר להם את הכסף בבנק.הם יהנו עוד יותר אם הכסף שישאר יספיק לשתי דירות. אם אקח עכשיו 160 אחזיר לבנק ב-25 שנה 320 (בערך)!!! חוץ מזה: לא דברתי על הנאה (פסיכולוגיה) אלה על שיקולים כלכליים לטווח הקצר. לא דיברתי על רכישת דירה ע"י מי שיש לו את הכסף הנחוץ (כולו או רובו). השאלה מתייחסת למי שאין לו 80% מכסף הנחוץ לרכישת דירת חלומותיו. למעשה מי שקונה את הדירה הוא הבנק - אבל, במקום שהוא יקנה אותה ישירות וישכיר אותה ב-4%, אתה קונה אותה עבורו ומשלם לו 8% ... אתה הבנת את זה ברוך?

 

[ERA victory]

כן אך כעבור 20 שנה בשכירות מה נשאר

 

[אבי שנער]

נשאר כסף

אם השכירות היא שוות ערך לריבית - אז אחרי 20 שנה נשאר כסף. אם יש לך 200,000$ בבנק ואתה מקבל (נניח) ריבית 8% זה 1,333$ לחודש. אתה שוכר דירה בשווי 200,000$, משלם 666$ לחודש וחוסך עוד 666$. אחרי 20 שנה יש לך בבנק עוד 392,000$ ובסך הכל 592,000$!!! השאלה כמה תהיה שווה אז הדירה שרכשת היום ב-200,000$? הכל כמובן בתאוריה, נכון לטווח הקצר, כי בטווח הארוך הכל משתנה: המחירים, הריבית ושער הדולר. וחוץ מזה, דירה למגורים זה לא רק עניין כלכלי - יש שיקולים נוספים, אך דירה להשקעה זה כבר סיפור אחר, אני לא אומר שלא כדאי, השאלה למי? מתי? למה? מהי עלות הכסף? מהי התשואה על הדירה?

 

[דובי123]

מענין מהו החישוב אם יש לך 50אלף והנ

והנך לוקח 150 לא הבנתי כיצד 666לחודש הפכו אחרי 20 שנה הפכו ל400אלף$??!! אם לקחת הלואה על מלוא הדירה והריבית להלואה היא 6% ואילו שכ"ד הוא 4% הרי שלכאורה הדירה עלתה לך 2% לשנה והשאלה היא האם ערכה יעלה כך לאורך הזמן מצד שני יש יתרונות: לא צריך לחפש עבור דירה אחת לתקופה ועוד האם לא שווה 2%+ לשנה ולקבל בעלות? אם יש לך כסף - אזי נשאלת השאלה מהי הריבית שהנך יכול לקבל עליו [עד לפני זמן קצר היא היתה זניחה לחלוטין...] ריבית זו הנה נמוכה מריבית ההלואה כך שעל הדירה לעלות לאורך הזמן ב% נמוכים יותר לצורך הכדאיות

 

[אבי שנער]

ועוד על כדאיות ... רכישה מול השכרה

666 לחודש במשך 240 חודשים בריבית של 0.667% לחודש (8% לשנה) נותן 392,000 בסוף התקופה (קרן+ריבית), זה החישוב - מה לא הבנת? נכון ש-6% לשנה זה רק 2% יותר מ-4%, אבל זה גם 50% יותר מ-4%. כשמדובר נניח על שכ"ד של 500$ לחודש, 50% יותר זה 750$, כלומר תוספת מיותרת של 250$ לחודש למשך 20 שנה!!! (2% זה מעט ביחס ל-50% אבל המון ביחס ל-4%). כל טיעוני בדיון זה התייחסו לשיקולים הכלכליים בלבד, לקבל בעלות זה לא שיקול כלכלי, אין לא שום משמעות כשמדובר בדירה להשקעה למשל. התייחסתי לטווח הקצר, על פי נתוני השוק והריבית כרגע, מבלי לקחת בחשבון שינויים במחיר הדירות/בשכ"ד/בריבית. מספיק שדמי השכירות יעלו ל-6% והריבית תרד ל-5% שכל התמונה תשתנה. כשלא יודעים מה יקרה בעתיד - אז מתייחסים למצב הקיים כמצב קבוע.

 

[דובי123]

היו לך 200 חסכחת עוד 8 לשנה

ככה במשך 20שנה 20*8 = 160 אלף , אז נכון שכל שנה הנך חוסך מעט יותר ועוד מעט יותר בשנה החמישית הנך חוסך כבר 10 במקום 8 כך שבהסופו של דבר זה נהפך להיות 240 למעשה זה עוד משהו אז אולי נגיע ל300 אבל לא ל400!! קשה לי לראות אים ה8אלף בשנה הופך להיות אחרי 20 שנה 392 - משהו כאן לא תקין כמדומני שים לב שלסכום הזה הוספת את הקרן [200] והגעת ל600!!

 

[אבי שנער]

ריבית זה גם משהו ... ב-20 שנה ...

דיברת על 666 לחודש, לא יותר ולא פחות. הסכום של 666 מהחודש הראשון עם ריבית דריבית של 0.667 (8 לחלק ל-12) יתנו אחרי 240 חודש 3,281. ה-666 מהחודש השני יתנו אחרי 239 חודש 3,259 וכך הלאה ... ה-666 מהחודש ה-239 יתנו אחרי חודש 670 ובסך הכל יצטבר 392,000. החישוב תקין לגמרי אבל זו רק דוגמא חישובית, בהנחה שניתן בכלל לקבל 8% לשנה ב-20 שנה הקרובות. זה לא קשור לקרן (200,000) - זה חיסכון נפרד. הדוגמא היתה שאתה מושך כל חודש את הריבית מהחיסכון הזה, בחצי אתה משלם שכירות ואת החצי השני אתה שם בתכנית חיסכון נפרדת.

 

[ERA victory]

אז אף אחד לא יודע מה ילד יום !!!

דבר אחד למדתי בחיים הקצרים שלי שלא כל ההחלטות חיבות להיות כלכליות טהורות .יש הרבה מעבר לזה .וצדק אבי שנער שציין שבתי ספר גנים שכנים טובים בית הכנסת שאנו רגילים אליו יש הרבה סיבות מסביב מדוע כן לקנות דירה וישנם גם הסיבות מדוע לא . לפחות נתנו לגברת תמונה מקיפה של בעד ונגד .

 

[אבי שנער]

יש הרבה סיבות מדוע כן לקנות דירה

למי שיש כסף (כולו או רובו) וצריך מקום לגור יש המון סיבות מדוע כן לקנות דירה (ומעט סיבות מדוע לא). הדיון החל בשאלה הנוגעת למי שאין לו מספיק כסף וצריך לקחת מימון גבוה מהבנק (משכנתא של 80%), במקרה זה הדילמה כבר יותר קשה.

 

[דובי123]

תראה מה שצורת חישוב יכולה לעשות

ריבית דריבית לחודש - איננה הריבית השנתית הזהה למכפלת למכפת הקריבית החודשית *12 >> אלא גבוהה יותר כלומר 0.666%לחודש ריבית דריבית הנה גבוה בהרבה מ8% שנתי בדיוק מאותה הסיבה שהסכום לאחר 20 שנה איננו הכפלת הריבית השנתית במספר השנים אלא הרבה יותר לא הבנתי על איזה ריבית דריבית חודשית צינת - אבל כאמור ריבית דריבית חודשית הנה הרבה יותר מהריבית השנתית!! היות והמספר 8 השתרבב אז אולי התכונת ל8% שנתית אבל גם זה איננו נכון בכל מקרה הדוגמא טובה להראות עד כמה 8% שנתי היא ריבית רצחנית

 

[אבי שנער]

כדאיות ...

כפי שכבר כתבתי קודם אין כדאיות כלכלית בלקיחת משכנתא. לטווח הקצר ברור שאין כדאיות כל עוד מחיר הכסף (הריבית) גבוה מהתשואה עליו (השכירות), קראי את הדו-שיח בנושא "מימון דירה" כמה שורות למטה. לטווח הארוך אף אחד לא יודע מה יקרה, המחירים יעלו/ירדו/ישארו, ולכן כל תחזית היא ספקולציה. אתם מדברים על רכישת דירה בהוצאה של 200 (כולל הוצאות), יש לכם 40 כלומר אתם צריכים משכנתא של 160 שזה 85% משווי הדירה. לדעתי זה מימון גבוה מאוד, למרות שלפי הנתונים שכתבת נראה שאתם תוכלו לעמוד בו, כ-1,000 $ בחודש. בהנחה שהריבית על משכנתא צמודה היא כ-6%, התשואה על הדירה שבה אתם גרים היא 3.8%. כלומר יותר זול להתגורר בשכירות. יש לזכור כי שכירות זה לא זריקת כסף יותר מאשר ריבית. כשאת לוקחת משכנתא ומחזירה 1,000$ בחודש - בשנים הראשונות 800$ מתוכם (בערך) זה החזרי ריבית ורק השאר זה החזר ההלוואה עצמה. על הלוואה של 160,000 תשלום של 1,000 בחודש 25 שנה הינו החזר של 300,000 !!! אבל לא כל השיקולים הם כלכליים, יש שיקולים "פסיכולוגיים" לרכישת דירה: נוחות, חוסר הרצון לעבור כל פעם, גנים ובתי-ספר קבועים, יציבות וכו´

 

[shir 26 26]

או שפיספסתי משהו או ש...

אני לא מבינה איך על משכנתא של נאמר 650,000 ש"ח ההחזר הוא 4,000 ש"ח בלבד.. לא נראה לי הגיוני.. בכמה שהים מדובר?